你好：這個問題是這樣的方法（1）7個7的平方相加=7x7²=7x49=3437個7的平方相加等於343方法（2）7個7的平方相加=7²+7²+7²+7²+7²+7²+7²=49+49+49+49+49+49+49=49x（1+1+1+1+1+1+1）=49x7=3437個7的平方相加等於343

解：七個平方米等於表示面積是7m²如果是長方形，可以是1米x7米的面積也可以是2米x3.5米的面積

你好：

這個問題是這樣的

方法（1）

7個7的平方相加

=7x7²

=7x49

=343

7個7的平方相加等於343

方法（2）

7個7的平方相加

=7²+7²+7²+7²+7²+7²+7²

=49+49+49+49+49+49+49

=49x（1+1+1+1+1+1+1）

=49x7

=343

7個7的平方相加等於343

彭叔現在統一給大家講解幾個典型的炒房團體，及這個樓盤是不是有炒房團在背後操縱。先給大家說下炒房的基本操作。

第一種炒房團體，A型，他們大部分都是普通人，有點小錢，然後抱團在一起湊到足夠拉高一個小區樓盤價格本金。拉高一個小區樓盤不用把這個小區的房子全部買下來，一般只需要這個小區10%的房源數量就可以抬高這個小區的房價了。他們會先悄悄的把這個小區的在售二手房買下一大半囤貨，然後貨囤好以後再把這個小區某個優點（可以是小區綠化、樓高、甚至是小區居住人員素質等）在媒體及網路宣傳，讓大家覺得這個小區的房價是肯定要漲的引人圍觀，然後在大家圍觀的時候，自導自演的交易幾個高價二手房就會讓這個小區其他的住戶都覺得自己的小區的確漲價了，然後周圍還沒入場的人看到哎呀，房價漲了，趕快也入手囤幾套，然後在這個時候，A型炒房團就順勢將自己低價買入的10%的房源給出手，他們會比真實住戶的價格低一些，所以能搶在住戶賣房前先把自己的房子給賣掉，順利套現。

第二種炒房團體，B型，他們是大型財團，一般是被當地政府邀請來炒房提升GDP的。他們的炒作方式就比較高端了，直接參與土地競拍，幫助提高地價，然後在提高了地價之後，會有政府給他們固定的返點，比如說明面上你看到的1億地價，其實有可能政府會從別的方面給他補助5千萬，實際上他只花了一半的錢就把周圍的地皮給抬高了，然後房子蓋成以後不論房價漲跌，他們都已經靠補助賺取了足夠的錢。

第三種炒房團體，C型。他們是中介公司，他們從服務房產變成了炒房客，他們一般的手段是，利用手上的資訊不對等，賣房的人對他們的信任，他們先在小區裡散步訊息說房價要跌了，然後低價收進房源，等房子囤的差不多了，再向其他這個小區的業主慢慢小區漲價的訊息，讓小區業主覺得自己的小區漲價了，然後在面對前來購房的客戶時，他會優先把自己手上的房子出售給前來買房的客戶，從來實現了自己的套現，而且中介賣房的時候，他都不會直接出面，讓買房的客戶從始至終都以為買的是真正賣房的人房子，其實他買的是中介自己的房子。

第四種炒房團體，D型。這幫子就是炒房中的炮灰團體，拿著最遲的訊息，進的最晚的廠，和真正的剛需客一起接棒前三種炒房團體的盤，他們可以是這個小區的業主聯合起來抬高房價，也可以是有點閒錢搞投資的小市民，最後虧損的多就是這幫子人。

