房子的全款一共36萬，首付20萬，剩餘16萬要貸款，如果是貸款20年，那麼就是一共分240個月還清，每個月還不到2000元，如果是貸款15年，那麼就是總分180個月還清，每個月還1800元左右，如果36萬房子首付20萬貸款十年，那麼就是要分120個月還清，每個月的月供是1600元左右。

兩套房子，價格不同，每個人的選擇是不一樣的。個人覺得，先刨除二次裝修的時間成本，要是我覺得100萬房子的裝修風格我喜歡，並且裝修的成本相比78萬的優勢更明顯，我會選擇100萬的房子。

原因是:

假設兩套房子在同一個小區，樓位、樓層以及房子自身的配套價值(學區 )對等，兩套房子的價格差異，主要是因為裝修成本的問題，並且自身購房目的主要是自住，那麼我會選擇100萬的房子。

原因一:裝修風格我喜歡，並且裝修成本很高，免去了自己的成本，這個成本不但是資金的成本，還有時間 人力等方面的成本。

原因二:選擇78萬的房子，在買到之後，二次裝修的必然的，二次裝修，我在付完首付之後，還需要再次支付裝修的成本。如果選擇100萬的房子，在銀行評估值與成交價之間，如果評估值足夠客觀，是能夠縮小差距的，這樣首付壓力就能小點(除非100萬這個房價格很離譜)。

當然了，站在購房首付成本的比較上，如果評估值與成交價的價差差距不大，那麼購買一百萬的房子的成本會相對小一些。

不同喜好的人，購房原因不同的人，會有不同的選擇，有的人喜歡自己裝修，有的人買精裝的房覺得省事並且節省成本，決定買哪一套房，可能會有很多因素的支撐，所以還要根據自身情況做合適的選擇。

在我們平時買房的時候，我們很多時候需要面對選擇。是購買新房好還是購買二手房好？是購買城中心的還是購買新區郊區的。

比如你裡的問題，兩套房子，一套房子裝修很好，價格100萬；另一套需要重新裝修，價格78萬，這兩套房子該怎麼來選擇呢？這裡談談我的觀點。

這裡沒有說具體的兩套房的面積，小區等，我們就把這些資訊忽略，就分析你提供的這些資訊。

兩套房各自的特點

這兩套房價格和裝修兩方面的特點都很明顯。

❶、精裝修100萬這套房有兩個明顯的特點：

①、裝修風格和新舊程度也讓你滿意。買精裝修房一個重要的問題是買不到自己喜歡的裝修風格，並且裝修的新舊程度也不一定符合你的要求。那這套房就能滿足你對精裝修房的要求。

②、省時省心省力。這種自己喜歡的裝修風格和新舊程度的精裝修房，買過來後可以直接入住，這是最明顯的優勢，不用花時間和精力來裝修。

❷、價格78萬這套的特點也很明顯：

①、重新裝修費時費力。只要有裝修房子經歷的人就知道，裝修房子是很費時費力的，並且你有時候和裝修工人、裝修公司還要溝通，還費精神，這是這套房最大的特點。

②、價格明顯低於精裝修房，這在價格上面有優勢。

上面我們分析了這兩套房子各自的特點都比較明顯，可以說是涇渭分明的，那面對這兩個問題，我們再來比較一下兩套房各自的優劣。

兩套房優劣比較

兩套房的特點比較明顯，但優劣可以從下面幾點來分析。

①、價格比較

精裝修這套房價格100萬，另一套房子價格78萬，兩者相差22萬，這是一個明顯的價格比較。

但是78萬這套房還有隱形的成本，在裝修的時候，78萬這套房還要把以前的裝修清理出去，還得花一些成本。如果你把這些成本計算在內，那這套房的成本至少是80萬了。

②、交易稅費方面

如果兩套房在同一個小區，面積和戶型一樣的話，兩套房在交易的時候，稅費沒有什麼影響。精裝修房在產權交易核價的時候，是不計算在成本費用裡，對產權交易的稅費是沒有影響的。

如果不在一個小區，那你就諮詢一下房地產經紀人，這兩套房的大概的交易稅費誰多誰少。

在銀行按揭貸款評估方面，精裝修房的裝修成本可以計算在房子的評估價格里面。

按照重慶一般的精裝修二手房評估來看，成交價格在100萬的精裝修房，銀行的評估價格應該在90萬元左右，按照首付四成（重慶第二套房首付四成，你所在的城市第二套房首付幾成，你按照這個方法計算就行），銀行能夠貸款54萬。

