那些以租養貸的業主們到現在都賺了個盆滿缽滿。

“房價太高了”，這句話已經喊了很多年了，從2004年到現在，將近二十年時間，受這句話影響，人們在買房這件事上，就會有不同的決策。

最早出現的一個詞叫“房奴”，意思是為了買個房，一輩子就被房子打工了，每個月還月供，而且要還三十年，從正值壯年一直還到退休，一輩子啥也沒幹，還要縮衣節食，這過的哪裡還是生活，這就是為房子服務，太難了也太苦了。

所以最早的時候，大多數人買房，都是剛需，就是沒辦法，要在城裡紮根，孩子要上學，要落戶，要享受福利，沒辦法那就買一套吧，這是剛性需求。

所以最早的時候，早說投資買房，基本很少，大家都是寧願把錢存在銀行或者買個股票，又或者有錢了就趕緊把銀行按揭還了，不要有那麼大的壓力，也不想欠別人錢。

還有一小部分人看到了機會，又或者是誤打誤撞，手裡有錢了就買房，按揭買，然後把房子租出去還月供，那個時候人們租售比還比較高，但是沒人關注租售比，都覺得首付把房買了，用租金還月供，壓力也還可以，但是那會“以租養貸”很多人都是嗤之以鼻，覺得走那些閒錢還不如存銀行或者把自己的按揭貸款提前還掉。

隨著時間得推移，隨著房價一輪一輪的上漲，很多人才發現，能夠以租養貸的房子是多麼好的資產，每個月租金把房貸還了，房子升值的部分都是淨利潤，這時候很多人才反應過來。

現在的情況是租售比越來越低，現在買個房，如果租出去，租金也只能還月供的一小部分，但是自然覺得租金收益只是房子收益的很少一部分，房子自身的升值部分才是大頭，以前靠租金“以租養貸”的那群人，也成了最早吃螃蟹的一群人，現在有的人僅僅靠房子就實現了財富自由。

這個問題得抓字眼

最後都怎樣了？

現在還不是最後。

我認為早期時候的房東們，肯定收的租金都超過了貸款，不僅得了房子還從裡面賺了點零花錢。

如果是比較晚才買的房，尤其是在房價高的階段買的且位置並不是一線二線或者新一線，也有可能會愁出租。不過總體來說，你買房本就該還貸，租出去只是緩解還貸壓力。

至於最後最後就不知道怎麼樣了，因為最後可能大家都有了房，飽和飽和很飽和，房價下跌，而你還在還貸，估計就是涼涼。

主要是看，房子是在什麼時候買的。過去的幾十年時間裡，全國各地，無論是一線大城市，還是小縣城，房價基本都是上漲的；很多的房子，價格是翻幾倍的區別。除了某些少數地方、某些特殊地方的房子，大部分的地方，房子都是增值的。大約到2017、2018年之前，基本上是買到就賺到。當然，近一兩年買房的人，應該是有賠有賺。

有一個真實的故事：有一個朋友，若干年前，買了一套房子。簡裝之後，就一直出租，沒有間斷過。後來房價翻倍，他果斷賣出去；賺了房租和增值，兩份收益。如此成功的投資，不知道能碰到幾次。這樣的人、這樣的情況，也不少吧。