以上四種炒房團體是我們普通人能接觸到最多的炒房團體，

判斷這個樓盤的是否有炒房客進駐三個條件：

一、小區在沒什麼特別突出的優勢房價比周圍其他小區的房價高出20%以上的，一般這種小區肯定有問題。

二、小區內在售房源超過出租房源的數量。

三、小區的房價在短時間內（1年內）上漲50%以上。

這3個條件，符合2條，基本上就可以說這個小區有炒房團在帶節奏了。

在各地房產沒有限購時，炒房團主要透過加槓桿完成炒房。

比如，第一步評估自己手中已有的房產，假設總價為100萬元。

第二步將房子抵押，向銀行借到70萬元。

第三步，貸款購買兩套100萬元的房產，每套35萬元首付，省下的貸款支付。

三步下來，我們來看看炒房者透過這輪操作後手上的資產和負債。

1.資產：3套各100萬元的房產。

2.負債：抵押自有房產的70萬元，貸款購買兩套房各支付的65萬元。總共200萬元負債。

當房產價格上漲30%時，賣掉手中的兩套房產，每套成交價130萬元，總共獲得260萬元，還掉200萬元負債，還剩60萬元，且自己原有的房子也在。

重複上述操作以獲得更多的收益。

我們可以看出，其實這套打法的關鍵就是透過銀行的錢炒作房產，利用槓桿資金放大自己的收益倍數。能夠成功的前提是房價不斷上漲。近二十年來，房價確實在不斷上漲，因此，炒房客賺得盆滿缽滿。

槓桿炒作在股票等其他投資品上也能奏效，但股票漲跌無常，風險巨大。而房價持續上漲，從不下跌，使得炒房團風險很低。

炒房團的入門標準是六套房，也就是說手裡六套以下的只適合自住出租或者多套小房換大房。炒房團也不能憑空炒高房價，只能在上漲週期中，乘著政策及訊息刺激下短時間造成某地幾個新樓盤的房源緊張。1. 上漲週期保證在加槓桿(商業貸款)的前提下，也能有安全保障。2. 政策及訊息刺激，保證短時間有盈利。3.同時，由於一個地區新樓盤不會太多，炒房團以團購的方式，低價拿走大部分房源，造成短時間稀缺。之後幾個月內，在這些因素的作用下，房價快速上漲，達到一定程度後，炒房團會直接出手變現金。直接找開發商變更名字就行，不用去交易中心交易，賣家買家都不用交稅。這樣的方式，幾個月內應該能達到30%以上，甚至50%以上的收益。其實在如今如此嚴格的限售限購政策下，炒房團的對住宅的炒作也不太容易，不過對於商業地產，一直有這種快進快出的套利交易。另外一些關於房子抵押再買房再抵押的方式，網上有詳細的說明，就不解釋了，這也就為啥六套才是入門的一個原因。

我是工地一木工，做了有二十年。我說句大實話：管你炒房團如何炒房，現在你都炒不走了，因為眼見為實，我所見到的近幾年建的房子，外表那麼漂亮，晚上有燈光的就百分之幾到百分之二三十之間，開發商現在還在玩命的建。都沒有幾個人買房子了，那你炒什麼炒？建什麼建？我個人估計：幾年之內，有很多炒房團伙，會把自己炒熟，很多房地產開發商，也會把自己開除。只是有一點：這些開發商把田土開發了，破壞了，也可惜了。

要知道炒房團是怎樣炒房的，首先得知道為什麼是炒房團。炒房團，是在全國房地產市場上進行投資的購房者組成的團隊。它具有民間性、盈利性、自主性的特徵。也就是說，他們炒房是為了獲得利益。

那他們是怎樣炒房的呢？

第一，首先他們會對一個地方的房地產資源進行一個全面的瞭解，比如這個地方最近十幾二十年的政策規劃方向，地皮儲量，人口數量，以及涉及到房地產資源的方方面面。很多人以為，炒房只會透過賣房子賺錢，那就大錯特錯了。像地皮，裝修，水泥，鋼筋混凝土到工程機械等等他們也有。

第二，在將價格炒起來之前，他們已經對法律這一塊做了深入的研究，因為他們知道如今法治社會，所有非法或者違法所得都是不可取的。他們回提前投資在房地產行業的各個相關行業，時機成熟，就會把房價抬高。隨著房價升高，地皮鋼筋混凝土到水泥等等也會水漲船高。

