有一個好的方法：假設你房子有50萬貸款，房子花80萬買的，目前能賣到100萬。那麼你賣的時侯可以約定，要買的話，買家首付必須50萬，也就是說先拿出50萬來買，其他餘款可以貸款（貸款有審批時間）。如果能拿出50萬的首付，那麼原本100萬的房子，你可以賣95萬或者再低點。這樣你就可以拿著50萬的首付先去銀行還貸款解壓，然後房子就可以交易給買家了。

如果有房產證的房子，轉手賣一般不需要還清貸款的。可以有兩種方法:

第一種，跟買房客商量，在原貸款銀行做轉按揭。這種方法被廣泛採用，因為，現在大部分人的房子都是有貸款的，賣房和買房的人都知道，銀行也知道。而且貸款的金額不小，一般人不可能拿出那麼多錢來提前還清。所以，大部分銀行都會有轉按揭業務。

轉按揭，就是把自己的房貸款，轉轉買房客身上，銀行根據新的成交價格，重新核定買客的貸款額度，這樣，相當於幫原業主還了舊貸款。

第二種情況是，如果剩下的貸款不是很多，可以要求房子買客幫你先還貸款，抵扣首期款。當然，這筆錢必須直接划進銀行，不能划進你的帳戶。有點類似於，房子還沒過戶，先交首期款。

這種做法要在雙方願意的情況下，才能實施。為了保證買客的資金安全，先幫你還貸款的錢，是不能直接划進你本人的帳戶的，是要直接划進銀行的扣款帳戶的。

貸款沒還清，賣房子的事例很普遍，不是什麼困難的事

我是袁哥，我來回答

我從事房產行業20多年 根據你的情況，每月房貸供不起，想出售房屋，但房屋抵押給銀行，擔心不能出售。這是房屋交易中最為常見的問題，分析後實際上就是1個問題，就是無力一次性償還銀行剩餘貸款，不能解押。如果把這個問題解決了，也就能順利掛牌出售，也就破局

。

我認為有以下幾個解決方案供參考：

一：按現有情況，如實告知中介，掛牌出售。一旦有意向客戶，中介一般會採用，和買房客戶協商，讓買房的客戶，支付首付款，用於償還你銀行的剩餘貸款，解押，然後進行過戶交易。這是中介採用的一般做法，就能解決你的問題。

二：你自行籌集資金，向親友借貸，償還銀行剩餘貸款，解押。然後交給中介掛牌銷售，出售後償還親友借款。

三：由中介找民間資金墊付，你的銀行剩餘貸款，然後解押交易。但這種方法，你需要給墊付資金支付一定的利息，但所幸使用資金的時間不長，因為房產交易正常的話，半月就能進行完，你也就拿到售房款，償還墊付資金及利息，也就破局。

總之，你只要找到有信譽的中介，就能解決此問題，以上的解決辦法各有利弊，主要還要結合你的實際情況，但是最好的方式就是第一種，你既不需要借錢，支付利息或者求親友借錢，但是第一種也有侷限性，就是客戶是否願意把首付款交予你償還貸款，因為有些地區監管較嚴，許要把買房款交到房管部門的監管帳戶，所以才有下面兩種方案。

只有再根據你的實際情況，用以上方法，你的房屋一定能解押，並出售。也一定能破局。

至於有人說轉按揭，銀行正常按揭都辦理不完，這種業務更不可能受理，只在傳說中。

可以說過去十幾年的房價暴漲引起了很多投資購房者的注意，不僅僅是專業的炒房團包括很多普通的老百姓都加入了這樣的大軍。尤其是在環京一帶，因為過去的政策和規劃加持，加上人們對於暴富的渴望，很多不具備購房能力的人參與了賭博式購房，這部分大多數都是寄希望於短時間週轉後轉手，但是限售令的出臺使得這些人瞬間陷入困境，違約、供不起房貸等情況屢見不鮮。那麼對於購房後供不起房貸的情況該怎麼辦？藉此機會簡單談談我的觀察。

