按房產證未滿二年算，過戶稅約5萬元，加上房價60萬，共需65萬元，稅費約為房產報稅價的8%（賣方：個人所得稅1%（房產證大於5年的唯一住宅免）、營業稅5.5%（房產證大於2年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小於144平方米的普通住宅計算）。報稅價是你們自己定的。房管局的電腦系統對當地每個區域有一個最低的評估價。你們報的報稅價高於那評估價就按你們的價計稅。低於的話就按系統的評估價計算。對這評估價最瞭解的是當地同區域的房產中介，因為他們經常去過戶，知道能最低報多少可以透過，所以建議你去中介那瞭解下。

目前，樓房都是澆築的，構成我們房子的成本就是鋼筋加水泥。

1.水泥價格。中檔水泥每噸400元左右，高檔水泥600元左右。

2.鋼筋。普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。

假設100平米的房子，使用了10噸的水泥，一噸鋼筋。

那麼，它的造價也就是8500元，湊個整數，算是1萬元吧。呵呵呵。

如果是這樣賣，可真是白菜價了。實際上我們只考慮原材料忽略了很多其他成本。

第一，土地成本。土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米二線城市3000到1萬元，一線城市2~3萬元。

第二，工人工資。現在建築工人一月8000元工資都是非常正常的，而且還很難招到年輕人。另外還有銷售人員、管理人員的工資。

第三，小區各種公用設施和公攤面積成本。這些雖然屬於公用，但是也是房子的附屬。

第四，各種稅費。從增值稅到企業所得稅，契稅、印花稅。包括土地出讓金在內，稅費佔到房價的50%~60%。包括監理費。

第五，房地產開發公司的財務成本。房地產開發公司拿地很多是借錢來的，各種貸款的利息都是需要從房價成本中承擔的。很多房地產企業採取的是預售制度，賣的是期房。我們將房子買了之後，可能3~5年住不到房子，在此期間的房貸成本也實際上也算是財務成本。

第六，房地產公司的合理利潤。扣除以上各種成本以後，至少也得佔到房價的10%~20%。

綜上所述，或許我們買的並不是房子，也不是簡單的水泥和鋼筋，而是一個複雜的社會利益綜合體。

不論是一線城市七八百萬乃至上千萬的一套房子，二線城市二三百萬一套房子，以及三線城市一二百萬房子，與各城市中的小產權的房子，在建設同面積、同戶型、同品質成本上，建安成本都相差無幾，全國建築材料和人工成本均在仲伯之間。毛坯房1600元/平，加上門窗及安裝電梯共計成本2000元/平置頂。鶴崗市中心位置的房子才賣3千/平，北京西城區房價12萬/平，差價主要就在地皮、稅費和公共設施配套上。

農村自建房便宜是宅基地不用花錢，只計算建安成本。自建兩~三層小洋樓，不用打基樁節省了成本，小洋樓無高層樓盤框架結構的建造標準，更無需安裝電梯要求。每平米毛坯1千，加上門窗玻璃共計1200元/平。

那麼城市一兩百萬的房子，100平米建安成本造價在20萬，剩下是樓面價、稅費、開發商利潤的支付款。樓面價就是土拍總款÷總建築面積，土拍總款(土地出讓金)歸地方財政所有，樓盤之外需要建設的地鐵、學校、公園、醫院等公共配套設施費用由地方財政買單。

如果單指房子的造價一平米2000元左右足以，所以100平米房子的造價也就二十萬元左右，當然這還是指高層的價格，如果是多層，房子造價也就是十幾萬元。

房子的造價和房子的成本是兩碼事

一般我們說房子的造價主要是土建工程、給排水、消防、電梯等配套設施，這些專案總體加起來高層一般2000元左右，多層1000多元，不同的地區材料、運輸和工人工資等成本存在一定差異，價格也會相應的上下浮動。

對於商品房的成本來說房子的造價只是其中的一部分，由於其它因素的不同房子造價占房子的成本也會有很大的差異。拿小城市來說一般房子本身的造價占房子成本的一大部分，比如很多縣城或鄉鎮的房價就在2000元左右一平米。

但是對於大城市來說，房子的造價佔成本的比例就很低了，比如北上廣深等城市，一平的樓面地價幾萬元很正常，只是地價的成本就已經是房子造價的十倍之多了。大城市的人本對房子所在小區的品質要求也很高，所以整個小區的園林成本也是非常高的，另外在加上營銷成本、融資成本等等，所以房子的整體成本就高了。

房子的最終售價和成本又是兩碼事

特別是近期，大家對新房的體會是價格不斷攀升，但是房子的成本是一定，所以房子的售價和成本雖然有一點關係，但是絕對不是一碼事。

決定房價的因素有很多，但是老亮認為對房價影響最大的還是人們的預期。當一個地區受到一些政策或者經濟形勢向好的影響時房價自然跟著上漲，但是在上漲的過程中開發商又給購房者增加了很多美好的願景，提高了購房者對房子未來的預期，高房價自然被接受，房價也就必然上漲了。