第三，作為一個專業的團隊，他們龐大的隊伍，雄厚的資金。假如在他們面前有個縣城，他們會透過新聞或者網路以及其他手段知道這個縣城未來的房地產規劃。有部分人，成立公司，獲得土地；有部分人，成立公司，拿到建房合同；有部分人，買下房子；有部分人，做廣告做策劃，反正不管怎樣，你們都要買房子。

第四，當價格炒起來差不多了，把房子賣給別人，賺得盤滿缽滿。市場一片繁榮。周邊配套也慢慢完善，這不正是這個縣城所需要的嗎？不單房價，所有的東西，價格都在升。

第五，這個地方炒得差不多了，換個潛力更大的地方。

第六，當我們接手了房子，我們最不願意看到的是房子降價，所以在一個城市，房價很難降下來，除非發生金融危機等一系列不可抗拒因素。

第七，有些地方爛尾樓很多，房價跟不上，可能是因為他們對地方房地產規劃的推進估計錯誤，也有可能是人口跟不上，或者大的專案推進受阻，此時炒房團也沒辦法。

在以前某個地區，一旦出現了炒房團這個地區的房價很可能會飛速的暴漲，從而出現了一家歡喜一家憂，因為很多人會因為有炒房團的出現，房價提高了，買房的成本更高了；有一小部分人又因為有炒房團的出現房價提高了，他們賺了更多了，自己的房子又增值了；那麼問題來了，炒房團是怎麼炒房的？那麼今天我們就這個問題來解剖一下，希望對大家在認識炒房團，如何炒房方面有所幫助？

關於炒房團是怎麼炒房的？說實話，每個團隊的炒房方法略有區別，應根據炒房團的經濟實力及當地的房價情況而定，同時炒房團應是團隊作戰，而不是個體作戰，所以炒房團他的實力相對個體要大出很多；下面劉智為大家介紹幾種炒房團的運作方法。

方法一：整體承包銷售的形式炒房。有些炒房團看中了這個地區的樓盤，就會結合大家的財力整體承包這個樓盤的銷售，相當於直接買斷這個樓盤的所有房子的銷售，與開發商洽談一個內部的價格，然後在這個基礎上加價銷售，只要有消費者想要這個樓盤的房子，就需要到這個炒房團這裡才能買得到房，而消費者又不知道這是加價銷售，所以這也是一種炒房的形式，但它的價格相對合理，不會太多抬高當地房價。

方法二：直接透過政府部門招標，抬高地價。這種炒房團的實力相對較大，這類炒房團可以說是財團，一般是由政府部門招商引資過來的，目標抬高地價，從而使得政府部門得到更多的稅收或財政，直接抬高了當地的房價與經濟，雖然這類財團可能在這次招投標方面會投入較多的資金，政府部門很可能會在其他方面做相應的補償，這這類財團間接性得到了更多的回報。

方法三：將開發商手上剩餘未出售的房子全買下來。採取這種方法，可以由一個內部價格，然後按市場上的正常價格掛在中介公司十來套，過幾天將這十來套價格往上提個幾百塊，這樣中介公司就會到處宣傳房子漲價了，炒飯糰將手上的房子在不同中介公司掛上，價格都要比原先十幾套的高個幾百塊錢，這樣消費者看了感覺漲價了，中介公司也到處說房子又漲價了，而開發商正好可以將二期的房子直接抬高價格銷售，還有就是以前從開發商手上買房子的消費者也會到處說這個樓盤房子漲價了，已經有房子的消費者也喜歡防止漲價；這樣開發商、中介公司、有房者、炒房團這四類人群間接性配合起來直接抬高了房價，這樣炒房團就可以從中賺差價。

方法四、有些閒錢的私人投資者。這類人群一般是投機取巧的房產投資者，可能是跟風與隨大流，再加上手上有些閒錢，無地方投資，所以看到有合適的房產就會直接買下來，放在那裡，過段時間再出手，這種投資者一旦形式不好，容易出現虧損。