　　購房後房貸不能按時歸還，二手房（房產證齊全）的還好，如果是期房只能自己承擔房、錢兩空的現實

如果是期房的話，自認倒黴，棄房斷供是唯一選擇。任何房屋的買賣前提就是取得房產證，沒有房產證可以說任何的交易都是違法的或者無法進行的。很多想要透過高槓杆買房炒房套現的人都遇到過這樣的情況(環京周邊情況最明顯)，最後的結果大多數都是斷供等待銀行的起訴和處理。如果你是這樣的情況的話，暫時是沒有辦法解決的。炒房團還在死扛房價？你我真的錯了 　　投資房產和炒房是兩個概念，房地產風險確實越來越高

這就是我為什麼要全款買房的原因，貸款50萬，光利息就要47萬，從年輕還到老，一輩子都在賺錢、還錢的日子中度過，用我老公的話說:還不能生病，萬一生了病不但沒錢治病，還無法繼續還貸款，半輩子都活在壓力中！所以思考再三傾其所有全款買了，以後只要負責賺錢養家養孩子！我一箇中介朋友跟我說按揭比全款划算，因為以後的錢不值錢了，可幾十萬利息也是錢啊？按揭比較適合有錢人的方式，他們不愁錢，想什麼時候還都可以，普通打工者不行，來源有限，每個月的定時還款，萬一還不上銀行可沒情面可講！

買房還款一年無力償還按揭，賣房又遇到銀行還款取證的問題，這種情況，根據我工作的經驗來看，解決的辦法有幾種，根據你的實際情況來選擇適合你的方法。這裡談談我的幾種解決辦法。

你在購買的住宅，還款一年就無力償還按揭貸款，說明你的按揭償還能力不夠。在未來的若干年還款中，是否更加困難？如果你對自己未來還款沒有信心，最好的解決方法是出售你這套房。

出售又遇到一個問題，有產權證嗎？比如期房，是沒有產權證，有產權證和沒有產權證該怎麼解決，這裡分別來說。

㈠、沒有產權證怎麼出售

如果買的期房，是沒有產權證的，或者產權證還在辦理中，可以轉購房合同的方式轉移。

不太清楚你是哪個城市。如果是一線二線城市，轉讓合同可能有些困難。政府為了避免購房人的投資行為，很多城市是不允許轉讓合同的，或者提高了轉合同的條件。一些三四線城市，可能管理沒有那麼嚴格，可以轉讓合同的方式轉移所有權。

轉讓合同的步驟如下：

①、首先找到買家。也就是你這套房要轉移給誰。一般來說，開發商是不會給你找買家的。這套房在開發商那裡已經銷售完成了，財務已經結清了。開發商接下來的工作就只有交房，然後辦理產權證。

這你得自己去尋找買家。比如找中介公司尋找買家；如果售房部還在銷售其他房源，你可以叫置業顧問私下給你找買家。

②、到開發商那裡提出要求退房。找到買家後，你就向開發商提出退房要求，開發商到產權登記中心退網籤。

退網籤也不那麼容易。你自己是無法退網籤的，只能開發商到產權登記中心退網籤。因此，是否能退網籤的前提條件是開發商是不是願意去退。退網簽有很複雜的過程，很多開發商不願意退網籤的，就看你怎麼和開發商溝通。

㈡、有產權證怎麼出售

有產權證就比較好出售了，只是說你的產權證抵押在銀行，只要把銀行的按揭貸款還完，就能取出產權證進行產權交易。

但你手上又沒有錢，怎麼到銀行取出產權證呢？這裡有四個方法。

①、轉按揭貸款。有些城市的銀行有轉按揭貸款的業務，有些城市的中介公司有轉按揭這種業務。具體到你的城市，做按揭的銀行是不是有這項業務，你可以諮詢一下當地的房地產經紀人或者金融方面的經紀人。

轉按揭是需要付費的。

②、自己借錢取證。這就看你銀行貸款有多少。如果不多，那你可以向親戚朋友暫時借錢。如果銀行貸款比較多，是不是能夠借到那麼多錢來取證，你自己事先要評估。

④、第三方公司墊資取證。很多二手房經紀公司都和第三方公司有這方面的合作，可以提供臨時資金支援為賣家取證的服務。當然，這個是有償服務的，在找第三方墊資公司墊資取證的時候，要考慮到費用多少。

