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常不輕and大勢至

房地產是中國經濟發展的引擎，促進了20年以來的經濟高速增長，承載了消費升級。

房地產行業帶動了22個相關產業，房地產每投入100元，拉動220元相關產業產能，包括水泥，鋼材，鋁業，玻璃，建材等行業，拉動GDP作用明顯。

房地產促進了就業，解決了建築行業，裝飾行業，物業管理行業以及上條22個行業的大量工人就業，尤其是大量消化了農民工。

房地產行業提高了居民的生活質量，增加了城市化水平，改善了居住環境及生活環境，提高了商業，醫療，教育配套對居民的服務水平。

最重要的是，房地產使華人的財富得以增長，目前中國北京上海深圳廣州等地的居民家庭最少有1500萬元的資產，南京武漢杭州蘇州等地居民家庭資產不低於800萬元，其他二線城市家庭財產500萬元左右，三四五線城市家庭財產也在100萬元以上。這些財產不是單位給的，也不是政府給的，是房地產增值導致的。

說句實話，有些人杯葛房地產，要麼是不懂，要麼是心懷叵測，端起碗吃肉，放下筷子罵娘，良心壞了！

創建於2018.6.21

天下之事殊途同歸，政治、人生本質上和股市、房地產無不同，窺一斑而知全豹。

十數年來，中國最紅火之產業為甚？不說大家都知。但老祖宗教導我們要居安思危，巴菲特老股神教導大家要人搶我給，人棄我不一定取。

中國房地產行業自97年開放以來，經歷了97－2000年的初步紅火，；2000－2003年的平臺調整；2003－2007年的快速拉高；2007－2009年的快速調整，2009－？的相對慢速拉高。這一切都是如此的技術。現在關注的是從2009年開始的拉高力度是否足夠擺脫相對於2003－2007年上升段的背馳，綜合各種情況看，可能性很低，0.001％吧，現在只不過是等待最後背馳點的出現，至於在什麼價位、哪一天出現，市場說了算，天王老子說了也不算。就算是zf，也只是分力之一，只能引導而不能決定市場的走向。

而每一個市場的的走向都是由資金、政策、人心等各種力量博弈後的合力所決定的，現在政策已經明白無誤的表明態度了，剩下的就是資金和政策的博弈，人心與人心的博弈的結果了。而在中國，最終勝利的永遠是政策，這在另一個市場－股市中無數次的得到驗證。資金的每一次瘋狂都會引來更大的政策打壓，直到政策勝利為止。現在的房地產已經不僅僅是經濟問題，如果繼續放任資金的瘋狂，政治上也會有問題，而在中國，政治問題永遠凌駕於一切問題之上，所以在這個已經具備了強烈技術調整要求的時候出手，讓市場來一個時期較長；幅度相對較大的調整是必須的，只有這樣才能緩和社會矛盾，讓市場休養生息。當然，該調整後房地產價格還會大大的更上n層樓，不過這是後話。

由於這一次的房地產上升週期為時13－15年（最遲於2012年完結），所以調整時期不會低於5年，幅度可大可小，一般不低於50％。其實調整時間、幅度最終都是由市場說了算，現在的所有預測都是yy，不過方向是必須明白的，並且在市場升不動或跌不動的那一刻你有能力一刀下去。

炒房的都發了，但在中國國情下，能夠炒房的，都不是一般人。沒炒房的都窮了，但炒不起房的都是弱勢群體，根本買不起房。

中國有房的有好多套，弱勢群體也是破房子、農村房子好多套。可憐的是中國式婚姻，上層還行，早給兒女準備了婚房，甚至兒女挑下不要的人，自己還有房養著。而下中層的婚姻，這道房的坎，就不好逾越了。無房結不了婚，貸款養不活孩，沒錢換房就離婚...所以，中國婚姻的完美，以及中下層人未來的繁殖發展問題，被一套房死死壓著。升點價，婚姻更苦，房子要是降了點價，結婚的、甜美的中國式婚姻就多！