如何確定小區是否有人在炒房？

第一、如果該小區沒有特殊的優勢，房子的單價要比隔壁小區的房子單價高出很多，這種情況很可能存在炒房嫌疑。

第二、房子在售的比在租的要多。有房子出租，一般情況下，這個小區的房子基本上已經銷售完畢了，如果還存在出售的房源要比出租的房源要多，那麼很可能有人囤房炒房。

第三、短時間內，該小區房子快速上漲。如果該小區周邊沒有新建特殊的商業體或交通口及縣級以上政府機構，然而在一年之內房價要比原先高各50%以上，那麼這個小區就很可能有人囤房炒房。

第四、出售的房源全是一個名字。一般一個人不可能買太多的房子，用來自己居住，你一個人手上如果有很多房子的話，那麼他很可能就是炒房的。

小結：如果某個小區符合上面幾個條件，那麼這個小區很有可能有人在裡面囤房炒房，讓消費者多掏錢。

【結束語】關於炒房團是怎麼炒房的問題？劉智為大家介紹了四種炒房團的炒房方法，希望對大家在這方面認識上有所幫助，同時還給大家分析了一下，如何判定小區是否有人囤房炒房；以上分析，如有不到之處，請多包涵，還有不瞭解的地方，可以給我留言，會一一為大家解答，同時也歡迎大家提出自己的寶貴意見與建議，供大家學習參考。

炒房團是十分可可惡的，因為它會帶動市場的惡性增長惡性增長以後，就會損壞真正買房人的利益。

所以房住不炒是十分正確的，如何在房地產中賺錢，就要投資房產以長線投資為目標來投資房產，這樣你才會賺到錢。

炒房團那些年盛行，無非的手段就會有幾種。他們會捆綁一個非常小的樓盤，在短時間內鬨抬高價格，讓房地產迅速上漲然後在極速脫手賺取差價。

還有一種比較高明，集體出資購買一個樓座，等待時機整體逃頂，不管是那種手法炒房團資金都是有很高槓杆，他們會短時間內買賣就會導致市場混亂。

第一大炒房團是大企業，特別是以央企，國企為代表。

這些企業買房子，都是一棟或者幾棟樓的買，買下來的時候，可以抵稅，可以少繳稅，還可以做財務報表，做成想給別人看的財務表報。

然後，等到需要的錢時候，等到企業年報不好看的時候，賣掉一些房子，就可以把利潤做的很好看了。

事實上，中國的企業購買的房產數目是巨大的，算是第一大炒房團了。

然後就是一些資方的炒房團，主要就是一些資金方，比如說黑石資本，這些資本炒房，都是以注資或者收購房企的不良資產為主的，炒作房企的不良資產的利潤率也是高的離譜，很多都翻倍的利潤。

再者就是民間的團體的炒房團了。

這些炒房團，都是透過民間的融資，然後加大槓桿來買。

比如有100萬，如果房價也是100萬，民間的炒房團不會用100萬買一套房子，而是會用貸款的方式，同時買下幾套房子。

不同的炒房團，有不同的炒房手段。

一般說的炒房團通常都是指類似溫州炒房團的這種民間炒房團，他們都是用民間融資，加槓桿炒房的。

下面這樣的故事很多。

十年前，張老闆在中山開了家紅木傢俱廠，因為做得比較早，加上近20年來房地產快速崛起，人們對生活品質越來越高，傢俱廠的生意一直不錯。

只用了短短5年時間，張老闆的工廠規模就擴大了10倍，管理員工數最高達到了1000多人，張老闆賺得也是盆滿缽滿，身價一度達到了上億。

2015年之後，來中山開紅木傢俱廠的老闆越來越多，魚龍混雜，以次充好的廠家擾亂了整個市場，對張老闆的生意形成了嚴重的擠壓，原材料上漲，人工成本上漲，場地租金上漲，而利潤卻持續下降，導致生意越來越難做。

2016年，全國房價大漲，張老闆圈子裡的很多老闆，直接關廠套現之後，投入到了炒房大軍中，很多人僅一年時間就實現了資產的翻倍，這讓原本對炒房沒有什麼衝動的張老闆，無法淡定。