而78萬這套房，銀行的評估價格就只能按照清水房來評估，評估的價格大概在70萬元。銀行能夠貸款42萬。

精裝修房能夠貸款54萬，78萬這套房能夠貸款42萬。這相差12萬，相差比較明顯。

上面從房子的價、稅費、銀行按揭貸款方面來具體分析了這兩套房各自的優勢和劣勢，那在面對選擇的時候，該如何做出對自己最有利的選擇呢？

如何選擇呢

上面的已經分析了這兩套房各自的特點和優點，那可以從以下一些方面來做出選擇。

①、貸款流水方面：

你的第一套房還有按揭貸款，那如果你購買第二套房也還是做按揭，第一套房的月供加上第二套房的月供後，銀行對你流水要求就更高，從而影響你的貸款成數和貸款利率。

購買精裝修房貸款54萬，首付46萬，按照上浮20%計算（這裡假設是按照這個利率上浮，具體的你在購買的時候，是不一樣的，下同），貸款20年，月供3831元；

價格78萬這套房銀行貸款42萬，首付36萬，仍然按照上浮20%計算，貸款20年，月供2980元。

雖然這兩套的月供相差不是很大，但在銀行眼裡，流水是不一樣的。如果你的流水比較充足，那這兩套房選擇誰都可以；如果你的流水不太好，購買的這套房按揭貸款會影響你的流水，那你就應該選擇月供比較少的，價格78萬這套房。

②、按揭貸款方面

上面已經分析了這兩套房當中，精裝修房的裝修，在銀行按揭的時候是可以貸款的。

如果你想從銀行多貸款，那你就要選擇精裝修這套房；如果你不願意過多的貸款，那你就選擇78萬這套房。

如果你的工作時間比較緊張，那你當然要選擇精裝修這套房。如果你時間比較充足，那選擇78萬這套房比較好，裝修你這麼一套房，花不到20萬的裝修費，能為你節約不少裝修費。

從上面的分析來看，

兩套房有各自的特點和優點，具體的選擇裝修的這套還是選擇需要重新裝修這套，得根據你的實際情況來決定。

工作時間比較緊，就選擇精裝修這套，節省時間精力來裝修。

如果你的銀行流水不太多，就要選擇貸款少的，價格78萬這套房。

如果你要把裝修費也從銀行裡貸款，那就選擇精裝修這套房比較合適。

一，目前有一套房自住，仍在還商業房貸。

    二，不能用公積金貸款，因為沒有繳滿3年。（說明以後可以運用）

    三，想購買的房子有兩個選擇，100萬的馬上可以入住，78萬的還需要重新裝修。

    四，當地限購政策不嚴格，因為可以買二套。（可以推測房價不會太高，假設每平米1萬元）

    下面開始比較分析：

    假設選擇100萬這套，因為是二套，估計首付應該50萬以上，貸款利率也需要上浮，姑且按付款60萬，貸款40萬20年，年息6%計算。（現在的基準應該是4.9%）

    計算可得，每個月還款2866元，二十年合計本息69萬。

    假設選擇78萬這套，本來可以把60萬都交了首付，那樣負擔可以大大減輕，可是還得留裝修款啊。此時，如果付40萬，還剩下20萬，勉強可以完成低檔的裝修。那麼，貸款38萬20年的話，每個月還款2722元，合計本息65萬。由於第二個方案下，還需要一段裝修時間，假設需要5個月，原有房子市場月租2000元，則還會出現租金損失1萬元。

    由於第二套房子的買價較低，理論上產生的稅費要低一些，按照增值稅5個點、契稅2個點計算，（100-78）*7%=1.54萬元。但是，實際上對於二手房的稅收，通常並不是按照成交價，而是按照系統評估價進行計算，從價格來判斷，這兩套房子的評估價不會差距太大，所以，在稅費上的差距可以忽略不計。

    結論：

    從經濟角度分析，兩種方案的開支及負擔是比較接近的。後期透過按年支取公積金還商業貸款，還可以進一步降低開支。

    但是有一點我覺得很關鍵，那就是裝修，搞過裝修的都知道，裝修消耗的不僅是錢，還有很多是寶貴的精力。我估計你工作肯定也忙，所以，強烈建議選第一套。

對於這個購買第二套房子來說，每個地方城市首套二套比例不太一樣，銀行利率目前按在央行LPR利率執行標準走，以下就是央行利率係數表：

首先二套房來說，最直接的就是利息比首套房利息高，首付比例也比首套房貸要高一些，那麼根據自身的實際資金收入可以安排適合自己的，如：首付如果能高的話，儘量首付提高，這樣一來對於貸款額度縮小，從而貸款利息也會減少

