因為售樓部買房都是一棟一棟推出來賣的，把一這一棟賣完之後才會開下一棟樓。售樓部不會把所有房源一次性全部開出來，還有一種情況就是這個房子確實是沒有了，賣完了，後來是因為以前的客戶，因為徵信逾期籤不了約。退出來的房源。

個人認為通常這種情況有三種可能吧。一、中介為了吸引更多的客戶，自己製造的假資訊對外釋放:；二開發商為了試探市場，故意聯合中介一起釋放價格資訊；三回遷房源。

第一，中介釋放假資訊吸引客戶，這是極有可能存在的，很多買過二手房的人就知道，通常一旦準備要買房，有意無意中就會加很多中介的微信，中介就會每天在朋友圈分享各種房源資訊，其中時不時會冒出一些極筍盤房源，讓你心動，主動去諮詢房源情況，然後套路就開始了，約你實地看房，可真的等你跟他一起去看房時，他就會找理由說這套房已經賣了，或者業主臨時決定不賣了之類的話術，人已經約出來了，十之八九會跟著他去看他推薦的正常房源，這時候他的目的已經達到，接下來就是怎麼讓你看中其他房源併購買，至少他的第一步棋很成功的走出來了。新房中介提前釋放低價房源資訊也就類似這個套路，先把客戶聯絡到手，下一步再見招差招。

第二開發商跟中介聯合探查市場情況。這也是存在的，如果新盤周邊很長一段時間沒有出售過其他新盤，開發商對市場情況不是很有把握，對購房者的市場反應沒有很強信心，不知道定價多少合適，既不想賣太低損失利息，又怕定價過高銷售情況不好，這樣的方式來探查下市場反應也是很有效的。如果中介放低價格對外宣傳，市場反應火熱，那開發商就知道行情，該如何定價了。

第三回遷房源。現在開發商拿地，很多都是村民的宅基地或者村委集體土地，在土地出售時，就會跟開發商談定回遷房源的數量，但是作為本地村民跟村委，自用住宅很多，加上房價上漲，就會在開發商建好房屋，準備移交村委時，對外出售套利，一般這種房源村民都會以低價吸引，提前對外釋放盡快套利，這時候中介就會用這種房源來吸引客戶，但正常情況，如果市場可以的話，這種房源比較難買到，中間也會存在一些其他費用，比如喝茶費之類的。

個人拙見，勿噴！

售樓部都還沒開始賣房但中介卻有賣了，而且還便宜些，千萬別買！

這種現象不是正常的樓盤分銷

開發商找中介分銷，委託各個地產中介幫忙帶客看房和賣房，通常是與售樓部的銷售節奏同步。中介在帶客戶去看房前需向售樓部報備，要不難以界定客戶的歸屬問題；其次，專案介紹、可售房源推介、計算價格和辦理認購、簽約等手續需售樓部的置業顧問辦理，這過程中有涉及到銷售情況等專案秘密，開發商是不會讓中介是知曉的，必需由售樓部置業顧問完成。所以不會出現外圍中介的分銷已開始，售樓部還沒開賣的做法。

在售樓部開盤前銷售的，是回建房

這類樓盤的地塊在招拍掛時，其中有一前提條件就是：競得人取得地塊後，必須回建多少面積作為安置房源。這部分回建房一般優先開發，讓回遷房先選房。很多回遷戶手上可能有多套回遷房源，他們選擇以貼“牛皮癬”形式或放盤各個中介銷售，這類房源絕大部分會比售樓部正常銷售的房源價格低，從而出現“售樓部還沒有房子出售，中介已開賣且價略低”的現象。

購買回建房，風險非常大

在這個期間交易的回建房，均沒取得不動產證，回建房的業主、買方和中介方只是籤一份所謂三方協議。待取得不動產證後再正式到房管辦理過戶手續。這類買賣和售樓部的期房（即未取得不動產權證的房子）買賣完全不一樣，沒有產權證的個體之間買賣協議得不到政府認可，協議沒有任何法律方面的保障。從樓盤開始銷售到領取產權證，通常要三年左右時間，在等待產權證的漫長過程中，極易出現變故，例如回建房的業主眼紅樓價上升出現反價，或業主有債務糾紛，房子受牽連等，中介公司在交易中實際是起不了什麼擔保作用的。