2018年底，張老闆的工廠淨虧損達到500多萬，不得不面臨縮小規模，甚至裁員的局面，用張老闆的話說：起得比雞早，睡得比狗晚，結果一年下來，還不如別人炒一套房。

關門不幹了，張老闆做了最後的決定，清算之後，手上還有六千萬的餘錢，他決定拿出3000萬出來，加入炒房團，用隊友們的話說：你只要跟著買就行，穩賺。

果然，炒房比開工廠要輕鬆多了，賺錢的套路也遠超張老闆之前的想象。

第一步：選擇目標城市，目標版塊，目標樓盤

因為目前熱點城市大多有限售政策，為了快速套利，通常會考慮二手次新學位房作為炒作目標。

第二步：買斷流通盤（收集籌碼）

選擇好目標樓盤之後，就是炒房團一起買光該小區現在市場上正在出售的掛牌房源；

第三步：聯合自媒體炒作，轟抬小區房價

因為流通盤都在自己手上，掛牌價可以統一放高，這樣即使真正的業主也會跟風將價格抬高（在廣州，深圳，成都均出現過小區業主聯合抬價的範本），再加上收買本地自媒體發軟文一起炒作，很快該小區就會成為網紅小區。買漲不買跌的心態很受用，炒房客們正是看準了這一點，把剛需當韭菜拿捏得死死的。

第四步：滿足限售條件之後，迅速出貨套現。風險警示

這些投機炒作行為，與房住不炒的方針是嚴重背離的，現在以深圳為首的熱點城市相繼出臺調控政策，打擊投資投機，炒房的風險正在逐漸加大，憑運氣賺的錢，最終都會憑實力輸回去。

投資房產的人其實都是小螞蟻，如同昆蟲觀察記一樣的四處求生的昆蟲而已，二十年以來各行各業競爭日益激烈，利潤空間越來越小，利潤率越來越低，而成本越來越高，從房租，人力到機器裝置，營銷成本等等，普通的企業經營者，投資者越來越難，風險越來越大，而很多行業的資本密集度的要求越來越高，高負債率經營幾乎成為常態，很多人已經是不堪壓力繼續維持下去了，選擇投資房產不是為了逐利更多是為了生存，生活，為自己過去幾十年辛苦付出找到一個最後的回報

房住不炒，保護剛需，落實執行好國家政策，學習借鑑長沙或者海南的房地產調控模式，因地制宜，因城施策。

第一：以貸養貸，滾雪球炒房，可以說是空手套白狼的範例。

第二：報團取暖，可以說資本運作非常厲害，基本上猶如海嘯一般，來時兇猛，炒房過後當地經濟社會受傷害很大。有可能需要十年或者二十年甚至更長，當地經濟社會才能緩過勁來，我們國家某些區域性地區就發生過這樣的事情，某些城市至今還是被炒房深深傷害著，沒有走出來。

第三：三十六計，每一計都要運用嫻熟。比如瞞天過海進入某地，暗度陳倉買好房子，連環炒作房價上漲，然後李代桃僵，自己賺錢後金蟬脫殼，三十六計走為上。

第四：鑽當地房地產調控政策的漏洞。

第五：政策研究很透徹，對國際國內大事很熟悉，比如金融政策瞭解和運用非常嫻熟。

第六：關係網錯綜複雜。

綜上所述，炒房團的形成和發展原因錯綜複雜，炒房手段錯綜複雜，炒房結果危害無窮，炒房只會讓炒房人過上了錦衣玉食的日子，卻讓無數人因此壓力山大，可以說貽害無窮。

總而言之，我們要吸取日本房地產泡沫和美國次貸危機的經驗教訓，堅定不移跟黨走，保持房地產市場健康平穩發展，堅持房子是用來住的，不是用來炒的。

房住不炒，保護剛需，落實執行好國家政策，學習借鑑長沙或者海南的房地產調控模式，因地制宜，因城施策。

炒房團看似神秘，邏輯卻非常簡單：都是利用價格槓桿的優勢，短時間哄抬價格，渾水摸魚撈一筆，或者等待蝴蝶效應坐收漁利。

從這個角度來說，馬雲身為浙商，卻有著徽商和晉商的習氣，他從來不屑於採用這種玩法，而是和幾百年前喬家大院或者胡雪巖的錢莊、票號一樣，佈局一盤大棋，注重長遠發展而非短期的暴利。