對於我們買房者來說，只看房子的造價是沒有意義的，因為誰也不可能把造好的房子成本價就賣給你。行情好的時候開發商可能會多賺一些，買房者就要多付出一些，行業差的時候開發商可能會少賺一些，買房者可以少付出一些。如果想成本價買到房子，除非你爸是李剛。

通常國內商品房價格由以下幾個方面構成：第一，建築成本。包括水泥價格，中檔水泥每噸400元左右、高檔水泥600元左右。鋼筋，普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。此外，還有工人的工資，現在建築工人一個月8000元左右，而且還難招到年輕人，主要是60、70後為主。還有管理人員、銷售人員工資。

據業內人士稱，在建設同面積、同戶型、同品質成本上，建安成本都相差無幾，全國建築材料和人工成本均在仲伯之間，毛坯房1600元/平米，若要再加上門窗及安裝電梯共計成本共計2000元/平米。也就是說100平米的建築成本最多就是20萬左右。

第二，土地成本和稅費是大頭。土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米一線城市2-3萬元。而二線城市3000至1萬元。同時，還要有各項稅費，從增值稅到企業所得稅、契稅、印花稅。包括土地出讓金在內，稅費佔到房價50-60%。當然還包括監理費。正是因為土地價格不同，所以會導致三四線城市房價6千元/平方米，而一線城市房價6萬元/平方米。兩地房價差距在土地價格上面。

第三，房地產開發公司的財務成本。實際上，房產開發企業拿地的錢都是從銀行裡面借來的，各種房貸的利息都是需要從房價成本中承擔的。所以，我們經常看到一些上市房企的負債率都超過80%以上，有的甚至超過了100%。主要是房企業只有三分之一的資金是自己的，剩下三分之二的資金是融資的，而融資主要是發行債券、信託、貸款。如果房企負債率高，那麼融資成本也很高。

第四，小區各種公用設施和公攤面積成本。這些雖然屬於公用，但也是房子的附屬。此外，開發商除了建造房子，還要在現代化小區裡投入資金的，比如種植綠化，建造人工小區景觀。聘請物業來管理小區，開設會所等這些都可以提高開發商樓盤的品質，但這又是一筆不小開支。

第五，房地產公司在扣除以上各種成本以後，還要加上自己的一塊合理的利潤，這個利潤至少佔房價的20至30%左右。所以，我們經常看到房地產調控持續收緊，開發商叫喊著要轉型升級，但房企的業績年年創新高，中國富豪榜現在主要是房企老闆和網際網路企業老闆爭奪首富。這些年做房地產開發的真的很賺錢。

我們居民買一套房子動輒幾百萬，實際上再好的商品房的成本，100平米也就在20多萬。而真正導致高房價的主要有三大塊：一是土地成本和稅費；二是開發商的財務成本支出；三是開發商的賺取的超額利潤。這些成本支出佔80%，而建房成本佔比10%都不到。所以，未來開發商的利潤、土地出讓金、各種稅費都還有下降空間。

一套100平米的房子到底需要多少錢？我們不是做工程造價的，所以沒法給出一個明細的造價清單，但是想要了解100平米的房子造價成本是多少？大家只需要到農村地區去了解一下就知道。

如果不考慮土地成本，不考慮裝修，只是把房子框架給建起來，也就是毛坯房，在農村建造一套100平米的房子，連地基，材料，人工所有成本加起來不會超過8萬塊錢，甚至有些地方5萬塊錢就可以搞定。

就算不是在農村地區，而是在一些小地方，100平米的房子造價估計也不會很高，這裡可以從當地的房價來看一下。因為目前在一些小縣城，房價也就2000塊錢左右，100平米的房子總價也就是20萬左右，而這些小縣城建造所使用的鋼筋、水泥、石灰，沙子等材料成本其實跟大城市差不多，甚至有的比大城市還貴。所以綜合推斷之後，光是房子的造價，我認為目前全國絕大部分城市房子一平米不會超過2000塊錢，特別是對於大城市商品房大批次生產，大批次採購的企業來說，其建造成本會更低。

當然房子除了建造成本之外，還有其他成本，比如土地成本，設計成本，監理成本，宣傳成本，融資成本，公攤成本，稅費成本等等。這裡面土地成本是最高的，目前的一些大城市的土地成本能夠佔到房子總成本的30%以上。