後知後覺，馬後炮沒有意義。房價的單向上漲，應該是暫時告一段落了。以後的房價，應該是分化的。下一個翻倍的投資，是什麼？誰是先知先覺的人？

從99年開始到現在陸續買了6套房，現在7套房了，目前出租4套房子，收租一年55w，只有一套還剩貸款90w！

03年按揭了兩套月供2800元/月，租金5300元/月，由於地段較好幾乎無空置期，現在房子本金及利息早已收回，繼續出租中……。

按照目前各大城市的租金以及房價實際情況來看，想透過以租還貸，根本不現實。

我來說一下我真實的例子，在2017年的時候，我在深圳龍崗買一套二手房，2室1廳差不多78平米。

當時花了280多萬貸款190多萬，等額本息每個月還1萬塊錢多一點，不過從2021年之後，隨著LPR定價模式的實施，房貸月供有所下降，目前還9900多。

這套房買過來之後我一直都是對外出租的，至今為止已經換了三個租客，剛開始的時候每個月租金只要3000塊錢左右。

但在第2位租客到期之後我準備把租金提高上去，就提高了200塊錢左右，也就是準備以3200塊錢的租金對外出租。

但是這個價格掛了差不多一個月有五六波租客上門看，最終沒有一個願意租的。

後來我在網上查看了周邊同等戶型的租金，才發現人家有的只租兩千七八，怪不得我3200的租金根本租不出去。

後來是沒辦法，我又繼續按照原來的價格3000塊錢租出去了。

這意味著每個月1萬塊錢左右的月供，扣除3000塊錢的租金，自己仍然還要出7000塊錢的月供。

但是過去幾年深圳龍崗的房價漲幅並不理想，5年之前我以280萬買回來的房子，現在也只不過是350萬左右。

這樣算下來其實是虧的。

因為從2017年買房，2018年開始償還月供，到現在已經4年多時間，月供至少達到50萬以上，但這幾年還的基本上都是利息，至今還有182萬左右的本金。

假如我現在把房子賣出去了，按照350萬的價格扣除182萬的銀行欠款，拿到手的錢大概是168萬左右。

這168萬扣除扣除首付以及中介費90萬左右，另外還有50萬的月供，就只剩下28萬了，這麼算其實是虧損的。

假如當初不買房，而是拿90萬首付，還有過去4年多時間每個月月供去投資理財，就按年化收益率5.5%計算，透過複利投資，過去4年累計的收益至少也達到30萬以上了。

由此可見，按照目前房價的漲幅來看，想透過高槓杆來投資買房，其實是不划算的，如果每年漲幅低於5%，基本上都處於虧損狀態。

想要靠租金來償還月供那更不現實，因為目前中國大多數城市的租售比都很高。

租售比是衡量一個地方房價合理性的重要指標，所謂房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。

按照國際通用標準，房產執行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200之間。

但是目前中國很多城市租售比要遠遠高於這個界限。

比如下圖是2020年中國一些主要城市租售比具體情況。

從這個資料我們可以明顯看出，目前中國房屋租售比真正在合理區間的只有銀川，其他城市房屋租售比都偏高，很多城市房屋出售比都達到1:700以上。

這意味著想依靠租金來償還房貸，至少需要700個月以上，相當於需要58年時間以上。

所以想依靠租金來償還業務根本不現實，特別是對那些房價在1萬塊錢以上的城市而言，更不現實。

如果是20年前買的房子，“以租還貸”的房東基本賺了，近幾年“以租還貸”的房東大部分是虧的。其實“以租還貸”的房東賺還是虧主要看買的房子後面升值的情況。

我身邊有“以租還貸”的人，有些人是賺了的，有些人是虧了的。

2011年1月份我表哥在深圳買房，房子是120平米，房價是1.5萬每平米。總價是180萬，付30%的首付是54萬，加上其他各項費用是7.8萬，總共花了61.8萬。

後面自己花了25萬裝修，然後出租。2011年那時候每個月能收2100元租金，一年就是2.52萬。後面租金基本是年年漲，2020年的時候一年能收10萬租金，10年總共收租金約56萬。

以前房貸利率比較高，現在一般是5.3%，他是10年前買的，平均房貸利率算6.49%。他貸款期限30年，每月等額本息還款，平均每月還房貸7955.77，10年總共還了約95.5萬。還剩約106.8萬本金未還。

2021年1月份他一次性將本金還清然後賣掉。成交價是7萬每平米，成交總價是840萬，扣除各種稅費和中介費，到手800萬。

計算一下：800+56－25－61.8－95.5－106.8＝566.9，約賺了567萬。

2011年1月份的時候，我一個同學在杭州工作，所以只好在杭州買房，當時房價是2.2萬每平米，買了120平米的房子，總價是264萬。付了30%的首付是79.2萬，加上各項費用，總共花了90.7萬。

花了20萬裝修，然後出租，他自己住公司。當時每月能收2700元租金，一年就是3.24萬。2020年總共收租金約6萬。10年總共收租金約40萬。

2021年1月他把房子賣掉，當時房價是3.3萬每平米，賣了396萬，扣除各種稅費和中介費，到手380萬。

10年他還了房貸總共有約131.5萬，還有約154.3萬本金未還。

計算一下：380+40－20－90.7－131.5－154.3＝23.5。

表面看他賺了23.5萬，但是仔細研究發現，如果當初他把付首付和裝修的錢做有穩定收益的理財，然後每個月還房貸的錢也做有穩定收益的理財。首付加裝修的錢有111萬，如果是做有穩定收益的理財，10年後約有46萬的利息收益。每個月房貸錢拿來做有穩定收益的理財，10年後約有18萬的利息收益。