但所謂“在商言商”，這種短線的操作也確實很適應變幻的大環境。90年代的時候，提到浙商，多半會是魯冠球這樣的實業家，但後來浙商逐漸演變成了了“溫州炒房團”、“東陽高利貸”等現象的代名詞。

不過，伴隨著國內調控的收緊，越來越多的炒房團開始轉戰海外。

上週在洛杉磯，我有幸作為媒體代表參加了一場由ITPC、IIPC和美國聯邦商務部聯合舉辦的印度尼西亞招商論壇，之後的酒會上遇到了很多來自美國各地的華人投資者以及來自中國大陸的炒房者。一位業內人士告訴我：去年增長的高淨值人群中，有接近15%的炒房者，而其中的相當一部分，將海外炒房作為主要戰場。

其動機不言自明，海外資產的配置對於這一部分人來說是絕對的剛需，既有分籃避險的考慮，又有較為實際的打算。這部分人群不僅是海外購房的生力軍，同樣也是投資移民和美高美本家長的主力群體。

而這樣的大勢甚至影響到了當地的時局。前些年海外炒房團趨之若鶩的溫哥華，房價一度漲到了爆點，當地民眾極為不滿，以至於政客在聯邦大選的時候，將上臺之後嚴控炒房的許諾作為拉票的宣言之一。

所以，炒房團中一部分人選擇了轉移戰場，儘管加州Sunny下的美國西海岸仍舊不失為優質資產的保底選項，但是開闢新的投資市場，還是成為了逐利的人群眼下最為焦灼的問題。

這也是他們來到這個論壇的原因——直接的面對當地政府的官員和華商群體，能夠更好地一探虛實。

這部分中國炒房者，對於政策動向異常敏感。

眾所周知，中國炒房者的邏輯非常中國特色，和股市一樣，樓市投資的選擇也往往是政策市導向，譬如城鐵修到哪裡，哪裡的房價就會迎來幾乎百分百的上漲預期。這種中國化的思維，也移植到了對海外房產的投資之上。

一名資本圈的老江湖告訴我，下一步他們預備開拓亞洲尤其是東南亞的房產投資，因為這一塊的市場，潛力很大。現在的中國海外炒家們，不像過去那麼盲目，譬如紙醉金迷的迪拜，不再列位他們的考慮範圍之內，反倒是一些看上不太發達的國家，譬如高棉、越南和印度尼西亞之類的，因為一帶一路的關係，未來升值潛力巨大。

與此同時，對發展和GDP的渴求，讓這些國家對於引入投資給予了良好的政策土壤。

論壇上，印度尼西亞方面的官員接受我採訪時表示：印度尼西亞具有良好的財產保障政策和整體環境，愛投資者將會得到當地政府的背書，不會因為政局變動和商業環境改變而承擔潛在風險。同時，近年來基礎建設和提高能源利用效率的投入，也讓印度尼西亞位列國力上升經濟體的前列。

當然政府的承諾再好，也要看投資者是否買賬。炒房團作為投資群體中熱錢的存在，其動向無疑引人關注。在論壇的酒會聚餐上，我偶遇了一位熟人，也來自浙江，是我媽的朋友，很早下海的炒房客的一員。

這位阿姨和我攀談，說到她對論壇的主題不甚感興趣，因為多半是在鼓吹“現在印尼的投資環境有多麼好，人力成本低廉，比中國還低，而且中國還有中秋國慶春節各種節假，他們沒有，所以特別特別適合投資辦廠。”眾所周知，現在的印度尼西亞有點類似於本世紀頭十年的中國，大量Made in China都轉移了過去，這從一些像adidas、asics之類的運動品牌遷廠可以窺見一番。