把各種成本加起來之後，房價的總體價格自然會上去，但是這些成本加起來相對一些城市四五萬塊錢的房價來說，其實也不算高，畢竟有些城市房價一年就能漲20%以上，難道建造成本一年就能漲20%？肯定不是，所以目前很多城市的高房價除了建造成本核和剛需之外，這裡面有很多水分都是由房產中介，開發商以及投資客炒起來的。

100平方米房子的造價實際要多少錢？不同的人有不同答案，角度不一樣，答案肯定不一樣。我估計提問人只關心了100平方米房子的建安造價。假如單純說建安造價，其實都好回答。

例如，就重慶主城而言，不同套型，不同層高，不同建築結構的住宅，其建安造價都是不一樣的，比如純磚混的肯定最便宜，但是目前純磚混結構的住宅很少了，基本上在農村還有，一般都是小框架薄壁柱，框架剪力牆，甚至大跨度框架剪力牆結構形式。現在基本上從套型，就可以對住宅作一個建安成本的大致歸類，如下圖：

因為限高、規劃間距、以及成本經濟性等原因，重慶現在基本上很少有7-10層高的新建住宅，因為很多年前就要求超過6層必須設定電梯了；小高層中12層，11+1層，16+1層，17層、18層的小高層住宅還是比較多的，13、14、15這三種樓層的住宅幾乎沒有；而高層基本上是頂著限高100米來修的，也就是大概在30-33層樓高住宅，在重慶最多，最普遍；大於100米的超高層，因為要修避難層，消防成本、結構成本的陡增，在重慶，一般在120-150米這個範圍內的住宅稍微多點，也就是41-45層樓高的樣子；很少有超過50層高的住宅了；上表的建安造價區間是在實踐中很多重慶房地產專案總結出來的！

上面是建安成本的估算，但是很多人還是不明白，建安成本具體包括那些成本費用，我在這裡以重慶某花園洋房專案的建安成本的分類列表給大家，加以說明，這樣大家就知道住宅建安成本主要包括哪些了：

顯然，你購買房子只買個光禿禿的主體建築還不行吧，畢竟現在開發商大多都是修的小區或組團式小區。

所以，肯定還包括綠化、小區內的道路（步道）、硬質景觀、雕塑小品、設施、小區出入口安防用房及景觀設施等等。

比如通俗的小區景觀這塊就有很多分項，如下表，重慶小區景觀工程成本分攤到總建面，大概在300-1000元/平方米不等。

對了，還有車庫的工程成本，重慶的1個車庫平均佔地下建築面積大概在42-45平方米左右。成本以地下多少層來算，只有-1F則成本便宜，但是要是-3F\-4F了，甚至更深，則工程成本就更高了，總體上，對於新建的高層、超高層而言，重慶開發商的在車位這塊的銷售上，基本是保本，甚至大多是虧本賣的，你可能會想不到！

也就是說，假如單獨算工程成本，重慶住宅的工程成本大多就在2000-3000元/平方米這個範圍（超高層3000-4000元/平方米）。

然而，開發商肯定不會以工程成本就把房子賣給你，否則他就虧到了唐家沱了！

開發商除了要承擔工程成本外，還有承擔很多費用，比如，開發前期工程費（規劃設計費、勘測丈量費、前期報批報建費、三通一平工程費、臨時設施費等）、基礎設施費（室外電氣及高低壓裝置、室外給排水系統、室外燃氣系統、室外智慧化系統、道路）、配套設施費（幼兒園、學校、會所、物管用房、裝置用房、垃圾站、車站、市政道路）、工程管理費（監理費、預結算編審費、施工圖審查費、工程審計等）

這還沒有完，開發商還有很大的一筆期間費用，那就是財務費用（開發商都是槓桿操作的，不融資怎麼行，融資成本的高低也決定這塊的變數）、管理費用（開發商的辦公人工費）、銷售費用（現在大多開發商找的中介代理銷售、包括廣告費用）。

以上工程成本費用全部折算到建築面積，就重慶房地產商的目前建造技術和管理模式，除開土地價格，基本上重慶住宅“綜合”造價大多數在3000-4500元/平方米了。

而現在重慶主城2019年的樓面地價大多集中在7000-10000元/平方米這個區間，算上樓面地價，重慶100平方米住宅的綜合造價單價就在10000-14000元/平方米了，總價在100-140萬了。

開發商很賺錢，這一點大家都知道，那麼大家知道一套房子的成本到底有多少嗎？

一般來說，房子的成本包括以下幾方面：土地成本、建築成本（材料以及人工）、各環節稅費、營銷成本。

這裡面有的成本很清晰，非常容易算出資料來，但有的成本很難算出具體資料來。

一、土地成本。這個很簡單，只要看開發商在拿地的時候出了多少錢，然後用這些錢除以總的建築面積就能得出開發商的單位土地成本是多少了，也就是我們通常所說的樓面價。按照統計局公佈的資料顯示，2018年全國300個城市土地成交樓面均價為每平方米2159元。所以如果按照這個資料計算，那麼100平米的房子，實際上土地成本只有21.5萬元。