擦亮眼睛，別貪便宜，“售樓部都還沒開始賣房但中介卻有賣了”這類房子，即使便宜些，也別買，要不積蓄半輩子的血汗錢打水漂的機率很高。

很明顯是中介跟開發商在聯手炒房！

以前樓市裡經常會有這種事情發生，某個開發商在房子建好之前，因為資金原因，在銀行又借不到錢，所以就跟中介合作，把一部分房子底價賣給中介。這樣一來開發商緩解了資金壓力，而中介機構獲得了低價房源，賣出去能大賺一筆，反正誰也不虧。

所以很多時候，購房者會發現，房子還沒建好，新盤也沒開盤，但中介已經掛上二手房源了，這並不是中介在掛牌虛假房源，而是中介真的有房子要賣，只不過業主是中介自己而不是市場上的購房者。

不過現在這種情況少了很多，因為現在樓市行情不好，中介自己手裡的房子本來就很難賣掉，很多中介甚至都開始精簡人員。我們公司樓下的中介門店都關門了好幾個，所以在這樣的行情下，中介根本就沒有多餘的精力蒐集房源了，恨不得把所有人都派到地鐵口，步行街這種人流量大的地方發傳單。如果繼續跟開發商聯手炒房，那麼最後的結果就是這一批房子很有可能會砸在自己手裡，前段時間我就聽說過這麼一個事情，一箇中介本來想跟炒房者聯手炒房的，但在簽訂合同之後政府突然出臺限售政策，結果這些房子因為不滿足條件不能掛牌，全部砸在中介機構受理，白白虧了幾百萬，聽說現在中介在跟開發商商量退房的事情，不過我覺得開發商退房的可能性很小。

當然除了這種情況之外，還有一種情況，就是這些房子很有可能是開發商賠償給拆遷戶的回遷房。

大家都知道，如果開發商在蓋房子的時候動用了當地居民的土地或者拆遷了房子，那麼就需要陪給拆遷戶相對應的房子或者是金錢，這就是所謂的回遷房。但如果拆遷戶除了這一套被拆遷的房子之外還有其他房子，那麼就會把賠償的房子賣出去，所以在房子沒蓋好之前，就會把房子掛牌在中介。

現在新樓盤還沒出售，中介就有房源了，這不奇怪，現在絕大多數開發商是和中介公司合作銷售，開發商自己銷售的時代已經結束了。

你在售房部看到的、穿著工工整整的工作服的，並非是開發商的置業顧問，你仔細看看左側的司徽，就知道是哪個公司的了。

有的售樓部，工作人員穿的服裝顏色和款式都不一樣，你仔細看看左側的司徽，公司也不一樣。

這中介公司，你在大街上看到門店，也是中介公司，還有的中介公司，是沒有門店的，這大概也不太瞭解吧。

中介公司似乎比售房部賣的房子更早，還沒有開盤都在賣新房，這新房到底是哪裡來的？

①、尾房銷售

這裡的尾房，並不是整個專案開發商銷售剩餘的尾房，而是每次開盤售房部銷售後，剩下不多的房源。

尾房不多，開發商也不好再去做什麼促銷活動，只有讓中介帶著零星的客戶來購買了。

②、中介儲存客戶

如果明天或者後天，開發商某棟樓就要開盤了，那中介的客戶在哪裡呢？今天、明天再去找客戶，有不有這麼容易？你肯定沒有客戶。那開發商的開盤，別人成交了，就跟你沒有關係。

那既然開發商的某棟樓要開盤了，我提前找客戶，把要購買的客戶提前準備好，我不就能夠成交幾套房了？

在網路上或者門店上面釋出開發商的廣告，開發商是有任務的。開發商的某棟樓開盤了，會要求中介公司在門店主要醒目的位置，張貼樓盤廣告，以便吸引跟多的周邊居民瞭解甚至購買這樓盤。

在線上，開盤之前，開發商會要求每個中介公司在網路上釋出多少條廣告，甚至有時候開發商銷售力度比較大，會給予中介獎勵，說你在網上釋出多少條廣告，保持多久，每條廣告給你5塊錢。

線上和線下銷售的目的，就是廣告效果，這樣開發商在開盤的時候，才能把房子賣出去嘛。

④、買房人提前做好準備

這提前釋出廣告資訊，讓購房人提前瞭解開盤的戶型，大概價格區間等，買房人也提前做好準買房的備，以便開盤的時候，能夠更好的選到自己喜歡的房子。

便宜2～3萬大概也就1%的優惠嘛，這在現在開發商銷售的時候，是很常見的。

開發商為了調動中介的積極性，更多地為開發商帶來客戶，開發商為了更快的銷售他的房子，以便更快的回籠資金，開發商就會給中介一定程度的優惠。

最常見的優惠就是1%的折扣，還有比如電視機、洗衣機、微波爐、砸金蛋等優惠促銷活動。

開發商賣房子，也和超市商場搞促銷一樣，有這些促銷，才熱鬧，才能夠調動購房人的積極性，才更容易交易。

從上面的幾點分析來看，

現在新樓盤還沒出售，中介就有房源了更多的原因是中介公司提前找尋客戶，當找到客戶後，客戶才能在開盤的時候成交，如果你在開盤當天找客戶，開盤就只有幾個小時，別人已經把房子賣了，你有客戶也買不到房子了。