第二就是貸款年限問題，貸款年限越長利息越少，但是月供壓力越大，所以要合理的安排資金佔比！在不降低自己生活水平的和收入能覆蓋自己月供的前提下來向銀行申請貸款

第三，根據您提到問題，一套房子100萬有裝修可以拎包入住，一套78萬需要裝修，之間相差22萬，這種情況就得看自己了，如果想自己裝修或者不希望原業主裝修的，，自己的時間各方面比較松的問題可以選擇78萬，畢竟22萬如果裝修的話還是能裝出不錯的效果！如果時間有限，再之著急入住，那隻能選擇裝修好的，這樣以來，能立即住進去，免去裝修的煩惱！總之二手房來說所有的是根據自己的實際情況出發的。

你的糾結點有兩個，一是兩套房買哪套比較好？二是再買不能用公積金，要不要賣掉第一套？分享下相關的意見，供參考。

一、兩套房買哪套比較好？

01、買100萬那套的好處和壞處

由於你交代的資訊太少，不是很好詳細比較。

僅從你說的情況看，買這套100萬的二手房，以後不需要二次裝修就可以入住了，省去了裝修費，也不會有裝修汙染，對人體健康比較好，尤其是家裡有小孩的，不用擔心甲醛超標問題。

還有一個好處就是不折騰，省時省心，打掃下衛生就可以直接住進去，少些麻煩和操心事。而且前幾年建材質量比較好，現在重新裝修，建材材質可能趕不上前些年那麼厚道。

不好的地方也有，就是別人住過的，不管怎麼打掃衛生，始終還是有些地方難以徹底清潔乾淨！有些人有潔癖的，可能難以承受，或者心裡總有一個結不容易解開。

還有一個不好的地方就是裝修風格，往往是根據原來主人喜好搞的，現在換個人，可能不完全會喜歡之前的裝修風格，這點一般都難以改變。

比如，原來是中式裝修，但現在的買家可能更喜歡歐美田園風。

當然，裝修是固定的，有些房屋格局後期不容易改，一改就會破壞整體美感，但這種格局可能不是很順新買家的心意。

大致看，100萬房屋裝修精美，保護很好，客觀上可能確實很好，能省下一筆錢，但不一定都適合新買家所有家庭成員的喜好，個性比較強的，還可能會產生矛盾。

02、買78萬那套的好處和壞處

這套房的好處當然顯而易見，就是價格低了22萬！

不知道是在什麼樣的城市？如果買這套78萬的，花22萬的錢，能達到100萬那套的裝修效果嗎？這點可能還得諮詢、落實下更好。

如果不用花22萬就可以達到比較好的裝修效果，那最後算總賬，可能買這套78萬的就會更好些，畢竟，少花錢辦同樣的事情，怎麼說都是划算的。

當然，買這套78萬的壞處也是顯而易見，就是價格雖然低了很多，但不得不重新裝修，一旦重新裝修，不管用到什麼環保材料，甲醛等裝修汙染和對人體的傷害或多或少都會有，難以避免。

如果家裡有小孩的話，可能需要吹一段時間才能入住，就不能馬上住，要是著急入住的話，可能就會滿足不了。

另外，重新裝修，可能比較折騰，麻煩，花了錢，還不一定能達到完全滿意的效果。

03、兩套房究竟買哪套？

我的建議主要是兩個：

①家裡有沒有小孩

如果家裡有小孩，我就建議買100萬那套，其他優缺點都不用說了，僅是保護小孩健康這條，就已經足夠下決定了。

媳婦她堂哥挪用了她家40多萬去蓋房，蓋完房沒多少錢了，全撿著廉價的裝修材料用，裝修完一高興，沒吹就住進去了，才住了半年，家裡4歲的小孩就得了白血病，花了幾十萬才治好，據說目前只是控制住了病情，仍未斷根。