也可以用上面兩種或者兩種以上的綜合方式來還款取證。

注意了，這是暫時的，不是長久的。

如果你能預見你未來的收入能夠增長，比如加薪了，升職了，家庭其他地方的財務能夠改善，那你的還款能力就會增強，就可以暫時借錢還貸。

任何人在購買第一套房的前三五年，都遇到還款的壓力，我也遇到了，比如有時用信用卡週轉，向父母親戚臨時借錢等。等過三五年後，還款壓力就小多了。

可能你現在有多餘的時間，你可以利用這多餘的時間做點其他能增加收入的事情。我就遇到有空餘時間的人，六點下班後，跑滴滴，做兼職，每個月還能增加幾千元收入。

有些銀行只要你正常還款一年，就可以做裝修貸。貸款一部分，可以還銀行幾年的按揭貸款。

一般的國有銀行沒有這項業務，當地中小銀行，比如平安銀行就有這業務。

裝修貸一部分出來，可以供你還款幾年，利用這幾年的時間差，來增強你的還款能力，否則你又會遇到還款壓力。

另外，一般來說，三五年後的房價，有可能會上升不少，等待房價上漲後，你就可以等待機會出售，賺取差價，就能很好的解決你的按揭貸款和裝修貸款。

如果你對自己未來的財務狀況沒有較大的信心，那你做裝修貸款就存在較大的風險。你不能增加你的收入，增強你的還款能力，那你的裝修貸款花完後，又會遇到還款的問題，那你的壓力會更大。因此，這個只是一個解決問題的辦法，但不一定建議你去做。綜上所述，到目前為止，最好的辦法是出售你手上的這套房，千萬不能斷供。

提供的幾個方法，可以根據你自己的目前情況做一個參考，根據實際情況來選擇適合你的方法。

第二步，有人願意買，到中介公司簽訂二手房交易合同，這個合同是房產局下發的合同，不要簽訂沒有法律效應的合同，雙方確定價格，定金，房屋所在小區，單元號，房號，等等，

第三步，到你貸款銀行預約提前還款，（前提你貸款必須滿一年時間，沒有違約金，）一個星期後銀行會電話通知你還款，同時中介給你辦理網籤，

第四步，中介，買方，賣方，一同去還款，買方幫你還款，當作買方首付款，提前墊還賣方貸款，還款憑證收好，

第五步，過戶，三方到房產交易市場辦理過戶，交稅，市場規則買方替賣方交納，首付交到房管局，這個時候就需要把貸款憑證交到房管局，算作首付，不夠首付金額，買方補交，

第六步，等待產證下來，中介帶買方去銀行辦理產證抵押貸款，相關手續中介會告知需要哪些材料，辦理好等待放款，

第七步，銀行放款，三方攜帶證件交接，買賣雙方簽字，房管局開剩餘房款，支票開好，賣方到指定銀行拿錢，

第八步，水電煤過戶，中介會教操作方式，手機上辦理就可以了，到此交易結束

臨近年底，我想問廣大的購房者一個問題，你們的房貸多嗎？你們的房貸還得容易嗎？有沒有支援不住月供的朋友？

今天我們就來分享一個，前段時間粉絲朋友諮詢我的一個問題，房貸還了一年，但是已經沒有辦法供月供了，轉手需要把貸款還清才能賣，應該如何打破這樣的局面，解決問題。

一，房貸到底是什麼？

但是人不同情況就不一樣，房貸對有的人來說是一筆負債，而對有的人來說確實是實現財富增值的金融槓桿。

我們經常說，房貸是所有普通人能夠接觸到的，貸款利率最低，貸款時間最長，貸款金額最大的金融槓桿。但是這句話一定是用在你的房子有增值潛力，且你自己能夠承受，月供的基礎上才成立的。

而對於那些買了小城市，小縣城人口不斷流出，因為沒有有利的人口支撐，導致房價在去庫存的潮水退去以後可能有很大的下跌，或者自己的收入工作臨時的變動導致了月供過多還不起，對這樣的一些朋友房貸就成了他們實打實的負債會給他們帶來很大的生活壓力。