中下層年輕人被中國的傳統觀念，高房價壓得好苦，以至意識形態都在變，單身、不婚、不生孩...其實這些，都是對高房價的恐懼！

幾十年的房價上漲，就算一年撈走全國百分之五的財富，二十年，也把大家的財富撈乾了。何況，中下層的年輕人，本就沒有多少錢呢！

中國的房子，如賣不動了，可以說是真正無人買。房雖多，但中國的許多年輕人，還在因買不起房而結不了婚。

房子賣不出去。

年輕人買不起房，結不了婚。

這就需要國家解決了。要麼讓房子繼續空置那兒，要麼先讓年輕人結婚用。或採取生二胎獎一套房！

房地產行業前景依舊廣闊，中國管家式物業服務大門逐漸開啟，前景不可估量，尤其是高階住宅這塊，正在向優質物業服務傾倒，滿足客戶的各種需求，對 個人隱私充分尊重、極致貼心服務的消費需求，將物業管理的精髓發揮到極致，讓一草 一木都體現出對客戶無盡的關愛和對其隱私的極度保護，讓客戶充分感受到尊貴，盡顯 雅緻與低調的奢華。高階住宅核心區別在於品質。這種“品質”主要體現在：區位的稀缺性、戶型的尺度、建築的外觀與材質、園林景觀的投入，以及會所配套和管家式物業服務等諸多方面。

高階住宅雖然看起來價高，但其品質更為純粹，政策上也沒有交易障礙，金融屬性非常完整，是樓市中真正的“績優股”，價格雖高，但物有所值。所以房地產行業前景依舊廣闊！

從業十來年了，關於這個問題，很多人都想知道，但是沒有人能肯定的說出來！因為涉及到的是整個中國宏觀經濟走向，房地產行業捆綁了態度行業，形成一整套生態鏈，一旦垮掉，經濟必受重創！既此可知，房地產行業是目前二十年來看，依舊會持續向陽的，只是在品質跟功能上逐步迴歸柔和，不會再激發磅礴一樣暴力性增長，根據不同城市會有不同變化！一線城市只要經濟還在，人口保持穩定狀態，依舊房價趨於平穩，畢竟二手市場大於新房市場 沒有大的波動不會產生大的變化！而真正未知一定來源於幾個新一線城市，房價是否會有變動，根據該城市後續火力、人口增進、高階企業數量決定，很有可能會出現小高峰的增長，大體而言，中國地廣人傑，哪裡的房子再值錢都不如適合自己的 房住不炒 謝謝！

經歷了2018年中國樓市跌宕起伏，對於2019年，大多數房企都認為充滿不確定性，也都在根據自身狀況積極應變。

本文透過企業公告和官方資料，梳理了碧桂園、萬科、恆大、萬達、旭輝和Sunny城等TOP房企對2019年的趨勢洞察與戰略佈局。

從預判來看，企業家中有悲觀、相對悲觀者。不確定性是大家的共識。

從戰略來看，存在幾個共性：一是聚焦主業抓現金流；二是穩中創新，佈局未來；三是最佳化結構提質增效。

不管哪種行業，作為企業家都必須樂觀，在不確定的市場和政策下，練好內功、增強自身競爭力才是不被淘汰的王道。

碧桂園：精心構築三駕馬車業務佈局

預判

在2019年集團年會上，碧桂園董事局主席楊國強對於國內經濟形勢以及房地產行業的走向抱有積極信念：“當前中國經濟形勢複雜，但要對經濟穩定增長、長期向好抱有堅定信心。”他的觀點如下：

一、地產空間依舊巨大。未來十幾年中國的城鎮化還會有比較快的增長速度，房地產每年起碼會有10萬億左右的市場，關鍵在於企業有沒有競爭力。

二、競爭力決定二次大分化。行業的波動是正常的，波動會淘汰競爭力不強的房企，而對有競爭力的房企而言，波動意味著行業少了更多對手。

戰略

2019年，是碧桂園進一步做強主業及轉型升級的關鍵一年：

一、從定位來看，明確“高科技大型綜合企業”的新定位，不再是單純的開發商。

二、從發展策略來看，以“穩”為主。

碧桂園認為中國城鎮化程序尚未完成，且不同地域的差別很大，2019年將採取整體穩健謹慎的原則，分城施策。

三、從產業來看，未來三個重點是地產、機器人和現代農業。

碧桂園將新業務提升到與地產業務同等重要的戰略地位，同時予以重金支援。

1）地產依然是公司最核心的業務板塊之一，但希望透過高科技的應用，讓地產業務在未來煥發更為多彩的樣貌。

2）在機器人板塊，碧桂園主要有兩個打造重點：一個是建築機器人，一個是機器人餐廳。碧桂園目前其已經聘請廚師教機器人做菜，還安排了生產適合機器人使用的鋁模、頂架、爬架、牆板，希望10個月後能在更多場景投入使用。