所以，小孩的健康大意不得。

②經濟緊不緊

如果手頭緊，我認為，省錢是第一位的。

78萬那套裝修不行，家裡沒小孩，可以重新裝修，按照二線城市的標準，10多萬就可以達到住家裝修標準了，花不了22萬。

如果家裡有小孩，為了健康著想，將就住下，小修小補能用，不用太講究。一旦健康受損，花錢不說，還不一定恢復得過來。

二、現在買是二套，公積金不能用，之前那套需不需要賣？

01、政策分析

一般來說，首套按揭，再買二套，首付多數城市是6成，貸款4成；有的城市政策寬鬆些，首付一半，貸款一半。

除了首付提高外，貸款利率也在上浮，現在貸款市場報價利率來說，二套加點不會低於60基點。

也就是說，如果保留第一套，再買第二套，在政策上，不僅首付很高，而且貸款利率也會很高。

02、如何取捨？

是隻持有1套，還是上2套？

我認為，還是看自身經濟狀況和所在城市級別。

如果經濟狀況還行，所在城市又是一、二線，甚至三、四線城市，上2套也沒有啥好說的。

目前看，國家經濟持續發展是大機率事件，房價穩定也是大機率事件，國家必須要保持房價穩定！但這又助長了民眾相信房價只漲不跌的預期，導致國家在調控房價上很難。

直白點說，其實就是“房地產綁架了經濟”。至少短期內是這樣，未來長期看，可能會有“解套”的辦法。

一方面是房價不能降，另一方面是經濟持續在發展，大趨勢看，普通家庭持有1-2套房不會吃虧，尤其是在一二線城市。

三、未來房價預期和政策預期

01、房價預期

從今年五中全會公報、“十四五”規劃和2035年遠景目標的建議看，未來房價仍將以穩為主，核心城市還有上漲預期。

依據是什麼呢？

主要是三點：

①經濟持續發展

今年末，實現GDP總量破百萬億，2035年遠景目標，人均國內生產總值達到中等發達國家水平。

也就是說，我們將在“十四五”期間（2021-2025年）邁入發達國家行列，到2035年，達到中等發達國家行列。

既然國家已經成功跨過中等收入國家陷阱，邁入發達國家行列，房價怎麼會崩盤呢？房價都崩盤了，經濟都垮了，還怎麼邁入發達國家？

②居民收入持續增加

根據國家遠景規劃，在“十四五”期間，實現人均國民年收入達到10萬，到2035年，實現人均國民年收入達到20萬的水平。

如何“縮水”高房價？

其實，回顧2011-2016年的房價趨勢就能明白，把房價“橫盤”，把居民收入拉高，基本就能解決這個問題了。

簡單點說，讓房價漲得慢下來，把居民收入提上去，讓居民收入增速遠高於房價漲幅，房價泡沫問題就可以緩解了。

但這樣做，有違客觀經濟規律！畢竟，經濟發展會引發通脹，通脹上去了，不可能只讓收入漲，不讓作為物價的房價不漲。

所以，房價只能慢漲，嚴格控制房價漲幅，也就是年均不超5%，同時增加收入漲幅，提速收入漲幅。

對老百姓來說，也就是用現在的收入去買5-10年前的房子、去供5-10年前的房貸，你會覺得有壓力嗎？

今年五中全會公報、“十四五”規劃和2035年遠景目標的建議，再次確認了城鎮化戰略、城市群、都市圈的核心發展地位。

打消了兩個懷疑：

城鎮化終結論

大家都說，農民進城數量已經差不多枯竭了。

其實，這種說法有些“以偏概全”、“盲人摸象”！準確情況還是要看統計資料，要看大資料。有三點可以反駁這種說法：

一是資料顯示，2019年末的城鎮化率只有60.6%，仍有5.5億左右的人居住在農村。

二是流動人口數量巨大，資料顯示，去年流動人口規模大概在2.36億，前幾年的流動人口規模大致在2.5億。

三是發達國家城鎮化率多數在80%以上，比如，美國已經超過了83%，3.3億美華人，只有5600萬人住在農村，而日本更誇張，城鎮化率超過了93%，1.26億日本人，只有900萬左右人口居住在農村！

這就說明，我們身前的老大和身後的老三，城鎮化率都比我們高很多，我們在城鎮化道路上，仍有很遠的路要走。而我們自身的資料也表明，我們在城鎮化道路上還有很大的提升潛力。

