商品房在交房過程中主要以買賣雙方簽訂的購房合同約定的條件為準,但是,有的開發商為了趕工期,往往不顧房屋質量和配套設施是否齊全便倉促交付,使購房者的權益不能得到有效保障。

　　通常,房地產開發企業交付預售住宅商品房,應當符合下列條件:

　　一、法定條件:法定的條件主要包括房屋應具備質量、規劃、消防驗收合格手續及《工程竣工驗收備案表》。

　　《建築法》第六十一條第二款:“建築工程竣工經驗收合格後,方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”

　　根據《建設工程質量管理條例》第四十九條的規定,建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可檔案或者准許使用檔案報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。根據該條規定,竣工驗收、規劃、公安消防、環保等手續是房屋使用前必備的法定手續。根據《消防法》規定,建築工程竣工時,經消防驗收合格,方可投人使用。建築工程竣工時,建設單位應當向公安消防機構提出消防驗收申請,設有建築自動消防設施的建築工程,還應當同時提交建築消防設施技術測試報告,並組織消防驗收。消防驗收不合格的,施工單位不得交工,建築物的所有者不得接收使用。

　　根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第三條:“房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時,必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。”因此,提供“兩書”也是開發商交房的必備條件。

　　根據《房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》,建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內,向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列檔案:(一)工程竣工驗收備案表；(二)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期,施工許可證號,施工圖設計檔案審查意見,勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格檔案及驗收人員簽署的竣工驗收原始檔案,市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；(三)法律、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可檔案或者准許使用檔案；(四)法律規定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明檔案；(五)施工單位簽署的工程質量保修書；(六)法規、規章規定必須提供的其他檔案。住宅工程還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案檔案,驗證檔案齊全後,應當在《工程竣工驗收備案表》上籤署檔案收訖。工程竣工驗收備案表一式二份,一份由建設單位儲存,一份留備案機關存檔。

　　二、約定條件:約定的條件是指合同中關於房屋的其他特別約定,如小區的景觀、綠化、會所等公共配套設施,車位、陽臺等房屋的附屬設施。對於具體的交房條件,購房者可與開發商在《商品房買賣合同》及其附件、補充協議加以約定,同時在合同中約定開發商未達到交付使用條件時的違約責任。

　　溫馨提示:

　　當前,大多數商品房在交房時是毛坯房,住戶需要自己進行房屋裝修,在裝修過程中,地面、牆面、給水管線、暖氣管線、供電管線等有可能受到不同程度的破壞,所以,建議在裝修完成之後,由業主和物業公司重新對裝修後的房屋進行共同驗收,如對給水、暖氣進行打壓實驗；對有防水要求的房間進行24小時蓄水試驗,且最淺處水位不低於10mm；對電氣部分進行漏電檢測,確保使用功能和安全。

開發商交房必備以上的手續。特別是

這個是交房的硬性條件。如果沒有這個竣工驗收備案表有可能您所買的房子產權證都有可能拿不到。

商品房交付條件有：

(一)工程竣工驗收合格(包括消防、環保合格)

《城市房地產管理法》、《建築法》、《合同法》中，均要求工程竣工驗收合格後方可交付使用。98年9月1日實施的《消防法》第10條規定了消防強制驗收制度，《環境保護法》第26條規定了環保強制驗收制度。

98年7月20日，國務院頒佈的《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定，組織驗收的主體為房地產開發主管部門。但此後中國改革了竣工驗收制度，1999年施行的《合同法》第279條明確了開發商為組織竣工驗收和確認工程合格與否的主體。2000年1月30日，國務院釋出的《建設工程質量管理條例》(下稱《質量條例》)作為《建築法》和《合同法》的配套行政法規開始施行。《質量條例》第16條規定，建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。該條款進一步對《合同法》第279條進行了闡述，從而使《建築法》中未能明確的驗收主體最終認定為建設單位。

(二)取得了竣工驗收備案表

一些大城市制定的地方法規中已明確將取得《竣工備案表》作為開發商交付房屋的必備條件，例如《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第50條明確規定房地產開發企業交付預售商品房應當取得建築工程竣工驗收備案表。安徽省建設廳亦於2004年9月下發《關於加強城市房地產開發管理工作的通知》(建房[2004]275號)，規定未進行驗收備案或驗收備案不合格的竣工開發專案不得交付使用。由此可見，以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大購房者的要求，也是一種趨勢所在。

另外，建設部於2000年4月7日釋出《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第4條規定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門(以下簡稱備案機關)備案”。第5條規定：“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列檔案：(一)工程竣工驗收備案表;(二)工程竣工驗收報告;(三)法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可檔案或者准許使用檔案;(四)施工單位簽署的工程質量保修書。”

(三)商品房的面積已完成最終測繪

該法定條件的依據是，建設部於2001年04月04日頒佈的《商品房銷售管理辦法》第34條規定，即房地產開發企業應當在商品房交付使用前按專案委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門稽核後用於房屋權屬登記。

(四)水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施

該法定條件在《合肥市物業管理條例》(2006年3月1日實施)第49條中有規定：入住條件由建設單位與業主在合同中約定，但必須達到水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施。

此外，有人主張將《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的提供作為商品房交付法定條件之一，其依據是建設部於1998年5月20日所下發的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。此文章的筆者不贊同此種觀點，該“兩書”僅應作為在交付時提供的資料，而沒有必要將其作為交付的法定條件。

以上法定條件中，其中第一項法定條件即工程竣工驗收合格(包括環保、消防驗收合格)是強制性條件;而其他法定條件均具有行政管理性，若當事人約定與該部分交付條件相沖突，則以約定為準。