您好，維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，使用權歸全體業主所有，動用維修基金必須2/3的業主同意。望採納，謝謝！

現在很流行說高層二十年後怎麼不好，觀點很偏執，首先我住高層，我也認為不好，除了有電梯不用爬樓外，好處不多，私密性不好，雖然不停電，怕。悶，住的戶數多。幹，特別是靠上樓層，冬天不開加溼氣難受，我願住平房，但現在可能性幾乎沒有，等過個十年八年政府放開土地政策，能自買地建房了，住高樓的就不多了。高層樓房實際上就是個過渡，是沒辦法的辦法！但對設施怎麼了的說法觀點，我不能同意，我們西邊工業區，幾十個大廠，近萬幢老樓，大部分是上個世紀五六十年代建的，基本上是瓦頂，白灰沙土抹的牆，走的鋁質電線，鑄鐵下水管，木質窗戶，多少年了還住著人，七八十年代建的小高層，六層七層樓頂變成水泥頂了，現在也住著人，也三四十年了，出現點小毛病住戶自己都解決了。何況現在小區有物業它就是再黑再壞它收著物業費，維修的表面活得幹吧，電梯更不用說了，有監督部門監管，電梯廠家負責任的話電梯一般不會出毛病，電梯整個報費沒有這一說，那裡壞修那裡，除非電梯整個創新換代了，更安全更舒服了，可能會換。水更沒問題了，現在是自動加壓上水，電腦控制，。我住三十樓水壓很正常燃氣熱水器一打就著。三年多了沒有因為水電氣做過難，因為無奈才買了高樓，能住平房是我的願望！！

當然可以使用了！住宅專項資金就是住宅的養老保險金。

電梯屬於公共設施裝置它的維修、更新、改造都可以使用住宅專項維修資金。只要是該電梯產權人專有部分面積佔總建築面積2/3，且人數佔總人數2/3的業主同意才可以使用。住宅專項維修資金是專項用於住宅共有部分，共有設施裝置保修其後的維修和更新，改造的資金。通常人們也把它叫做住宅的養老保險金。

首先，住宅專項維修資金是專項用於住宅共有部分，共有設施裝置保修期過後，維修和更新，改造的資金。商品房住宅的業主在辦理房屋入住手續前按當地建築安裝工程每平方造價5%至8%交存首期住宅專項維修資金。

其次，住宅專項維修資金必須開立專戶，按物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬號，業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存款30%的，應當及時續交。業主交存的住宅專項維修資金屬業主所有，在房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結餘的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

再次，住宅專項維修資金的籌集、使用國家都是有嚴格規定的，按照2016年(財政部165號)《住宅專項維修資金管理辦法》規定執行。

從上面我們可以看出住宅專項維修資金業主分戶賬面上餘額不足首期交存款30%時是要續交的，因此不存在維修資金用完的情況。另外動用維修資金更換電梯，只需該電梯共有人雙2/3的同意就可以，特殊情況還能特辦。住宅專項維修資金的使用和籌集是非常嚴格的，即使在成立了業主大會的小區，該資金賬戶仍然要接受所在地人民政府的監督。

首先回答第一個問題：

一套房子是70年的產權房，在這70年之內至少要更換三次電梯。經常使用的電梯壽命會短一些，到期檢查合格了之後是可以繼續使用一段時間的，如果檢查不合格，就會強制報廢。

這是公共維修基金可以使用的範圍物件，因為此類處於公共所有，可以使用公共維修基金。但是在實際操作中會出現很多問題。就是這個需要該棟所有業主簽字才能申請基金，在這個過程中就會出現很多的問題。比如投資型業主找不到人，低層住戶不願簽字等等。在實際的操作過程中舉步維艱。

最近這些年，電梯房的逐漸興起，這些問題就是我們之後即將面臨的問題，但是目前的小區一般都還未曾達到使用年限。所以現在此類情況還是較少發生。

電梯的使用年限是20年，但是到時候是否要換還要看特種裝置安全檢驗出具的檢驗報告。

電梯本身就屬於磨損型的裝置，即便是不到使用年限，如果在年檢中發現出現了不可修復的損傷，也是要更換的。只是不到使用年限的情況下，廠家有三包合同，會負責維修這一塊，如果超出使用年限，電梯的維修費用就完全需要物業承擔了。

但是就眼前國內的具體情況，電梯一般是用不到使用年限的。電梯使用中兩個重要的方面就是合理使用和後期維護。

在合理使用這個方面，除了特別好的物業，一般的也管不住。

新房子的裝修，這是家家戶戶都肯定要經歷的。那裝修用的砂石、水泥、機械裝置什麼的都是要搭電梯拉上去，普通的居民住宅，根本就不會另設一部貨梯的。雖然看起來電梯也能幹這活，但是造成的損傷卻是很大。

還有一個是後期養護。正規的電梯後期養護都必須是本廠的技術人員，是要花費很多錢的，物業公司為了省錢，過了前幾年的養護合同之後，後期就會找便宜的野路子。這就跟汽車養護一樣，去4s店養護肯定是最好的，但是貴。路邊修車的也能養護，而且便宜，但是效果就差，電梯是一個道理。