房價腰斬論

經濟持續發展，國家即將步入發達國家行列，居民收入持續增加，這都是房價的基本面！很穩！

調控房價“橫盤”，為的是等一等大家的收入上來，讓更多的人能買得起房，“消費”得起房！

也就是說，為了讓更多的人能消費得起房，採用的手法不是把房價打壓下去，而是提升大家的收入。

另外，地產商還在不斷拿地，爭得不可開交，一拍就是幾十輪，甚至上百輪！作為真金白銀投錢蓋房的主，他們都不怕“腰斬”，吃瓜群眾不掏一分錢，擔心個啥？

所以，未來的房價預期看“穩”，核心城市房價看“漲”！

02、政策預期

“房住不炒！”定位了居民政策端！

“短期內不以房地產作為刺激經濟的手段！”定位了地方政策端！

也就是說，中、短期內，不管是針對居民的政策，還是針對地方樓市的政策，都難以出現根本性轉向！政策維穩機率幾乎板上釘釘。

在這樣的政策環境下，房價就是想躥、想跌，也沒有上躥下跳的機會！

未來政策會怎樣？

毫無疑問，就四個字：長效機制！

在長效機制出臺前，樓市政策維穩，長效機制出來後，交給長效機制去控制樓市。

所以，未來樓市很難再有炒作的空間，住房迴歸居住屬性妥妥的！房地產業迴歸理性、常態化發展是大機率事件！

但是，不管是眼前機制下，還是未來長效機制下，都沒有房價“腰斬”一說！

因此，不管是抱著居住目的，還是想兼顧投資目的置業，都可以再持有1套。但前提是你的經濟能力允許，而在選擇哪套房子上，立足點還是家庭成員情況和城市級別情況。

已經有一套房，目前商業還貸。現因工作還需要再購買，目前看好二手房，一套100萬，裝修很好，直接入住，另一套78萬，裝修很差，需要日後返工。

公積金還用不了，因為未繳滿3年。怎麼樣購買房子才最划算？

那麼怎麼選擇？

1.剛剛自己也說了，第 1 套裝修很好，而且是直接能夠拎包入住的，如果說你也能接受他的整體裝修風格是你們家裡人喜歡的，那麼我個人建議的話是購買這套 100 萬的，因為你重新裝修返工的話需要時間，而且在一定時間之內你還不能住的，因為有甲醛有對人體危害的這些物質在。

2.當然，第 1 套的裝修你不喜歡，然後你自己對裝修方面也還是比較內行的，那麼我覺得你可以選擇 78萬這一套，當然如果說是小的改動，我覺得是可以去選擇的，那麼需要重新來走一遍的裝修的話，那麼我覺得沒有必要去買，因為時間太長成本太高，加起來的話價格還不止 100 萬。

公積金用不了怎麼辦？

如果你的第 1 套房，不是你必須要住得，那麼我建議你可以把第 1 套房賣掉之後，那麼你再重新貸款的話就是首套，相對而言利息也比較低，等你後期公積金到達了貸款的資格之後，在可以拿這筆錢重新買一套房；

不管是投資還是自己住，相對而言公積金貸款還是比較划算的，畢竟公積金是屬於福利這一類。

結語：

最後總結一下，如果我是你的話，必須要買一套房子，那麼我會把第 1 套賣掉，然後去買那套 100 萬可以直接入住的房子，畢竟可以省下中間的一個時間差，而且也很方便不用太多麻煩，畢竟你有更多的時間去做工作上面的事情。

如果是你，你會怎麼選擇？

是考慮精裝房還是便宜點的準毛坯房，還是要根據自己的情況，兩套房子區位和喜歡程度差不多的情況下，如果自己時間空餘，可以選擇78萬的那套，可以根據自己的風格裝修，根據題主列出的房價，簡單裝修的話，估計十幾萬也就夠了，傢俱家電購齊，總共應該100萬就可以了，只不過這樣就把入住時間拉長了。如果自己空餘時間很少，平時比較忙，又不願意操心裝修，那建議還是買裝修好的吧，裝修實在是一件操心費力的事情。

我覺得要是有公積金的話，最好是用公積金貸款。要是有首付的話，就可以用公積金和第一套房子的租金抵貸款。我覺得這樣壓力應該不會太大，有能力還是多買兩套房比較好，因為不買房，錢咋不知道花到哪了。

首套房和二套房在購房時使用政策有很大不同，在原有一套房的基礎上怎麼買二套房更省錢，今天就和您一起來算這筆賬。

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案例：

工作多年，郭小姐住在一大型小區的兩房單位。父母時常過來同住，小小的兩房單位漸漸覺得有點緊張。現在，郭小姐也想買大一點的房子改善居住環境。她的這套兩房的小單位是和媽媽共同署名來購買的，如果要再次買房的話，是把首套房贈送給父母自己再以首次置業者身份購買划算呢，還是以二套房買家身份購買划算?

