先說“物業”，（英語為property或estate）這是個舶來詞，從香港傳入內地。

現在其比較完整的概念是：

指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的裝置、設施和場地。

而所謂的“物業管理”，estate management，或者 property management。顧名思義的話，就是對房屋及其配套的設施裝置進行管理。

中國從上世紀八十年代初，自香港經深圳引入物業管理這個事物，再經20餘年的發展，至2003年，首部全國性行業法規《物業管理條例》正式頒佈。

因為該法規與千家萬戶的日常生活息息相關，由此相關部門在立法前除了多方調研和系統論證之外，還面向社會廣泛徵集立法意見。

當時就有許多有識之士和法學專家，明確提出，“管理”二字帶有行政色彩，容易產生誤解誤讀，因此建議該法規應命名為《物業服務條例》或者《物業管理服務條例》，以突出其服務的本質。

但成文後的條例仍然以《物業管理條例》頒佈，立法部門的解讀是：

物業服務的許多服務內容，需要透過管理來實現，當然這種管理是對於設施裝置環境乃至相關秩序的管理。

從該法規頒佈後的實際執行來看，“管理”二字確實產生了較大的負面影響。

因為早期成立的物業公司，多為房地產公司派生組建，也有部分是原來的房管所等改制而成；

其人員嚴重缺乏服務意識，卻往往以“管理者”自居，越俎代庖，本末倒置；認識不到物業行業的服務性本質，而小區真正的主人——業主，儼然是物業治下的子民而已。可以說，這種遺毒綿延至今。

2007年《物權法》頒佈後，國務院對《物業管理條例》進行了修改。新《條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，二字之差，目的就是為了強調和突出“服務”的本質。

要對人加強服務，對物加強管理。由此才能保障大多數業主的權益。