二、建築成本。因為開發商使用的建築材料並不統一，而且各家開發商之間找的施工隊成本不一樣，所以這個並不好進行準確計算。暫且按照農村自家房成本計算，前些年我大伯在村裡修了一個三層高的新房，建築面積大概在600平米左右，建材加人工總共花費了32萬左右。這樣算下來的話，100平米的成本應該在5.4萬元左右。

三、稅費。從拿到土地到最後房子賣出去，這中間開發商需要繳納很多次稅費，其中土地出讓時候的稅費為4%，按照全國平均價計算那就是86.36元/平米，那100平米的房子光是土地轉讓稅就有8636元。而其他的房產稅、營業稅、企業所得稅、印花稅等等加起來，可能也就5萬元頂天了。這個並不是很多。

四、營銷成本。這個就不好計算了，開發商在銷售之前肯定會大規模投放廣告，多的投放幾百萬上千萬，少的就印一些傳單，拉幾張海報就完事了，划不來多少錢。但這些成本分攤到每平米的房子上，能有500元一平米就差不多了，但就算這樣100平米下來營銷成本也只有5萬，就算加上銷售的工資，一平米排在最多也不過八萬。

按照這個邏輯下來，一套100平米的房子，開發商實際付出的成本可能還不到50萬，但卻能賣出100萬甚至200萬的價格。可見房地產行業是真的賺錢！

房子由兩大部分構成，第一是土地，第二是地上的建築，地上的建築是我們購買的房子，但是如果沒有土地，那麼房子就只能是空中樓閣，土地一般佔據了總價格的30%以上，甚至會更高，然後是建築材料以及人工費用，這些都是看的見的成本費用，還有兩個看不見的成本：稅費和財務利息，最後就是開發商的利潤，這個就是一個房子所有的成本。

1、土地成本

土地佔了30%左右。

2018年土地出讓金收入是6.5萬億，而當年商品房銷售金額是15萬億，雙雙創下了歷史新高，從這組資料中可以看出來什麼？雖然單單從2018年的資料來看，土地出讓金佔了房子銷售總價的43.3%，不過這個土地是2018年賣的，要建房子到最終銷售還需要2年時間。不過有也 可以大概看出來土地佔據成本的重要性。

我們再來看一下房地產開發商的成本結構吧，下圖是上市公司萬科2019年5月份以來的商品房銷售價格以及新增的土地的價格，從這個資料當中我們也可以看出一些端倪，下圖的資料是單個月份的數值，今年新增的土地的支付均價是4900元/平米，到9600元/平米，而銷售均價基本維持在1.55萬元/平米左右。

上圖中的土地均價是沒有計算容積率的，我們做一個小小的計算，測算從5月到9月5個月中新拿土地的均價是多少（計容積率後的均價），這5個月中萬科拿地支付總價格是1089億元人民幣，而計算容積率的面積總和是2174萬平米，得出拿地的土地均價為5000元/平米，那麼如果按照1.55萬/平米的銷售均價來計算，土地佔了房價的32%左右。32%的資料和我們在文章的開頭估算的資料差不多。

2、建築成本及建築工人工資

下圖是萬科2018年的財務報表，營業總收入是2977億元，而其中的營業成本是1861億元，佔比是62.5%，相比2017年和2016年的70%有明顯下滑，營業成本主要就是土地以及支付給建築商的費用，也就包括了建築企業的鋼筋水泥等建築材料費用，也包括了建築工人的工資，也包含了建築公司的利潤。

在上文中我們知道土地佔整個成本的比例是32%左右，在營業成本中把土地成本去除，剩下的大概就是建築材料和建築工人的工資，大概佔的比例也是30%左右。

3、稅費

2018年營業稅金極其附加是233億元，如果再加上182億元的企業所得稅，那麼稅的總額就達到了415億元，佔到了營收總額的比例為14%。

而銷售費用為79億元，管理費用為103億元，這兩個總額就是182億元，基本就是廣告營銷的支出，賣房子的提成，萬科員工的工資等等的支出，這些大概佔總營收的比例是6%。

4、財務費用

主要就是利息了，利息費用82億元，大概佔比2.75%。

5、開發商的淨利潤

最後歸屬母公司的淨利潤是338億元，佔比為11.35%。

6、其他

剩餘還有3.5%左右是其他的一些成本費用以及歸屬子公司的股東的利潤。

總結：土地佔比32%，建築材料及工人工資30%，稅收14%，開發商管理費用和營銷費用6%，利息3%，淨利潤11%，其他4%左右。

造價成本基本變化不大，變化比較大的是土地成本。

商品房的價格只要由：建築成本、拿地成本、管理成本（管理成本包括營銷成本、資金使用成本）、以及開發商的利潤。大的模組中主要有以上幾個部分組成。

有資料顯示2018年萬科的房子：土地佔比32%，建築材料及工人工資30%，稅收14%，開發商管理費用和營銷費用6%，利息3%，淨利潤11%，其他4%左右。首先建築成本：

