1 房貸利率是實行浮動利率，就是隨利率的調整而調整，隨國家政策改變而改變。

2，房貸利率的調整，對已支付的利息沒有影響，對後面的利息有影響，也隨之變動而改變。

3，一般房貸利息調整後，還未還的部分貸款，有3種形式，一種次年調整模式，就是還未還的貸款，次年年初統一調整，（如工商銀行，建設銀行，農業銀行）。二種是滿年調整，即是還款滿一年調整執行新的利率。（中國銀行就是這樣）。三是雙方約定，一般是調整利率後次月執行新的利率。

4，對於7折優惠，基準利率上浮後，按上浮後7折計算。如果取消7折優惠，一般在次年年初取消。

5，總結，所以說利率調整上浮，對以後還款利息增加是肯定的，只是時間上有的相差一點。

央行2019年8月25號釋出2019年第16號文，為貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”自2019年10月8日起，新發放的個人住房貸款按照最近一個月貸款市場報價利率（LPR）為定價機制加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

2019年10月8日已經發放和已經簽訂合同但未發放貸款的仍然按照原合同執行，不受影響。2019年10月8日後房貸利率執行LPR+加點形成，房貸是否比現在多取決於申請房貸最近一個月的LPR及加點數之後是否大於現在的房貸利率。

（1）LPR加點一旦形成，合同期限內固定不變，和現在基準利率+固定浮動一樣。

假設現在貸款利率是基準利率上浮10%，那貸款期限內利率都是基準利率上浮10%，如果基準利率變高，還款利息變多；基準利率變低，還款利息變少。

貸款利率變成LPR後，例如加點20BP（0.2%），則貸款整個合同期限內都是在LPR利率的基礎上增加20BP。

（2）利率調整相似

現在的基準利率模式下，央行變更基準利率，會在下一個年度的第一個月生效，比如說2018年8月份央行調整基準利率，則會在2019年1月份月供中體現。

而LPR實施後，利率調整週期最短1年，利率調整週期及調整方式應在合同裡面和銀行雙方協商後約定。

比如說，購房者第一年的利率為5.45%，利率一年一調整，一年後，如果相應期限的LPR上調40個基點，則購房者第二年的利率為5.85%。

（3）參考基準利率不一樣

現在的基準利率模式下，參考利率是央行的貸款基準利率，1年期貸款基準利率4.35%，1至5年期貸款基準利率4.75，5年以上4.90%。

而LPR實施後，基準利率是是最近一個月相應期限的LPR，如遇利率調整，則基準利率是調整月份的最近一個月相應期限的LPR，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇，5年期以上基準利率使用5年期LPR期限利率。

（4）對居民家庭有影響嗎？

按照央行的說法，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

以5年期以上房貸為例，按照8月份LPR利率（5年期LPR為4.85%），首套房不低於4.85%，二套房不低於相應期限的LPR加點60BP（二套房利率最低5.45%）。如果10月的LPR和8月份LPR一樣，每個城市的影響不太一樣，因為每個城市的現在的貸款利率不一樣，比如說上海，首套房現在的房貸利率是基準利率打9折，即房貸利率是利率4.41%，低於5年期的LPR4.85%；而北京現在首套房房貸利率是基準利率上浮10%，即貸款利率5.39%，高於年期的LPR4.85%，對北京是可能是利好。

影響不大，央行檔案有一句規定：“人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。”。

所以每個省可以指定房貸利率加點下限，所以為了保證穩定性，每個省的房貸利率基本上不會有太大變化。所以對房價影響不大。