3）在現代農業板塊，碧桂園將引入世界一流的農業生產技術、裝置，同時利用機器人研發優勢，佈局農業全產業鏈，並透過對碧桂園的社群及全社會進行零售。

萬科：要時刻充滿憂患意識

預判

“房地產行業不可能恢復到過去的黃金時代。”在去年12月南方區域媒體交流會上，萬科董事長鬱亮依然保持了對市場前景的“悲觀”判斷。他的觀點如下：

一、租購併舉是中國長期基調。

二、中國住房基本短缺時代已經結束，但老百姓在房地產需求方面的不平衡不充分很明顯，包括地區、產品型別、服務等，房企還有非常多的發展空間。

三、城市化程序階段已變，第一階段是簡單的從農村到城市，而第二階段是都市圈化。這些給行業帶來機會的同時，也會帶來麻煩。

戰略

而在去年萬科南方區域 9 月月度例會上，鬱亮針對市場形勢對企業戰略作出了調整：

一、戰略檢討

必須意識到行業已進入全方位的轉折期，要把“活下去”作為基本要求，所有的戰略都要“收斂”和“聚焦”到保證萬科活下去，6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障。

二、業務梳理

聚焦開發業務的梳理，要關心：庫存問題、換牌問題；哪些專案在未來變化之後能做得更好，哪些投資不太慎重需要進行調整；提升產品力和服務水平；建造效率問題。

而關於非開發業務梳理，則提出了5個基本原則：

1）投入和產出嚴重不匹配的專案必須要調整。

2）風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整。

3）做了3年還沒做成的業務不要再做。

4）做了3年仍然靠萬科內部資源內生增長的業務不要做。

5）出於獎金導向建立的能力中心，可以公司化運作，但不算業務。

恆大：“新恆大”勾勒戰略藍圖 劍指6000億

預判

近日，恆大研究院副院長、首席研究員夏磊等從市場、政策、行業、銷售、投資五大維度對2019年樓市做出了明確的判斷：

一、從市場看，房地產市場空間仍然巨大。伴隨城市化推進、居民收入持續提升以及存量房時代下城市更新改造需求增加，房地產市場的中長期需求仍有強勁支撐。

二、從政策看，2019年將由“控”轉“穩”。因城施策是主基調，最佳化短期調控完善長效機制，房地產融資環境有望改善。

三、從行業看，房地產行業集中度將繼續提升。

四、從銷售看，去庫存紅利消退，2019年銷售面積增速預計為-5.4%。

五、從投資看，對2019年開發投資保持樂觀，預計同比增長4-5%。

戰略

2018年，恆大實現銷售額5513億，超額完成5500億的年度銷售目標，其戰略部署如下：

一、近年來，恆大堅定不移地實施“規模+效益型”發展模式，以及低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式，強調規模上適度增長，更加註重增長質量。

二、中國恆大集團董事局主席許家印在新年賀詞中表示，2018年公司提出“深化轉型、提質增效”的第八個三年計劃，實施“新恆大、新起點、新戰略、新藍圖”的重大戰略決策，各項經營指標再創歷史新高。

三、在1月7日公告中，恆大披露2019年的合約銷售目標為6000億元。 對於未來的發展規劃，到2020年底，恆大將實現總資產3萬億元，年銷售規模8000億元，年利稅1500億元，成為世界百強企業。

綠地：2019年步入萬億新時代

預判

在綠地控股董事長、Quattroporte張玉良看來，“高位趨穩、總體回升、結構分化”將成為2019年市場的基本格局，他的觀點如下：

一、省會城市及三四線城市調控可能會適度鬆動，一線城市和核心的二線城市政策鬆綁的可能性則很小。

二、城鎮化模式下，能級較高的省會城市和有溢位效應的成長性地區大機率率先反彈回升，部分前期房價地價已快速上漲而又缺乏人口及產業支撐的三四線城市將面臨挑戰。

三、地方政策預計會被賦予更多的靈活性、針對性，但即使地方樓市政策鬆動，也不可能像2017年年底那樣瘋狂。

戰略

2019年將是綠地萬億時代的元年。對於企業2019年戰略，張玉良表示：

一、成為四個角色：高質量發展的城市運營商、穩健增長的國企領軍者、產業協同的多元化典範、科技創新的轉型標杆。

二、重點聚焦市場行情反彈回升的二線省會城市、高能級區域中心城市及有溢位效應的成長性地區，加強投資拓展。

三、根據人口、產業、前期價格漲跌、市場後勁等因素，有選擇性地拓展三四線城市。

四、圍繞城市功能打造、高鐵經濟發展、特色小鎮建設、現代產業園開發等題材推動重大戰略性專案，提高拿地質量。

萬達：重點服務消費 強調輕資產

預判

在2019年集團年會上，萬達集團董事長王健林就房地產行業發表瞭如下看法：

一、房地產是強週期性行業，該行業有明顯的週期波動，在週期變化中很多企業死掉。

二、房地產現金流不長遠。房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢很多。

三、當一個國家城市化率達到70%左右，房地產市場就會萎縮。一些企業在房地產行業活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮後，行業裡的企業數就會大幅減少。

