你們應該有合同啊，合同上不知道是怎麼寫的，對於那邊的情況真的不是太瞭解，但如果家這邊，像這種情況，一般的房東也不會給你退錢的，因為房東就是指著收房租掙錢呢，怎麼可能給你退呢，只能說一多半都不會給退的，再有就是，既然安全回來了，比什麼都強，房子能不能退不太重要吧，重要的是我們現在平安無事。

英國是按合同的，除非是6 month break contract 這種必須提前2個月通知房東。如果是fix contract 不能退款的

英國房租好像按周交吧？具體要看合同條款。如果是大學宿舍必須與學校統一交涉。如果是私人的房子只能與房東好好商量。當然如果你反正不打算回英國，不交也沒什麼

情形1: 政府或者地方政府因為疫情要求關閉

1. 不可抗力

如果租約裡有不可抗力條款，取決於具體的文字規定，新冠疫情（或者因為疫情爆發而採取的強制隔離）可能可以構成不可抗力事件，這有可能允許租客暫時停止支付租金。

不可抗力條款通常規定的是，如果出現特定事件，合同雙方可以選擇終止合同，或者暫停/延遲履行合同義務。

儘管在現代商業租約條款裡已經很少看到不可抗力條款，但在一些比較有年頭的租約裡還是有不可抗力條款，因此合同雙方必須謹慎審視具體的租約規定。

新冠疫情是否構成不可抗力事件取決於不可抗力條款文字的約定。

然而流行病並不是一個特定行為或者事件，而是一個漸進演變的狀態，因此新冠疫情很難被認定為不可抗力事件。

我們更傾向於將政府強制要求隔離的規定認定為不可抗力事件。

儘管業主肯定對這樣的條款表示擔憂，但事實上不可抗力條款現在已經很少見了。並且病毒本身並不會自動構成不可抗力事件。

雖然業主可能會因為不可抗議遭受損失，但在某種程度上，業主也有可能受益於不可抗力條款，因為他們可以暫停租約下提供服務的義務。

在擔任業主律師時，我曾為業主客戶修正承租協議（agreements for lease）的規定，將流行病補充進“不可抗力”的定義裡。

2. 不可承保的風險

許多商業租約，比如現代零售商業租約範本裡會有這樣一個條款，在商場因為不可承保風險遭受摧毀或者損壞時，租客可以暫停支付租金。

合同雙方可以考慮在租約的“不可承保風險”（或者“不可承保損害”）的定義裡，明確確認這是否包括新冠疫情。

值得注意的是，在現代零售商業租約範本裡，疾病基本上不可能會被列為“不可承保風險”。

但疾病所帶來的後續事件，比如民眾騷亂，就是一種不可承保風險。

除非按照通常的商業條件在英國市場上無法取得這類風險的保險。

在上述情況下，該疾病才會構成一種不可承保風險。

即便因為疫情而關閉物業被納入“不可承保風險”範疇，通常情況下也只會因為商場被摧毀或者損壞時，租金止付才會發生。

在物業被迫關閉並且需要深度清潔時，租客可能可以聲稱物業遭受損壞而止付租金。

那麼因為深度清潔而鬥爭增加的費用是否可以計入物業費呢？

如果清潔的範圍是公共區域，那麼通常情況下業主是有權利以物管費名義向租客收取的。

一些租約或許起草的更加模糊，即使沒有發生物業損壞，租客有可能可以以不能正常進入物業作為理由而止付租金。

3. 合同目的落空

合同目的落空應用在特定事件發生後導致合同雙方權利義務產生巨大變化，雙方無法實現簽約時的意圖，最後的結果就是雙方終止租約。

法庭認為儘管租約可以被終止，但僅能在非常少數的情形下才能運用該原則。

根據以往的判例法，新冠疫情看起來很難滿足法庭設定的高門檻，構成合同目的落空。

4. 其他考量

政府強制要求關閉物業可能觸發保險的理賠，但通常情況下保單裡都會排除可傳染的疾病“或者以此產生的恐懼”而導致的損失。

同樣的，這取決於業主與租客保單裡的具體規定。

租客同時可以考量他們保單裡是否包括因為物業關閉，經營因此受到影響而遭受損失的保險事項。

儘管物業保險裡可能涵蓋利潤損失（比如租金損失），但這通常僅適用於物業遭受實質性破壞的情形。

正如我們上文裡提到的，證據上很難支援。

保單裡或許會有涵蓋因為出現嚴重疾病而導致物業的強制關閉。

在英格蘭（不包括蘇格蘭和北愛爾蘭），冠狀病毒目前並不被列為一種嚴重疾病。

2020年3月4日，英國衛生與社會保障部表明政府將該病毒歸類為重大疾病。

另外業主和租客對他們的員工以及訪客負有注意義務。

商場管理公司通常會設立前臺接待以及日常維護人員，他們不像辦公室職員那樣可以在家辦公。

商場的租客也會聘用工作人員必須在店裡工作。

所有這些工作人員因為日常交流，需要面對面服務大眾 ，面臨更大的風險。

僱主們必須決定採取何種適當或者必要的措施避免疫情的擴散。實時接收政府指導意見，按照首席醫學官的建議來操作目前來看是最審慎的方式。

場景2: 因為疫情的擴散，業主自行決定關閉物業

在業主決定主動關閉物業時，租客通常可以要求業主減租，或者因為業主違反租客享有的平靜受益權而提出對收入損失進行賠償。

因為關閉物業所以業主沒有向租客提供應有的服務，租客也可能就此向業主提出索賠。

業主是否可以成功應訴取決於租約裡的具體文字以及政府在當時的建議。

合同雙方需要小心確認租約裡是否有不可抗力條款或者租金止付條款。

如果在一棟多租戶的大樓裡，其中某一租戶確診新冠病毒，業主是否必須關閉整棟大樓？

業主需要根據風險評估決定適當的反應。

首先關閉整棟物業不是必須的。在某些情形下，透過研究物業的內部結構，尤其是如果每個單位是完全獨立並且沒有公用服務區域和通道時，就沒有必要完全關閉整棟大樓。

業主需要考慮採取什麼措施如何執行等。

業主需要重點考量公共區域，確認是否有傳播的風險。業主反應程度需要和風險匹配。

場景3: 因為疫情的擴散，租客自行決定關閉物業

除非在租約裡明確約定，允許租戶因為流行病發生而關閉物業並支付租金，租戶很難證明他們自主選擇關閉物業後，拒絕繳納租金。

當代的商鋪租約裡有時會有包括“必須開放”的條款，這樣的條款主要針對主力租戶/商鋪。

租戶關閉店鋪可能會導致他們違反“必須開放”的約定，除非明確約定在新冠病毒爆發時有不同的處理方式。

英國法院基本上不會強制要求租客執行“必須開放”的約定（蘇格蘭情況不一樣）。

因此如果租戶自行選擇關閉商鋪，業主很難取得法院的強制令，要求租戶重新開放。

當然法院可能會支援判處賠償金，當然在當下充滿不確定性的情況下，業主提出索賠的可能性並不大。

商鋪的關閉可能還會影響那些租約裡包含有收入與租金掛鉤的約定。

那麼因為生意不好，租戶是否可以要求免租？

因為疫情影響了日常經營，我們最近的確看到租戶要求增加免租期。

一般的操作是，如果因為生意不好，租戶是沒有權利要求減租或者免租的。

一般的租約條款並不包含因為流行病允許租戶止付租金。租金支付條款只適用在因為可承保風險發生時引起的物業毀壞，從證據角度，也很難證明流行病會引發物業的毀壞。