所以房貸是什麼？

房貸是什麼，也得分人群來看，如果你是一個投資人，你有承擔月供的能力也有買對優質針織房產的眼光，那麼房貸對你的財富來說就是金融槓桿，它是你財富的催化劑。

如果你是一個跟風炒房，跟風買房投資的新手，由於自己沒有經驗不得當的操作，買了一些不具備增值潛力，甚至透支了自己，工作收入的行為去買房導致了一段時間過後還不了房貸了，那麼房貸對於你來說就是實打實的負債，他對你人生造成的一定是破壞。

二，房子還有貸款沒有還清，而賣出的時候需要把這筆貸款還清，怎麼打破這樣的局面？

房貸還了一年，已經供不了月供了，這是一個可怕的買房操作。

如果你已經決定把還在還貸款房子賣了，減少自己的債務和負累。而自己又沒有還清貸款的能力，那麼你就只有這麼幾種方法：

第1種方法，找一個全款的購買者。

這是最理想也是最簡單的一種房子買賣交易，只要你找到一個能夠全款購買你房子的購房者，就能夠一次性的把你的房貸還清，也能夠順順利利的把你的房子賣給這樣的人群。

第2種方法，買家解決貸款問題。

這也是二手房交易裡面的一種常見手法，換句話說就是你把你的房子賣給你的下家，無論你的下家是按揭買房還是貸款買房，都要求他去幫你還清貸款，這樣的一個操作。

而這個操作裡面，一般情況下首付款是足以還銀行未結清的房貸的。所以這個時候當你收到了買家的定金以及首付款之後，你要趕緊把這筆錢打到銀行解決，未還清的貸款拿出你的房產證順順利利的過戶給你的下家，等到房產證已經過戶給買家，買家把資料重新提交給按揭的銀行，就等著銀行放款，那這筆放款就是你的房子尾款。

第3種方法，自己還清貸款。

我們剛剛有說到是因為自己沒有辦法還月供了，才想把房子賣了，去減輕自己的負累和負債，既然月供都還不了了，那肯定自己手裡面也沒有錢去解決銀行那麼多的貸款。

在找不到全款購房的購房者的時候，也找不到願意解壓，你未還清貸款的購買者的時候，你只能自己想辦法去找你的親朋好友，臨時拆借，把你的這套房子結清，然後快速的把你的房子賣出，收到房款之後把借的錢還給他們。

……

其實方法有很多，比如按揭買家和你一起去解決這筆未結清的貸款，然後把房子出售。

總之方法總比困難多，而這無論是哪一種方法都告訴我們，一旦你買了還在按揭貸款的房子，想要再次出售的時候，一定是要先把這筆貸款結清，才能正常在市場上交易。

三，小結

總的來說，房貸是負債還是金融槓桿是人生財富的催化劑，就要看你這筆房貸，它的增值效應，還有你承擔這筆房貸的能力。

透過這個事情，我想大家已經很清楚，如果自己真的要去購房，要去透過貸款購房，一定要衡量自己的還款能力，一定要做好充足的還款儲備。

對於投資者而言，一定要去購買大城市核心地段的優質房子，因為只有這些房子才有增值潛力，既然是買了投資的，肯定要買有前景的房子，這樣在未來幾年房價一漲就可以覆蓋你的債務，減少自己的負擔從而獲利。

最後還想說一句，就是大家在購買房子的時候，一定要先衡量自己的還款能力，再去決定買這套房子的大小以及貸款金額，對於在小縣城生活的朋友，一定要把貸款儘量做到自己能力範圍以內。在這樣一些未來沒有增值前景的城市，房貸它會是我們生活的負擔。

房貸還不起，確實是一件讓人痛苦的事情。而且現在賣出才買了一年多的房子，可能是會虧一些的，如果真的想賣房子的話，房屋貸款也是有辦法解決的。

如果賣出只買了一年多的房子，可能會虧損的。你現在房貸才還了一年，已經供不起了，這樣的話，你的房子也就是買了一年多的樣子，這樣的話賣房可能是會虧錢的。

這兩年一二線城市的房產價格，基本上是一個調整的狀態，因此如果你賣出一二線城市剛買一年多的房子有可能會虧損。

這兩年三四線城市的房子價格，有些是處於上漲的狀態，如果你賣出三四線城市的房產，可能還能夠稍微賺點錢。

因此，如果你賣出只買了一年多的房產，可能會虧損的。

如果真的想賣房子，也找到了買主的話，那麼房屋貸款也是可以有以下的幾個方法進行處理的。

1、可以採取銀行轉按揭。

也就是說跟買家說明貸款情況，進行轉按揭貸款，只需要到銀行走一下手續就行了，如果買家符合銀行的相關要求的話，這樣的手續也不算太麻煩。如果這樣能夠辦成的話，還是比較方便的。

