出租人和承租人簽訂租賃合同，承租人想要提前退租，與出租人達成一致，是可以不承擔違約責任的；如果二人簽訂的是不定期租賃合同，承租人可以隨時退租（提前告知），不需要承擔責任。

除了以上規定，承租人還可以在以下幾種情況，退租免責：

如果出現法律規定的不可抗力，比如這次新冠肺炎疫情，就屬於不能預見、不能避免、不能克服的不可抗力，除此之外，還需要租賃合同的目的不能實現，承租人和出租人都可以要求解除合同，並不需要承擔責任。房屋被司法機關查封，不能繼續使用的情況下，承租人可以要求退租，並不用承擔責任。

綜上所述，租賃合同簽訂的目的，就是為了在一定時間內合法佔有使用房屋，如果承租人非因自身的原因無法佔有或繼續佔有使用房屋，在租賃期間內，承租人就可以主張解除租賃合同，並不需要承擔違約責任。

特殊情況，是指在一般情況下不合法的行為，在特殊情況下成為合法的行為的學說。該理論主張在特定情況下為保證公共秩序和公務執行，應賦予行政機關例外的權力。一般適用於戰爭、經濟危機、社會亂蕩等情況。