而她感興趣的，是印度尼西亞“低廉”的房價和地價。

阿姨跟我說，那兩年限購特別兇的時候，他們曾經一度轉戰二三線，但是終究沒有戀戰太久。

“還是要站在大局觀的角度去看。”阿姨早年是原杭州商學院的老師，所以說起話來格外有知識分子的氣質。“中國最值得投資的還是一線城市的房子，是絕對的優質資產，泡沫即便有，也是相對於短期的，二三四五線，就說不定了。這是我們當時的判斷。”

我問她，為什麼是相對於短期的泡沫。

她說：“中國的房價就好像往一個非常高的杯子裡倒啤酒，雖然在某一個時刻看來，泡沫的高度是高於實際啤酒的高度，但是隨著新一輪的倒酒，很快啤酒的實際高度就會超過之前泡沫的高度。”

阿姨說只留了北京和上海這兩個“超一線”城市的房子，國內基本上沒有操作了，抽出資金來炒外市。從美國到加拿大，集團化運作的資金槓桿，力量是巨大的，阿姨他們所到之處，房價“勢如破竹，噌噌上漲”，頓時一片哀鴻遍野。

近兩年，他們又盯上了“一帶一路”，這也是她為什麼要過來的原因。

阿姨說，她的朋友中，之前有在高棉或者泰國買房的，現在已經賺了不少，別小看這些國家看上去不發達，但是GDP增速相當驚人，和十幾二十年前的中國差不多。GDP和房價的相關性是最為顯而易見的，所以在低位時上車就好。

不過，自從外匯管制之後，錢是越來越難出去了。最新出臺的政策明令禁止買房，搞得不好還會被罰款。

但是他們仍然有辦法，透過實業轉房產的方式，可以將實業投資獲得的收益投資房產，不過這種方法需要的週期會非常長。另外，還有其它鑽空子的方式，估計比較敏感，在我的追問之下阿姨語焉不詳。

我問到，東南亞市場未來會取代北美麼？

她回答說，未來一段時間肯定是熱錢湧入的地方，長久來看，肯定不比歐美了。此時此刻我們所在的地方，才是未來世界的中心之一，這是由強勢文化和科技革命的地位決定的。無論是洛杉磯還是灣區，比鋼筋水泥更硬氣的是好萊塢和FLAG....它們才是確保房價保值不垮塌的鋼筋混泥土。

實際上，像阿姨這樣的買家，算得上是較高段位的，所以看到了問題的本質。

從買家的群體來看，有之前在北美炒房多年的老江湖，他們往往資金充裕，手握加國“二華”或者美國加州的房源，沒有後顧之憂，便想來嘗試一下新興的市場；也有剛剛進入炒房領域的新手，覺得現在北美很多地區的房價處於高位，就選擇了看上去潛力尚未發力的東南亞市場。如果說東南亞和第三世界市場是風口的話，北美的地產投資就是更像old money一些，穩健、長期的為置業人帶來收益。

而在美買房的主流地產經紀公司，包括Re/Max在內名下都有不少華裔經紀人。與餐飲業、中低端娛樂業和汽車行等並列，地產經紀是老一輩華人立足北美的主流職業。華人地產網創始人許圳野表示：“正因為從業者背景複雜，容易讓來自國內的置業者吃了資訊差的虧。”從投資者的角度出發，缺乏第三方評估和資訊整合機構的或許正是這個現象的成因之一。而Huarenhouse則代表了新一代華裔創業者做的嘗試：或許擁有半個世紀沉澱的北美地產行業可以在網際網路化中找到解決方案。

遠在萬里之外的中國，印著Deigned by Apple in California的機器源源不斷地流向早早排隊的人群中，院線每月輪番上映的出自五大片場的吸睛電影。這一切，和帝都地鐵早高峰的人滿為患一樣，看上去似乎永遠那麼堅硬，那麼一潭死水，那麼牢不可破。