戰略

2019年，萬達集團計劃收入2326億元，目標是2020年企業全面轉型現代服務業，從而提出調整轉型思路：

一、重點服務消費。聚焦服務消費、體驗消費產業，把這些產業做大做強。

二、聚焦優勢產業。聚焦國際國內有競爭優勢，或者很快能形成競爭優勢的產業；逐步退出現在沒有競爭優勢，今後也很難做到競爭優勢的產業。

三、做高門檻生意。發展對科技、創意、人才、資源等方面都要求高的產業。

四、以輕資產為主。新開業萬達廣場至少70%以上是輕資產，新開業酒店原則上全是輕資產。

五、持續降低企業負債。2019年力爭有息負債再降8—10%，到2020年底將降至絕對安全水平。

旭輝：中國房地產將以“穩”為主旋律

預判

去年底，旭輝集團董事長林中發表了題為《我眼中的未來三年地產世界》的演講，他認為2019年是中國房地產以“穩”為主旋律的一年，其觀點如下：

一、穩量。即使2019年和2018年房地產銷售面積差不多或減少5%，但這個行業體量依舊很大，2019年全年銷售額預計能達到12-13萬億，量是穩的。

二、穩價。全國均價會穩定或略有上升，房價既不會大幅上漲，也不會大幅下跌，而是整體一個穩字。

三、穩投資。房地產投資增速將繼續保持在6%左右，與GDP增長速度相似；

四、穩槓桿。行業將會實行“穩中有降”的去槓桿，降負債；

五、開發企業穩增長。相比2018年，2019年開發商業績增速可能適當放緩，但增長是可持續的。

六、穩預期。經過2018年調整之後對後市預期會更加穩定，波動不會太大。

七、穩政策。2019年房地產政策會繼續分城施策，價格管理也會相對穩定。

戰略

在旭輝集團2019年誓師大會上，林中表示要繼續堅定推進“二五戰略”：

從企業整體戰略來看，二五戰略叫“一體兩翼”，一體是主航道戰略，兩翼是“房地產+”戰略和地產金融化戰略。

旭輝一方面要聚焦房地產主業，另一方面要尋找業務增長點和價值實現點，開啟“房地產+”戰略和“地產金融化”戰略。

“房地產+”戰略，即觸角伸向商業管理、物業與社群服務、教育、長租公寓租賃、EPC（住宅產業化）和基金業務和工程建設“六小龍”。

“地產金融化”戰略，即加強產業資本與金融資本結合，促進資產證券化，加深與金融企業合作，增強企業在土地資源端的競爭力。

Sunny城：2019是樹立產品標杆的一年

預判

展望2019年，Sunny城集團執行董事長兼Quattroporte朱榮斌稱：

一、2019年註定將是挑戰與機遇並存的一年。國內地產調控進入深水期，我們面對的行業形勢將更加複雜多變。

二、2019年市場不會更壞了，雖然房地產的大時代已經過去，但下行市場也能跑出好企業。堅定看好一二線城市，短期內價格高低變動很正常。

三、企業應該在本身實力很好，非常健康時進行轉型，而不是做不好才去找個新出路，身體不健康就不要隨便轉身。地產還是比較好的行業，目前企業要做的是保證地產主業健康穩定地發展。

Sunny城執行副Quattroporte吳建斌的觀點如下：

二、如果企業不敏感，以為這個市場會復甦，就會變成“溫水煮青蛙”，慢慢死掉或被淘汰。

戰略

Sunny城把2019年定位為“管理品質提升年”，朱榮斌表示今年將繼續貫徹“規模上臺階、品質樹標杆”的發展戰略，此外在人才方面也有大動作：

一、以“綠色智慧家”為核心的品質戰略

在Sunny城目前所打造的專案中，櫥櫃、塗料、地板等，都要按照綠色環保標準來採購，要求專案達到美國well標準。第一批“綠色智慧家”產品將會在明年上半年面世。

二、“光合工程”人才戰略

2019年，Sunny城將繼續力推“光合工程”，以人才盤點、人人為師、橙知學堂為三大支撐，針對不同層級的人才，提供相應的發展機制，致力於培養出一批具備懂業務、高敬業、講情懷的精英團隊。