水泥價格。中檔水泥每噸400元左右，高檔水泥600元左右。

鋼筋。普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。100平米的房子，使用了10噸的水泥，一噸鋼筋。基礎核算好像是8500元。

建築工人一月8000元工資、都是非常正常的，並且基本都是民工，40-50歲之間的人

另外還有銷售人員、管理人員的工資。

粗略計算最多1萬元吧，並且是最好的材料，最高的價格。其實真正的用不到這麼好的材料和物料。

當然我們都是按照粗略的計算的。

實際上我們只考慮原材料忽略了很多其他成本。

土地成本和稅費是大頭。

1、土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米一線城市2-3萬元。在二線城市3000至1萬元、

2、各項稅費，從增值稅到企業所得稅、契稅、印花稅。包括土地出讓金在內，稅費佔到房價50-60%。

3、括監理費。

主要是因為土地價格不同，所以會導致三四線城市房價6千元/平方米，而一線城市房價6萬元/平方米。兩地房價差距在土地價格上面。

看到這裡大家明白了為什麼房價會高麼？

營銷費用：

銷售人員工資、管理人員工資、銷售管理人員福利和五險一金等等

營銷宣傳費用：售樓中心蓋建，裝修，樣板房裝修，電視、媒體宣傳

第三方宣傳人員薪酬

活動費用：週末體驗、參觀、宣講、等等費用

這也是一筆比較大的開支。

資金使用成本：

開發商拿著大量的資金去運作，雖然大家一致的思路都在於快進快出，加快資金的使用效率，可是大家明白，即使用銀行的錢也需要利息的啊，所以時間越長，資金使用成本越高

開發商利潤：

開發商是要賺錢：不賺錢的生意是沒有人乾的，所以開發商的利潤也要計算在成本之中的。

非常具體的資料不便與透露，大家可以去網路上搜一下資料。

所以說呢：我們並不是買了一個水泥和沙子，而是一個複雜的社會運作體系下的一個建築物，是社會大分工的產物。

大家好，我是小陌，我來解答：首先房子的價格，每個城市的價格都不一樣，有的城市100平達到了500萬以上，而有的城市幾十萬就可以買下，因為每個地區的土地成本是不一樣的，這個我們就不做考慮了，只需要算出房子的成本即可，每個城市的土地成本加上房子的建造成本就可以得到結論。

這樣的情況，我們已經去掉土地成本，而裝修也需要去掉，畢竟按自己意願裝修出來的房子，自己是比較喜歡的，那麼實際上，我們考慮的是一套房子的毛坯房的成本。

一、100平米農村的商品房成本

因為在農村修建樓房，自然是比城市成本要低一些的，都是自己村子建的房子，成本自然也就低了。

而我們從一些小縣城的房價可以看出，100米的房子售價在20萬到50萬之間不等，而東北更是有一些小縣城幾萬塊錢就可以買一套房子。那樣更便宜。

售價一般就是2000元到5000元每平米不等。

而一套房子的價格也就幾個方面構成：建築成本（鋼筋、水泥、石灰，沙子）等，還有員工的工資構成。

而這些建造所使用的鋼筋、水泥、石灰，沙子等材料成本其實是跟大城市差不多，甚至有的比大城市還貴。所以綜合推斷之後，光是房子的造價，我認為目前全國絕大部分城市房子一平米不會超過2000塊錢。

而有的房子也才賣2000元一平米，既然賣這個價格，也就說明還是有利可圖的，可以確定房子一平米的造價不會超過2000元。

但是我們還沒有算土地的成本價，這個也是花錢，還有各種稅費什麼的，這個房子賣2000元每平米，就已經包括各方面的成本，還在盈利，而土地成本和稅費佔比是很大的，據此推斷，房子的成本價每平米不會超過1200元。而100平米的房子成本不會超過12萬。

房子建成後，還需要銷售人員在賣，而銷售人員的工資也是在房子裡面出。銷售還拿著高額的提成。據此可能確定，100平米房子的成本在12萬以內。

二、100平米城市的商品房造價

在大城市的工資是比較高，這一方面必然會在工資成本上增加，不管是建房的建築工人，還是其他的一些房地產員工。都是比小縣城以及農村的薪資待遇高出了不少。

而建築成本呢，建築成本呢，基本是差不多的，而大城市建房子都是幾十層高的房子，需要的材料會更多，成本可能還會比小縣城的建築材料價格優惠一些。倒是高額薪資，必然會加大成本。