電梯的維修、更換當然可以動用維修基金，但是實際操作起來確有很大的難度，因為維修基金根本不夠。

現在的房子，其實從剛開始建好的時候就存在隱患。各種不合規範，各種以次充好。劣質的門窗，低等的塗料等等。過了建設單位的維修期之後，這些全都是要花維修基金的，哪有那麼多。

其實不只是電梯，建築內其它東西的使用年限也遠遠到不了70年。管材20年，電纜30年，玻璃幕20到30年等等。這些到期都需要檢測更換。

使用維修基金還有一個難點，就是要取得超過三分之二業主的同意，畢竟所有的業主並不是一條心，高層的肯定想換，但是底層的就有願意爬樓梯也不換的。到處都有這樣的人，寧願自己困難也要看你笑話，你能怎麼辦。另外維修基金的管理權並不屬於物業公司，而是屬於當地房管局或者其它房地產管理部門，不是物業說能用就能用的。

實際上，到底是徵得全體業主的三分之二還是本棟樓的三分之二各地也有不同的說法。作為住戶我們所應該理解的就是，這個基金的管理者並不希望我們往外拿錢，因為錢在他們那裡可以錢生錢，花了之後就少了，就不能再進行錢生錢的遊戲。

所以，要想避免這個問題，還得買房之前就做好選擇。比如某科的專案，地產公司自己成立物業公司，負責管理建成的專案，寧願物業賠錢也要維護業主利益，那個就不會出現這種問題。

一些比較高階的小區，住的富人比較多的，物業收費高，物業公司不在乎換電梯的這點錢，直接物業費裡出了，用不著動用維修基金。

房子已經出現電梯問題的，對付著過吧。趕緊努力掙錢換個好點的房子，沒有別的辦法。

那你是想多了，那是不可能的。這個問題我還真有發言權，因我們小區就開始換電梯了，我們這棟是17層，兩梯四戶，17樓是複式，是按照房屋面積交錢的，但是我們17樓小戶型那家就反對，因為他家人口少，房子面積大，他覺得不合理，提議應該按照人口來計算，不應該按照房屋面積。後來我們每家都交了1-2萬吧，大榜都貼出來了，有兩戶沒交，一家不差錢的，從交房就沒人來住，也沒租出去；另一個就他家了，但人家臉皮就那麼厚，就當沒看見啊！

答

電梯的使用年限是二十年，這二十年，要經過幾次小修，三五年要經過一次大修，並且修理過的電梯還要經過質量安全部門的質量驗收合格以後才能夠使用。超期服役的電梯會被強制封停的。

質量監督局定期檢查一下電梯，不能用的不頒發使用證的，房子產權單位就必須整改，完畢後恢復正常，但必須經過驗收合格以後才能允許執行。

電梯的更新換代不是我們想象的一樣，並且它的壽命除了二十年的規定外，應該與維護保養規則有關，並且不用等到二十年，它的關鍵部件會逐漸被安全性更好的產品替代。為此住高樓大廈的人，不應該為這個而擔心，在一座高層建築設計的時候，對於像電梯，供水，消防安全……等諸多問題，設計師們都考慮好的，並且制度的完善和制度的制定者們都用法律法規來規定必須要對高層的每一位住戶負責的。

關於這個問題談談個人想法：

1、電梯是公共部位，電梯的維保，更換是可以動用維修基金利息的。電梯既然是公共場所，動用維修基金利息必須由業主同意才能進行更換。

2、電梯使用年限二十年，到了年限是否需要更換，這要根據電梯的維保情況，還有專業檢測機構對電梯的使用進行評估。

3、目前開發的房子基本都是高層、小高層所以基本都上電梯，今後電梯的使用維保等相關問題會很多，只是單方面的啟動維修基金利息遠遠不能解決電梯及相關房子的問題，資金遠遠不足，所以出現一系列物業和業主之間的矛盾，所以物業相關的政策也應該與時俱進，物業辦及政府相關部門必須儘快出臺相關政策，為以後出現的問題提前做好準備。

一般而言，廠家承諾的電梯主要部件壽命是二十年。

所以電梯常規的使用壽命一般是使用十到十五年左右。但是也要看工況和保養力度。因為電梯是由很多部件組成的，並且各個部件都是可以單獨更換的，一半不需要整體更換，一些部件到達使用壽命以後，可以做一次大修，更換一批磨損嚴重的、過時的、不符合新規的部件，還是可以再用五到八年；之後還可以再做一次更新改造，更換全套安全部件，換成最新的主機和控制系統。其中轎廂和導軌可以保留，又可以湊活用個十年八年的。所以在網路上經常會看到一百多年前的電梯現在都還可以使用的新聞。

住宅電梯如果要整體更換的肯定需要動維修基金，如果是部件更換就要看物業公司和電梯維保公司簽訂的合同，因為電梯維保合同有全包和半包或者清包的區別。這個是根據維保費用決定的。全包價格較高，可以由維保公司負責更換所有損壞的配件，不需要物業出錢，因此也不需要動維修基金。半包價格適中，維保公司負責更換一定價格範圍內的日常易損配件，超過想更金額的由物業公司承擔費用，可能會要使用維修基金。清包合同價格較低，維保公司只負責日常保養和維修，不負責配件，所有損壞的配件都需要物業承擔，很大機會使用維修基金。