首置二置有區別

繳納契稅有差異

　 首次置業者和二套房買家，在購房時明顯的差異還表現在其繳納的契稅上。倘若是首次置業者購房，購房面積在90平方米以下的，繳納契稅為1%。面積依次往上則有變化，面積90~144平方米的，1.5%;144平方米以上的，3%。而如果是二套房買家，則無論面積大小，都需要繳納3%的契稅。

小郭希望購買三房單位，以100平方米單價20000元/m2，即總價200萬元的房屋總價來計算，小郭選擇以首次置業者身份購買，需要繳納3萬元的契稅;而如果是以二套房買家購買的話，則需要繳納契稅6萬元。兩者差了3萬元。

款利率均不同

在貸款首付及利率上，首次置業者和二套房買家也有諸多不同。目前大多數銀行對於首次置業者的一般貸款申請是首付三成，貸款利率無優惠;而二套房則是首付五成，貸款利率上浮1.1。

透過中國銀行官方網站運用貸款計算器計算，如果是首套房，小郭首付60萬元，貸款140萬元，20年還清，商業貸款月還款額為10896.24元，利息總額為1215098.29元。而如果小郭是二套房買家身份，利率上浮1.1，小郭首付需要100萬元，貸款100萬元，分20年還清，等額本息需每個月8209.49元，利息總額為970276.53元。

哪種方式更划算?

視首付資金壓力而定

對比兩種購買方式，小郭把房屋贈與給媽媽後，郭媽作為受贈人需要繳納一些費用。由於目前首套房的貸款利率基本無優惠，小郭再以首次置業者身份購買，其優點在於，但缺點是月供高，利息總額高。如果是二次置業者，其缺點是首付增加了，但勝在月供減少，利息額相應也減少了，還省卻了不少麻煩事。

對此，如果小郭首付資金壓力大，建議採用贈與再以首次置業者身份購買的方式。但如果小郭首付資金壓力不大，直接用二套房買家購買更便捷。

算算賬

贈送費用大起底

小郭作為贈與人不需要繳納費用，但小郭的媽媽作為受贈人則需要繳費。比較大頭的費用包括契稅、公證費等。

此外，小郭的媽媽還需要繳納印花稅、工本費等費用，但數額少，只需要幾百元，子女和父母之間贈與房產免徵營業稅。

如果小郭購買100平方米，單價20000元/m2，即總價200萬元的房屋，採用等額本息純商業貸款計算的差異：

1.以首次置業者身份購買：

郭媽作為受贈人需繳納費用：契稅：房屋殘值的3%；公證費：房屋評估價的2%；印花稅及工本費等：數百元；買新房契稅：3萬元；買新房貸款首付：60萬元；買新房貸款利息：1215098.29元；

2.以二套房身份購買：買新房契稅：6萬元；買新房首付：100萬元；買新房貸款：970276.53

選房買房一直是一個讓人頭疼的問題，考慮的因素涉及到方方面面，而且幾乎每個買房的消費者又都是外行。

看房一圈下來真是頭暈目眩。

首先確定你第一套房的貸款方式，第一套房用商貸還是公積金貸，決定了第二套房購買的方式。

如果第一套房是公積金貸款，而且沒有還完。那麼第二套只能選商業貸款。

如果第一套住房是公積金貸款，第二套還想要選擇公積金貸款時，就必須先把第一套房的公積金貸款還清，才能再次申請公積金貸款。還清後再申請公積金，一般不受“第二套房需提高首付和利率”政策的限制。如果當地政策沒有諮詢清楚，建議不要盲目下手，畢竟看房選房的過程還是很消耗精力的，別到時候因為政策因素而導致與個人意願有很大偏差。

如果第一套住房是商業貸款，就算沒還清貸款，也可以申請第二套房貸款，第二套房最好用上公積金貸款，二套房用公積金貸款，可以降低貸款利率的同時，還可以規避一些當地關於購買二套房的一些政策，尤其是涉及到首付比例的政策，這個具體情況要諮詢當地相關部門。

說一個我自己的例子。2020年，為了娃娃上學買了第二套房子。當時兩個選擇，一個總價便宜，但是房子很老舊（等著拆遷）。一個高層電梯套一，總價比老舊的房子貴接近一倍。因為買第老舊的房子，不需要貸款，沒壓力。第二個就需要貸點款，當時時間緊，因為娃娃9月就開學了。後來咬牙決定買了電梯房。用了商業貸款，二套房貸款利率還上浮了。

過了半年多，還是欣慰當時的決定，一是成都不拆遷了……如果買了就只能放那，相當於無法變現的固定資產。二是，電梯房買了就租出去了……