推斷是成本不會高過2000元每平米。100平米下來不會超過20萬。

房子除了建造成本、薪資成本、稅費成本之外，還有其他成本，比如設計成本，監理成本，宣傳成本，融資成本，公攤成本等等。而最高的土地成本我們是不算的，地區不同，成本不同。

把各種成本加起來之後，城市的房價會在上漲一些，但是對於1萬之2萬每平米的房子還是相差懸殊的。

通常國內商品房價格由以下幾個方面構成：第一，建築成本。包括水泥價格，中檔水泥每噸400元左右、高檔水泥600元左右。鋼筋，普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。此外，還有工人的工資，現在建築工人一個月8000元左右，而且還難招到年輕人，主要是60、70後為主。還有管理人員、銷售人員工資。

一據業內人士稱，在建設同面積、同戶型、同品質成本上，建安成本都相差無幾，全國建築材料和人工成本均在仲伯之間，毛坯房1600元/平米，若要再加上門窗及安裝電梯共計成本共計2000元/平米。也就是說100平米的建築成本最多就是20萬左右。馬雲說未來三年將無商可做，無工可打，2019年的上半年的經濟將下滑到歷史最低點、零界點，因為傳統生意都不行了，就沒有了商機，傳統生意都不好了，也就沒有地方可以打工！馬總說在網際網路趨勢時代來臨，一部手機就可以輕鬆運作全球生意實現月入十幾萬，在家兼職全職都可以，如果你正在尋找機會，請看下圖我給你細講。

第二，土地成本和稅費是大頭。土地出讓金是建樓的基礎，大約每平米一線城市2-3萬元。而二線城市3000至1萬元。同時，還要有各項稅費，從增值稅到企業所得稅、契稅、印花稅。包括土地出讓金在內，稅費佔到房價50-60%。當然還包括監理費。正是因為土地價格不同，所以會導致三四線城市房價6千元/平方米，而一線城市房價6萬元/平方米。兩地房價差距在土地價格上面。

第三，房地產開發公司的財務成本。實際上，房產開發企業拿地的錢都是從銀行裡面借來的，各種房貸的利息都是需要從房價成本中承擔的。所以，我們經常看到一些上市房企的負債率都超過80%以上，有的甚至超過了100%。主要是房企業只有三分之一的資金是自己的，剩下三分之二的資金是融資的，而融資主要是發行債券、信託、貸款。如果房企負債率高，那麼融資成本也很高。

第四，小區各種公用設施和公攤面積成本。這些雖然屬於公用，但也是房子的附屬。此外，開發商除了建造房子，還要在現代化小區裡投入資金的，比如種植綠化，建造人工小區景觀。聘請物業來管理小區，開設會所等這些都可以提高開發商樓盤的品質，但這又是一筆不小開支。

第五，房地產公司在扣除以上各種成本以後，還要加上自己的一塊合理的利潤，這個利潤至少佔房價的20至30%左右。所以，我們經常看到房地產調控持續收緊，開發商叫喊著要轉型升級，但房企的業績年年創新高，中國富豪榜現在主要是房企老闆和網際網路企業老闆爭奪首富。這些年做房地產開發的真的很賺錢。

我們居民買一套房子動輒幾百萬，實際上再好的商品房的成本，100平米也就在20多萬。而真正導致高房價的主要有三大塊：一是土地成本和稅費；二是開發商的財務成本支出；三是開發商的賺取的超額利潤。這些成本支出佔80%，而建房成本佔比10%都不到。所以，未來開發商的利潤、土地出讓金、各種稅費都還有下降空間。

這個我來說個真事，2013年，一個朋友要買房，他自己在北京有一套兩居室，那個時候北京已經限購了，他想去河北固安買，正好他的一個朋友是建造工程公司的，週末的時候我沒事，跟他一起去了。到哪裡終於讓我明白了房子的基本成本。那個時候100平米的房子造價基本在21萬左右，這是當時那邊的行情。

我們看到 樓盤是當地非常有名的樓盤，號稱在北京周邊有四個同類的專案，當時的價格是4150元每平。這個朋友的朋友是工程公司的，所以給優惠了100元每平。4050一平。買了一個戶型方正的兩居室，建面在89平米。準備給自己養老用。

買房後中午了要感謝這位朋友。中午在吃飯的時候，這位朋友喝的有些高，給我們講述了房子的成本，當時很多的開發商手裡的資金更不不多，基本的套路是拿地，抵押，建房，銷售。建房的時候基本上透過各個供應商的墊資，或者三個月的賬期。這樣降低融資成本。

他說現在你們買的房子成本都下來才2100元每平。這個價格包括了開發商所有明面的成本。也就說毛利有2000元一平。接近100%的利潤。還有什麼比這個更好的生意？聽完後我們大吃一驚。

