建議需要謹慎購房，車庫用途是屬於倉儲用地性質，要改住宅需要先變更土地性質，倉儲用地變更為居住用地後才能變更房證上的用途。

需要在國土局變更。

住宅小區車庫的土地性質是業主共有的國有出讓土地。小區內車位在法律性質上屬於小區業主共用的附屬設施，但是，附屬設施的所有權狀態也分為兩種：一種是隻能為全體業主共有並且公用的附屬設施，如公用綠地、道路等;另外一種是可以單獨為特定人所有的附屬設施，但以定期收費為條件向全體業主提供服務，或者該特定人的範圍必須是業主。小區內車位就屬於後一種附屬設施，可以單獨為特定人所有。

既然無法辦產權證，說明車位的原始權屬不是開發商的。

一般情況下地下車庫大部分屬於人防工程，即國有設施。但由於建設成本是開發商承擔的，政策法律允許開發商進行出租以彌補成本。

有些開發商給出租行為戴上了出售的假面具，只是為了一次性獲得較大利益，並不能改變其出租的實質。

由於出租期限受法律限制，最長不能超過廿年。所以購買者心裡要明白，這就是長租而已，廿年之後仍然不會有產權。

業主要停車，不得不＂買“而已。