澳洲是唯一一個施行Negative gearing tax return的國家。為了鼓勵房產投資，ATO 稅務局把個人房屋出租當成了一種會產生 assessable income 的小生意（投資），而這種小生意通常都是“虧”的。
之所以在虧字上打上引號，是因為會計有一個原則叫 accrual accounting，是指以實質取得收到現金的權利或支付現金的責任權責的發生為標誌來確認本期收入和費用及債權和債務。即收入按現金收入及未來現金收入――債權的發生來確認；費用按現金支出及未來現金支出――債務的發生進行確認。而不是以現金的收入與支付來確認收入費用。大概的意思就是賬面上把折舊算進去，你似乎虧了，但是實際上你又沒虧，因為賣房子的時候購買者並不會考慮到這些賬面上的折舊。
舉個例子，今年你的年薪是 8 萬，發到你手裡的時候就只剩下 $62,453了，因為老闆幫你向政府上了稅。
計算如下，交給澳洲政府 $17,547 =（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%
假設去年，你恰好買了個 60 萬的新房子，第一年折舊在 $18,000。在租房這個投資上，你的其他有形支出還包括 council rate 市政管理費，water rate 水費，strata 物業管理，interest 利息等，收入是 rent 租金。一切按保守計算，ROI 投資回收率 = 5.2%。
收入 -支出= $600*52（一年的租金）- 5.5%*$480,000（貸款 80% 的平均年利息）-500（water rate 水費）-1200（strata 物業費）-600（council rate 市政管理費）≈ 0那麼在會計上，你這套房子的總虧損就等於折舊額 $18,000，接下來重新計算今年的taxliability 納稅義務了。因為投資“虧損”的緣故，你今年的 taxible income 可納稅收入變成了 $62000（80,000-18,000），實際應該向政府上交稅額 $11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。
可是已經交上去了 $17,547 怎麼辦啊？要回來就是了，給 ATO（Australian Taxation Office 澳洲稅務局）交個申請上去，不算房價漲了 7%-10%，今年又因為房子多拿回來 $5,850。
由於收入越高者稅率越高，從上述演算法可以看出，同樣一處房產投資對於高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達到 $200,000 在本套房產上的年退稅額將是 $8,100。也因此醫生、律師、IT 等高收入者，帳下都會有數套不動產用來抵稅。
澳洲是唯一一個施行Negative gearing tax return的國家。為了鼓勵房產投資，ATO 稅務局把個人房屋出租當成了一種會產生 assessable income 的小生意（投資），而這種小生意通常都是“虧”的。
之所以在虧字上打上引號，是因為會計有一個原則叫 accrual accounting，是指以實質取得收到現金的權利或支付現金的責任權責的發生為標誌來確認本期收入和費用及債權和債務。即收入按現金收入及未來現金收入――債權的發生來確認；費用按現金支出及未來現金支出――債務的發生進行確認。而不是以現金的收入與支付來確認收入費用。大概的意思就是賬面上把折舊算進去，你似乎虧了，但是實際上你又沒虧，因為賣房子的時候購買者並不會考慮到這些賬面上的折舊。
舉個例子，今年你的年薪是 8 萬，發到你手裡的時候就只剩下 $62,453了，因為老闆幫你向政府上了稅。
計算如下，交給澳洲政府 $17,547 =（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%
假設去年，你恰好買了個 60 萬的新房子，第一年折舊在 $18,000。在租房這個投資上，你的其他有形支出還包括 council rate 市政管理費，water rate 水費，strata 物業管理，interest 利息等，收入是 rent 租金。一切按保守計算，ROI 投資回收率 = 5.2%。
收入 -支出= $600*52（一年的租金）- 5.5%*$480,000（貸款 80% 的平均年利息）-500（water rate 水費）-1200（strata 物業費）-600（council rate 市政管理費）≈ 0那麼在會計上，你這套房子的總虧損就等於折舊額 $18,000，接下來重新計算今年的taxliability 納稅義務了。因為投資“虧損”的緣故，你今年的 taxible income 可納稅收入變成了 $62000（80,000-18,000），實際應該向政府上交稅額 $11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。
可是已經交上去了 $17,547 怎麼辦啊？要回來就是了，給 ATO（Australian Taxation Office 澳洲稅務局）交個申請上去，不算房價漲了 7%-10%，今年又因為房子多拿回來 $5,850。
由於收入越高者稅率越高，從上述演算法可以看出，同樣一處房產投資對於高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達到 $200,000 在本套房產上的年退稅額將是 $8,100。也因此醫生、律師、IT 等高收入者，帳下都會有數套不動產用來抵稅。