後來這裡的房子最高的時候達到3萬以上，現在均價也在2萬左右。朋友很是慶幸下手早了。

我特別後悔，當時沒有入手一套！

在現實當中，修建100平米的住宅，造價大概也就20萬～30萬，這成本的確不貴，但開發商要賣出這麼100平米的住宅，價格卻高達上百萬，這中間差距這麼大，到底是為什麼呢？

我們先來看看一套房的成本構成，到底是由哪些構成的，把成本計算好了，就知道這套房的價格究竟是怎麼來的了。

土地成本

我們很多時候在看房地產新聞的時候，說某個地方又出讓一塊地，這塊地多大面積，出讓的價格是多少，樓面價格是多少等等，這裡的出讓價格和樓面價格，就是這塊地的土地成本。

比如下面這塊地，就是重慶水土最近出讓的一塊地的土地成本。土地共299.88畝地，成交的價格是13.2億元，計算後的樓面價是5500元平米。

按照這個公示的土地價格倒推開發商銷售商品房價格，最低價格應該在1.2萬元/平米。

一般來說，土地成本佔成本當中的35%左右，有些土地出讓的時候溢價高一點，土地成本就多一點；有些土地溢價少一點，土地成本就少一點。

如果開發商獲得的土地成本太高，房價又太溫和的時候，開發商就因為土地成本太高而導致銷售虧本也有可能。

稅費成本

開發商在開發一塊地的時候，要交納的稅是比較多的，這主要包括印花稅、土地使用稅、土地契稅，企業所得稅。生產經營階段的營業稅5%，城建稅及教育費附加（內資），堤圍防護費、土地增值稅，企業所得稅，房產稅，土地使用稅，印花稅，企業所得稅，契稅等等。

這些稅費在整個房地產成本的大概25%左右。

建安成本

這成本在整個成本當中並不多，比如說在重慶這種強二線城市，每平米建安成本在2000塊錢左右，而像在北京、上海等城市，每平米建安成本也才3000元。

建安成本一般佔成本的20%左右。

管理和營銷成本

管理費用包括經營管理，銷售成本，廣告宣傳的費用，一般來說，管理成本和營銷成本佔10%左右；

開發商的利潤

開發商的利潤佔成本的10%左右，做的不好的利潤在9%，做的比較好的利潤在12%，這利潤到底是多少，你可以從各個上市公司向證監會提供的財務報告中就可以得到答案。

從上面的大概分析來看，

開發商最主要的費用是上面這幾項，其中，最多的是土地成本和稅費成本，佔整個開發成本的60%左右。

你可以看看下面這張圖片，這張圖片是重慶悅來某樓盤的成本構成，和上面說的水土這塊28號公示的土地價格做一個對比（這悅來和水土兩個地方相差不遠，土地價格也相差不大），悅來這個樓盤今年上半年已經銷售完畢了，銷售的價格是1.3萬元/平米，這裡的土地價格是0.6萬元/平米，而上面水土的土地成本是0.55萬元/平米，相差不多。

土地成本和稅務成本共計8500元，而銷售的價格是1.25萬元/平米（1.25萬元/平米是2019年上半年的銷售價格，今年上半年銷售價格是1.3萬元/平米），土地和稅務成本佔整個房價的68%，一般行業計算是60%左右；而真正的建安成本只有18%，一般行業中計算是20%。

土地成本和稅費佔60%，建安成本20%，管理成本和利潤各佔10%。這大概就是房價構成中最主要的成本。

買房子，這樣看的話就太刁鑽，也未免太誅心了！

房子是不動產，房價的高低，很大部分是取決於，房子處在怎麼樣的商業圈內，房子周圍有什麼樣的醫療、教育、運動、購物硬體設施，而不是單純的取決於房屋的造價。而我們選擇房屋的時候，不單純選擇的是房屋，更多的是傾向於房屋周邊的配套設施！一個小區的房屋，坐落在這個小區裡，專業的小區綠化，專業的清潔工人，房屋管理的物業，都是房屋的附加值。

你買的是不動產的房屋，但同時你也買了整潔的小區環境，乾淨的硬體設施，房屋的安全保障！在一定的商業圈內，購物、遊玩、健身、育兒、休息都是不動產所帶來，你以為買的是房子，其實不完全是房子，還有房子周圍的環境，房子周圍的經濟圈輻射，房子周圍的教育氛圍，房子周邊的社會層次。