2、買家給你錢還貸款

如果買家有能力一次性付清房款，那麼可以跟買家簽好購房合同，買家的錢到賬，就可以拿著買家的錢去還貸款了，房貸還清就能夠把房產過戶到買家手裡了。

因此，如果你真想賣出房子的話，就可以採用上面兩種方法來解決還房貸的問題。

現在貸款買房是一種普遍現象，至少80%以上的人都有房貸未還清。還月供壓力很大，賣房需要還清貸款。一旦收入減少或收入支出增加供不起月供，不知如何是好。

因此， 對於題主提出的問題，房貸還了一年，已經供不起了，轉手賣需要還清貸款，如何破局？從兩個方面進行作答。

一、房貸還了一年，供不起了怎麼辦？

1、可以考慮把房子租出去，自己租個便宜的緩解一下。如果你的房子租金足夠高，可減少很多月供壓力，自己租個便宜點的忍上一兩年，只要肯努力，用不了多久收入增加就會緩過來。

當初你既然選擇貸這麼多錢，肯定也是對還月供有信心的，只是還了一年後生活或收入上出了問題。給自己做個規劃和預估，認為短期能解決就委屈一下忍一忍，如果看不到希望，那就賣了吧。

2、用房子做二次抵押。例如，你房子可以貸款100萬，但你現在只有50萬貸款未還清，可以做二次抵押，透過銀行的評估，也許能再貸出50萬來。雖然現在你的月供更多了，但你有了50萬，好多年的月供都不愁還了。

現在你需要做的就是，抓緊時間掙錢。你的房子雖然留下了，但這只是暫時的，如果收入一直不提高，坐吃山空，那還是趁早賣了吧，你現在還不適合做房奴。

二、轉手賣需要還清貸款，怎麼辦？

1、用買方的首付款還清貸款解押。未還清貸款的房子可以正常收取購房定金和首付款，簽署買賣合同。只是在買房支付首付款方面，很多地方都要求這筆錢做資金監管，這個也分銀行，可以具體諮詢當地中介，只要有銀行可以接受首付不用資金監管就可以給買方做按揭貸款即可。

提前給買方說情況有貸款未還清的問題，需要買方提前支付部分首付款用於解押，而且用於解押的這部分首付款不做資金監管。只要房子價效比夠高，很多客戶還是能接受的。

2、透過部分大中介的墊資業務進行操作。有些大中介資金實力雄厚，有墊資業務，只是需要繳納點墊資費，一般為墊資額的2%左右。中介提前幫你把貸款還清，買方正常交易即可。

3、臨時借點錢還房貸。如果能從身邊親戚朋友那湊夠錢還貸款的話，也是可以的，只是需要搭人情，金額太大一般也很難湊夠。房子交易完成拿到房款後還錢，也用不了多長時間，一般一兩個月足矣。

綜上所述，如果條件允許，能把房子留下儘量留下，咬咬牙就過去了。如果自己收入很少，也看不到提高的希望，那還是賣了吧，等什麼時候自己有錢了再重新買一套，活人不能被尿憋死。

1.首先要確定的是你買的是期房還是現房，不動產證有沒有下來了，如果是期房還沒有交房，是不好做交易的，如果拿到產證了，必須把貸款還清，才可以交易。

2.可以找全款或者首付比較多的買你房子的客戶，讓客戶幫你把貸款還清，這樣你就可以交易了。

3.找墊資公司，幫助墊還，要出一些利息，一般1到3個點，具體可以諮詢中介或者墊資公司。

4.你的房子不滿2年，一般稅比較多，價格一般要稍微便宜些，還有當地有沒有限售政策。