房地產代建這一開發模式起源於美國，是由擁有土地的委託方發起，擁有專案開發建設經驗的專業代建方承接，雙方透過平等協商建立合作關係，最終實現共同盈利。

代建方通常是品牌房企，其在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟的經驗，可為委託方提供專案定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。

目前，代建模式以杭州本土房企最為熱衷，萬科、保利、綠城、金地、旭輝、建業濱江等房企也爭相加入了代建軍團。

地產冷盤了，代建火了？

地產行業涼不涼，從滬深兩市上的地產上市公司的股價表現就可以看的出來。

地產龍頭萬科兩率達到了歷史最低水平，並先後喊出了“活下去”，“地產進入了黑鐵時代”。

由於流動性大幅收縮，位於地產行業前三甲的HD，港股股價更是暴跌了近95%，港股市值僅餘200億港元，快成仙股了，雲端到塵埃彷彿也就一步之遙！

這真可謂曾經多風光，現在就有多卑微！

代建制度事實上一直都有，但從來都是斷斷續續，只是這兩年來，在公建專案及保障安置房使用上的較多，原因無非是資金問題、還有省事、不擔責。

筆者就曾經先後接觸拆遷安置房、教育教學等類的公共設施的代建，代建方是均為市屬國有地產企業。

說實話，這類代建的管理水平真的需要好好反思。

如：欠缺專業能力，控概馬虎，平米指標拍腦袋，閉門造車。

商務合約管理水平不高，合同條款前後不一致，相互矛盾，合同條款相對苛刻，且難以修改，官本位意識重！

現場管理人員欠缺，臨時招聘或校招，老的老，小的小，而且少。

代建收費不高（通常合同造價2至3個點，屬任務，本來也收不了多少），但決定不了什麼事。但施工單位憑空多了個甲方（代建），協調也多了個鏈條，簡直是欲生欲死！

同屬行業內人員，言盡於此，不便一一展開探討。

代建行業其實是地產行業的分支，地產商做久了，經驗豐富了，有了自己的品牌，就可以輸出品牌與能力，替不知名的開發商做代建。

行業內有不少開發商在做這件事，比如綠城管理、中原建業、金地管理等等。

受到地產行業“三條紅線”影響，開發商的融資受限，大房企很難透過快週轉來實現規模收益，希望從代建上尋求進一步突破，實現能力溢價。

一、代建有哪些優勢？

1.首先說，代建屬於典型的輕資產行業，管理方不需要自己拿地，不需要投入資金，或者只需要投入少量資金，代建方主要的成本就是人員成本，透過人，做好品牌輸出，做好專案管理。

2.代建的收費模式，是在前端進場時按月收取一定規模的顧問費，以支撐人員成本，後端根據銷售金額的比例收取管理費，一旦形成銷售後，再把之前收取的顧問費進行折抵。只要專案能順利落地，收入則是有保障的，風險敞口比較小。

3.代建屬於知識變現、能力變現、品牌變現，有點像空手套白狼，空手套出來一兩個點，很多開發商的投資利潤率其實都沒有一兩個點。代建能夠興起，說明資本不值錢，能力和品牌更值錢。

二、代建有哪些劣勢？

1.大多數的代建方其實並沒有決策權，容易影響效率。真正的決策者是投資方，也就是委託方，在一二線城市，土地非常稀缺，開發商們傾向於自己開發，不需要代建方。而需要代建的地方，往往是那些三四線城市，位置偏遠，希望藉助代建者的品牌實現溢價，溢價的錢，能夠覆蓋代建方的成本，並且有所收益。

2.溝通成本非常高，針對一件在業內早已達成共識的事，需要反覆溝通，缺乏效率。尋求代建的房企人員不夠專業，需要非常多的溝通，平時你能很容易講清楚的事，面對不專業的人，需要用他們能聽懂的語言進行描述。

3.專業人才很難找，人的能力要求高，又要滿足去三四線偏遠城市，人是代建行業的瓶頸，有時即便是給夠了錢，也很難招聘到令人滿意的人才。

4.專案做一個少一個，新增專案需要新的拓展，大家都是機會主義者，拿專案的難度越來越大。

三、代建行業人才需要具備什麼素質呢？

1.需要那些在甲乙方都工作過的通才，代建行業需要協調的人很多，好的代建人，不僅要協調委託方，還要協調供應商，既要有甲方視野，又要有乙方視野。既能知道甲方怎麼幹活，也要知道乙方怎麼幹活。

2.要有好的溝通表達能力，前面咱們說過，代建人需要把自己的思想灌輸給別人，把別人兜裡的錢拿回來，所以得具備一種能力，就是把一個觀點，用對方能聽懂的語言講給他聽。

3.紮實的地產開發基本功，基本功要求不僅掌握自己專業範圍以內的知識，還要掌握專業領域以外的知識，紮實的基本功，其實是地產人安身立命的東西，有了這個，走到天涯海角都不擔心會失業。

代建制是一種由專案出資人委託有相應資質的專案代建人對專案的可行性研究、勘察、設計、監理、施工等全過程進行管理，並按照建設專案工期和設要求完成建設任務，直至專案竣工驗收後交付使用人的專案建設管理模式。這種模式的特點是將工程項日由建設單位委託專門機構管理，不僅負責組織設計、施工、材料裝置的選型，還直接承擔工程全過程的管理和監督職能，由過去工程自管型的小生產管理方式向專案專業化轉變，專案的工程技術及管理手段也趨於現代，化。代建代管是保證工程質量、加快建設週期、提高投資效益的

代建火了，火不到哪裡去，只要是建房，都是地產行業。在小城市代建，你肯定會涼。在大城市代建，你做夢吧。

所以，說代建“火”了，係幹萬別信以為真！