所以不去勞心看房子的造價要多少錢，知道了煩心，但知道了也改變不了房子的附加價值啊！

作為造價領域大學教授，我來告訴你100平米造價需要多少錢！

只談成造價，那麼一套房子需要建築與安裝兩塊領域的成本。

建築指的就是我們的土建，一般從基礎大開挖開始，所以在這一塊折算到每平米的造價大概也就在1500元，而且這是針對框剪結構下。

安裝指的是，我們房子裡需要的給排水相關的設施以及暖通、消防之類的設施。一類的成本有多有少，一般相對來說500塊錢一個平方肯定足夠了。

總體來說，建安成本一般是土建1500，加安裝500，那麼就是2000元的成本。

但是現在的房子講品質，需要有一定規模的小區，那麼則需要園林和綠化等相關的配套。

而且現在的房子越造越高，還需要對電梯口公共設施部分要進行精裝修。畢竟花了錢總要買個品質，不可能買一個純毛坯的房子。

園林和綠化以及精裝修實際上都是看不到的，造價有高有低，每個領域500塊錢一個平方或許也就足夠了。

但是每個小區的居住品質不同，自然造價的投入不同。

所以光光談成本的話，或許在土建、安裝、精裝修、市政、園林等5個方向也就在3500塊錢的樣子。

那麼房子為什麼要賣這麼貴呢？一個平方要賣甚至5萬一個平方，像廈門的核心區島內要賣10萬一個平方，這又是為何呢？

是很簡單啊，一個房子建造它就需要地皮吧，那這樣的地皮成本可是很高的，是城市的稀缺資源。

如果一個城市帶有地鐵，那麼地鐵口邊上的地皮，那是相當的貴。地鐵怎麼來的？是要花錢造下去的，1公里幾個億，那麼把地鐵修到家門口就需要幾十億、上百億甚至上千億的投入啊。

這些錢哪裡來？難道不就是透過地鐵口邊上的土地而獲得嗎？

或許有人很天真認為這是一個城市的企業，在生產的時候帶來的稅收就可以造。

現在一個工業企業，一年所繳納的稅收超過10個億，這樣的企業在一個地區來說實為罕見，對於浙江金華地區一個企業一年納稅超過10億的估計也就一個到兩個企業了。

單靠企業的納稅就想給這個城市帶來地鐵，那簡直就是做夢。

這樣來分析，我們就可以看到房子之所以賣5萬，10萬一平在於的是什麼，地皮非常貴。

我們剛剛講到廈門島核心心區它的。房價超過10萬一平，而他的地皮需要購買它，就要折算到5萬一平以上。

這還不包括繳納的稅收和帶來的其他成本，房子的開發週期一般都比較長，一個較大規模的小區或許需要三年到8年時間才能開發完。

但是一塊地買來是需要一次性付清地皮錢的，或許一次性拿地就需要拿出20個億。

而這20個億帶來的成本壓力有多大？對於企業來說沒有多少個企業一次性可以拿出20個億現金，自然就會涉及到啊融資的問題。

要融資了，自然要給予兌現利息啊。所以間接又提高了這塊地造房子的成本。

換一個角度我們再來談一談一個房子建造到底需要多少成本？

我剛剛講到一個房子建造，他只需要3500塊錢就可以把它造完，但是那只是針對這個房子很普通很普通。

你掏出200萬甚至500萬就只購買100平米，你覺得你會買一個很普通的房子嗎？

那這樣的房子肯定要非常高階啊，高階的話肯定就要增加成本。

給你種上一顆直徑1米的羅漢松，或許需要100萬才能夠買到一顆。小區本身開始就給你準備做水泥地面，現在開始給你搞透水磚了，高科技花的錢是以前的好幾倍。

整個小區地上不可以開車，只能透過地下室，透過光地下室就建造了兩層到三層，這可是巨大的開支啊，還帶了一大部分的人防工程。

這樣來看高檔小區3500的成本肯定遠遠不夠了，或許需要5000甚至8000。

當然羊毛出在羊身上，開發商肯定不會幹賠本的買賣，否則就要倒閉了。

所以你買房子房價或許越來越高，但是你的居住環境卻越來越好，因為房子的品質提升了。

從我們身邊我們會發現便宜的房子，一般沒有太多人購買，而很貴的房子與便宜的房子在同一地段，那是要用瘋搶來形容。

為什麼造成這種現象其實很簡單啊，就是因為便宜的房子的居住品質不好，群體也不好，所以買的人也不多。

貴的房子又有品牌價值，物業管理水平又高，整個小區的綠化，園林精裝修那都是一流的。

自然它的房價就是太貴，也會有絡繹不絕的購買者到那個地方去。

所以啊，買房子是買這輩子家的港灣，不要太過於在意它的建安成本，談建安成本你就輸了。

有多少錢辦多少事，錢少的去房價低的城市，買錢多的去房價高的城市買，這是歷史發展必然。

一個好的房子不僅僅只是建安成本帶來的變化，或許差距不大，真正的差距在於哪裡，在於這個小區的品質在於這個小區的物業在於這個小區的居住群體在於你在這個小區所處的社會階層。