另外，開發商給予中介2～3萬的優惠，這不是常有的，一般在開發商開盤任務比較重的情況下，才有這優惠。

當然，不同的開發商，有不同的折扣，這也是優惠的一個方面。

針對為什麼現在新樓盤還沒出售，中介就有房源呢？而且比售樓處賣的還便宜個兩三萬？這個問題，我的觀點如下：

第一，我是在房地產開發公司工作，這個問題我有發言權，讓我來告訴你真實的情況。

第二，一家房地產開發商到一個城市拿地、開發樓盤，專案前期要請營銷策劃顧問公司來給樓盤做專案營銷定位，確保樓盤後期好賣。當專案開發具備當地規定預售條件，辦理《商品房預售許可證》之前倒推4一5個月，開發商會提前透過招投標或者邀請招標方式，聘請當地“營銷代理公司”，全權負責樓盤的銷售，專業術語叫“全案獨家營銷代理”，全案獨家營銷代理公司為了加快樓盤房子的銷售任務，往往會選定當地一些可靠的正規的房地產中介公司參與“樓盤的分銷”，房產中介公司拿到房價相當批發價，比購房者直接去售樓處買實惠，而且從房產中介買房源比售樓處房源要好，因為房產中介它天天賣房子，它知道那些房子好賣，所以它從全案獨家營銷代理公司（開發商）那邊拿房源的時候，肯定是選一些好的房源給自己。

第三，由於房產中介公司屬於房地產開發商的分銷商，所以在樓盤房子還沒有開盤前，它能夠優先拿到房源，並且房價美麗。

總體來說，跟開發商打了這麼多年交道，開發商一點都不傻，最精不過開發商！為什麼會出現這個問題呢？下面闡述：

第一，傳統的新房銷售，人們都以為是開發商自己賣房子。那就錯了，其實只佔一部分，開發商也是僱傭的經紀公司。有專門代理房產銷售的經紀公司，他們從開發商拿地就開始運作了，什麼市調啊，什麼戶型建議啊，你們理解的也不是開發商自己賣房子，開發商依然還是當官的；因為養一個銷售團隊，專案如果不持續，成本還是很高的；

第二，傳統銷售的一般當時就是投放廣告，吸引客戶。投放廣告又分為兩種，線上和線下，線上以房產專業網站或者電臺等，線下就是大牌匾，道橋廣告等。廣告費還是很高的，一般的成本計算是花了多少錢，來了幾個電話，有幾個來售樓部的，有幾個能定的，來核算營銷成本。

第三，開發商也想賺錢啊，隨便漲價不太現實，所以就想從中間省錢。售樓部不可能不蓋，銷售人員不能不僱，對了，可以省廣告啊，把廣告提效，省一萬就多賺一萬。

第四，誰手裡的客戶最多呢，當然是做房產的中介公司，專業的性質，接觸的客戶都是很房產相關的，那就定一個他們的獎勵，最起碼比廣告費要低吧。反正中介就算帶了客戶，客戶不買也不用給錢，客戶買了，也比廣告費省，廣告很有效嘛。

第四，價格怎麼算？不管找誰買新房，都不會低於開發商的最低價。只是一般的客戶不知道底價多少罷了。一般客戶進售樓部，真不知道有多少個優惠環節，但是中介知道。售樓部的優惠到客戶滿意就行了，不用最低。但是中介不一樣，為了口碑，為了給介紹客戶，會使勁找優惠的。所以就出現了以上的現狀。

套路、套路、套路！重要的事情說三遍！“為什麼現在新樓盤還沒開盤，中介就有房源了，而且比售樓部賣的還便宜個2-3萬？”，其中原由現回答如下：

中介賣房，這是房地產市場下滑之時，各房地商的自救行為之一。

眾所周知，在咱們的特色的國情下，當房地產市場處上升階段時，房子根本就不愁賣，在那時各開發商只要打打廣告，依靠售樓部的置業顧問就可以完成銷售任務，他們不肖與二手房中介為伍。