所以如果他不買房，而是做有穩定收益的理財，10年後利息總共有64萬，而買房只賺了約23.5萬，相當於虧了40.5萬。

2017年年初我一個親戚在長沙買房，當時以8500元/平米的價格成交，120平米，首付是30%，首付總共是30.6萬，加上其他費用，總共花了36萬。

他是30年等額本息還款，每個月還4235元。

他花了25萬裝修，然後出租。2017年每個月能收租金1500元，一年能收1.8萬。但是2017年房貸還了5.08萬。2020年收租共3萬元，房貸還了5.08萬。

我們可以計算一下，算一算這五年，他是賺了還是虧了。

現在那裡新房價格應該是1.1萬元/平米，因為他房子裝修好了，又只買了五年，所以可以賣1.2萬/平米。

如果賣出可以得144萬，扣除各種稅費和中介費，大概到手是138萬。還有66.35萬貸款本金未還，還掉這些，約還有72萬。

當初買房和裝修總共是55.6萬，五年總還了房貸25.41萬，五年總共收租金約12萬。

計算：72+12－55.6－25.41＝3萬。

表面看是賺了3萬，但是如果拿首付和裝修的錢做有穩定收益的理財，每個月房貸錢也可以做有穩定收益的理財，估計五年後可以賺16萬的利息。

這樣一計算，可以看出他實質是虧了13萬。

1、先計算10年，看10年後房價漲幅多少？“以租還貸”的房東才可以賺錢。

以某人買100平米房子，房價1萬元/平米計算。

房子100萬，首付30萬，其他各種費用算3萬，總共花了33萬。

房貸30年等額本息還款，每個月還4152元。

裝修20萬，然後出租，一般來說，租金約是房貸的40%，差不多一個月能收1600元的租金。租金一般是每年漲一點，10年後總共能收租金約26萬。

10年總共還了49.8萬元，還有58.4萬本金未還。

如果把首付的錢和裝修的錢做有穩定收益的理財，每個月的房貸也做有穩定收益的理財，10年後可以賺取約18萬的利息。

10年後房子要賣多少才是賺的？

賣房的錢＋26－33－20－49.8－58.4－18≥0

那麼賣房的錢應該是153.2，其實賣房子還要一些稅費和中介費，那麼房子需要賣160萬才能賺錢。

原本100萬的房子需要賣160萬，才能賺錢。

那麼10年後房價漲幅是60%，那麼10年後房價漲幅超過60%，那些“以租還貸”的房東才能賺錢。

2、然後計算20年，20年後房價漲幅超過多少？“以租還貸”的房東才能賺錢。

和上面一樣，100平米的房子，房價是1萬元/平米。

房子是100萬，首付是30萬，加上其他費用總共是33萬。

每月還房貸是4152元，20年總共還了99.65萬，還有37.56萬本金未還。

20萬裝修，然後出租，20年總共可以收房租約62萬。

如果把首付的錢和裝修的錢做有穩定收益的理財，每個月的房貸也做有穩定收益的理財，20年後可以賺取約46萬的利息。

20年後房子要賣多少才是賺的？

賣房的錢＋62－33－20－99.65－37.57－46≥0

那麼賣房的錢應該是174萬，賣房的時候需要一些稅費和中介費，那麼房子應該是賣了185萬。其實20年後的房子肯定比新房或者10年內的房子便宜一些，如果是新房或者10年內的房子，肯定比這個高出25%，那麼新房應該是約231.3萬。

100萬的房子20年後變成231.3萬，漲幅是131.3%。也就是說20年後當地的房價漲幅超過131.3%，那麼那些“以租還貸”的房東才能賺錢。

中國房價漲幅比較快的時期是1990年—2015年，從2015年開始，大部分城市房價漲幅比較慢。本人預測，未來10年和未來20年大部分城市的房價還會上漲，但是不會像以前漲得那麼快了，應該會漲得很慢。

如果未來10年房價漲幅超過60%，未來20年房價漲幅超過131.3%，那麼那些“以租還貸”的房東才能賺錢。

本人認為未來10年房價漲幅超過60%的城市和未來20年房價漲幅超過131.3%的城市很少，絕大部分城市不可能漲這麼多。所以建議不要“以租還貸”做房東。

如果是剛需則買房沒事，如果是買房做投資需要謹慎。

不要糾結這些東西了，人一日也就三頓飯，睡一張床，享受24小時的時光。沒有人多出來享受6頓飯，睡兩張床，一天有48小時。現代的人根本不缺物質，該修心，修神。

這社會已經夠物慾了，上到政治權利，下到販夫走卒。

最近兩年買房子以租還貸的，只能說貼補點還貸壓力，如果是早幾年這麼做的，被窩裡偷著樂呢，舉個身邊的例子，2010年浦東內環邊的房子在2.5萬一平上下，100平總價250萬，首付60萬貸款190萬，每個月還款一萬零幾百，就算一萬吧 ，當時出租價格在每月四千上下（簡裝修），一年相當於租客幫房東買兩個平方不到，2015年前後，房租已經漲到了七八千一年九萬左右，相當於每年租客幫你買將近四個平方，2020年房租又大幅提升，每月能收一萬，一年12萬相當於五個平方不到，仔細算算，這12年租客幫房東買了幾個平方了？毛估估有將近40個平方是租客幫你付款的，關鍵的關鍵，這100平250萬的房子，2021年已經漲到1000萬了，前五年，每個月刨去租金，自己要還六千，夫妻公積金抵扣下（每月進賬加池子裡的餘額），除了首付，根本不用自己掏一毛現金出來，後五年每月租金進賬七千，公積金也只要掏三千出來，再到最近兩年，連公積金都不用抵扣了，或者說租金收到口袋裡，把公積金套成現金了，你說是不是偷著樂了？現在周圍看下來，一百平能租個一萬多，位置好點的（還不是市中心），六七十平的也能組個七八千，移民城市，限購也催生了房租上漲。

我有個房子在出租。

租金還不夠房貸，租金每月3000，房貸4200.但是這個房子已經翻了六七倍了，當初90多萬買的，現在600多萬輕鬆出。想著2022價格合適就給出了，改善下生活