二手房中介的優勢：

1、 網點多；

2、二手房經紀人多；

3、大多沒底薪；

換一個角度講，一個二手房經紀公司的門店，就相當於一個房地產商的一個售樓部。通常情況下，一個二手房的經紀人都會開使用微信、抖音與快手等工具來作為展業的工具，以微信5000個好友、抖音5000個好友，快手5000個好友來計算，那一個經紀人的影響力是非常驚人的。

一個房地產開發商如果搞定了當地的二手房中介，則意味著：

1、可節省一筆巨大的廣告費支出；

2、可獲得數量巨多的免費勞動力，大大降低獲客成本。

二、銷售本質上是個機率問題，企業營銷的目的在於當客戶的需求發生時，在第一時間能想到你。

從營銷學的角度講，房地產開發商與二手房中介聯合，可以讓房地產開發商的專案獲得持續的曝光或者說流量。

這是好多其他的廣告媒體所不能達到的效果。

三、羊毛出在羊身上，用案例來剖析房地產開發商如何同二手房中介來合作。

某開發商開發了一個樓盤，經核算當樓面價格達到1萬元每平方的時候，公司即可獲得可觀的利潤，但環境不好，銷售是一個問題，如果不能儘快的回籠資金，和對企業的經營會產生影響，於是便出臺了與二手房中介合作的營銷方案，詳情如下：

1、售樓部標價11,800元每平（在售樓部最低11500元每平可以成交）；

2、二手房中介帶去，則最低11000元每平可成交；

注意：在這種狀態下，客戶找中介買房，每平就節省了近500元，客戶會感覺佔了一個非常大的便宜，就更利於促進合同的成交。

3、售樓部的職業顧問作為接待員，成交後同樣享受一定的銷售提成；

通常為2‰左右（這樣一來，也不會影響售樓部執業人員的工作積極性）

4、客戶的歸屬性問題：誰最先帶到專案部簽到則歸誰！

5、給二手房中介3~4個點的佣金；

（這個返傭的提點是非常高的，會充分調動市場上的二手房顧問去做業績）。

在此方案之下，房地產開發商可以把一切的資源都透過二手房中介釋出出來，認識到了這一點市面上出現的某些問題就不再是問題了。

按此方案經營，則商品房的成交價可達10600元/平的標準，遠超目標價！如果在3個月後的去化率達不到8成，則作降價處理，同樣可以完成開發商的業績要求。

其實出現這種情況，有大部分可能是中介或者售樓部內部的銷售人員從開發商手裡面拿過來的房源，由於開發商對房子的價格可以跟隨市場的旺季與淡季來定價，有時候，遇到行情不好的時候，價格或許會降低10-20萬，甚至更低的也會有，到了下半年或者年初的時候，就是市場行情比較好的時候，價格會上調，那在售樓部工作的人員，對於價格肯定是非常清楚的，就會在淡季，價格比較低的時候，把房源拿過來，因為跟開發商籤合同是有一段時間期限的，或者如果沒有購房名額，開發商也會想辦法推遲期限，認購之後，價格已經不能在做更改了，所以在市場好房價比較高的時候，就會拿出來賣，而他們也可以從中牟利，都是幾萬或者十幾萬的差價，我是有碰到過真實案例的，所以買房，一定要深知內部的關係，跟內部人員多溝通，有條件的也可以打進售樓部內部去探底房價，然後自己下手，現在也有許多是這樣操作的，為了買房去臥底。

這個就是專業型的問題，蒙哥從業房地產13年，回答你這個問題？

首先有的開發商擔心開發了，賣不出去，很多流行一個包銷問題，也就是說很多地產公司，都是這種的，中介機構，或者房地產營銷公司，他們就是有可能實行包銷，一棟樓打款500－1000萬，開發商給個低價價格，去賣吧，開發商開盤價格散客比這個高一些，就是大量可以讓中介先出他們手裡的房源！

還有就是中介散客壓房，賣的房源跟他們的不衝突，讓他們先去賣出去了，價格相對便宜一些，自己的房源貴一些！這樣中介大面積手裡積壓的客戶，會消化！

還有中介有費用，有渠道費，給客戶返錢，客戶也便宜，所以大家可以詢問具體情況！這就是原因，等等就便宜了！還有開發商有優惠，經理手裡優惠點位！

現在，新開樓盤的銷售有兩種方式，一種是售樓處自行銷售，另一種是開發商委託房產中介銷售。

房產中介銷售新樓盤只是開發商的一種銷售方式，相對於售樓處的銷售，更像是團購，價格享受的是批次銷售價格，比售樓處賣的便宜個2～3萬很正常的。