你們知道炒房團是怎麼炒房的麼？不僅僅是花錢買房這麼簡單，怎樣高價出手才是重點。

二、操作手法：

某新盤入市，均價大約在1萬/㎡之間，炒房團看中該盤的升值潛力後，便會一次性買入100套（或是一兩棟或是整個樓盤的所有二層跟頂層）。稍微過段時間，該盤的均價便漲到了1.1萬/㎡，於是炒房團開始行動了，直接拿出10套房源在網上掛1.3萬/㎡試下盤。

同小區的業主一看，哎呀，我買的房子這麼快就漲價了？大好事啊，肯定是規劃下來，某醫院或是某學校或是某地鐵口要落在小區附近了(不要小看這些人的想象力，給他們時間以訛傳訛，他們會把市政府搬遷地都移過來)，於是，眾業主紛紛抬高自己的掛牌價至1.3萬/㎡。

又過了一段時間，炒房團如法炮製按1.5萬/㎡的價格掛了10套房子(當然，也借了全國房價上漲的東風！)，不明真相的群眾會怎樣？肯定閉著眼跟風啊。

於是乎業主群就形成了這樣一個共識：自己很牛，自己的眼光很好，自己所買樓盤的價格必然會在兩三年內翻倍，別人啊，那是絕對沒自己英明、神武、果斷的；別人啊，絕對是羨慕不來的。這個時候誰還買房？誰賣誰傻。

所謂的普天同慶，莫過如此！

三、就在全民狂歡之際，炒房團出手了。

先拿兩套商品房以低於樓盤均價的1.4萬試試水，說是因工作調動或是公司需要等原因急於出手，這個時候各方的正常反應如下：

3.1）其他業主：這人是不是傻，竟然賣這麼便宜，估計是公司真的快要破產了吧。我要有錢我就把他的房子買下來。

3.2）房產中介：淚流滿面，這個盤連續不斷抬價，已經很久沒有成交了，這個時候能降價的都是衣食父母啊，趕緊推，趕緊跟老客戶打電話。

3.3）接盤俠們：咦？好便宜啊，一樓跟頂樓都要賣1.5萬/㎡，這個六樓只賣1.4萬/㎡？難道是外地投資客不知道本地行情？難道自己要走大運了？

會怎樣？當然是業主惜售，剛需紛紛出手搶著買。可令人奇怪的是，網上掛的那十來套房，不論怎麼賣就是賣不光啊。

炒房客反覆利用這個辦法，把手裡的房子全部變現離場。而本小區想賣房的業主在把價格掛在1.5萬/㎡之後，月復一月，房子還是那套房子……

三、寫在最後：我也不說大城市，就比如某個小縣城好了，一年到頭估計也就只能推一兩個樓盤，五六百套商品房。

2001年8月18日，150多個溫州人坐滿了三節火車廂，浩浩蕩蕩抵達上海。他們不為旅遊探親做生意，而是在《溫州晚報》的組織下，專程到上海來買房。

為此，上海房產協會甚至收到市政府領導指示：一定要把溫州看房團服務好。這次，溫州人砸下5000萬，讓上海人大喜過望。兩個月後，又一波溫州看房團蒞臨，成交8000萬。

就這樣，溫州看房團在驚人的豪買中，躍上歷史舞臺。

溫州人敢這麼幹，不是沒有原因的。上世紀90年代，溫州中小企業異軍突起，大小老闆個個手握百萬，四處為錢找出路。此時，中國房地產業和城鎮化的趨勢漸起，嗅覺靈敏的溫州人迅速捕捉商機，從1998年開始湧入溫州樓市。短短3年，把溫州房價從2000元/平方米炒到7000元/平方米。但溫州人很快發現，500公里外的上海，才是風險更低、空間更高的地產價值窪地。

上世紀80年代，一批溫州人來到上海北京東路，扎堆開出了上百家電器店，打造出不折不扣的“溫州街”。他們做生意、開市場、安家置業，成為典型的“新上海人”。遙望上海3000元/平方米的房價，溫州人都不淡定了。很難想象，1994年為振興房價，上海市推出過一個大利好：買房就送藍印戶口，一併解決子女讀書、就業問題。機敏的溫州人大喜過望，看準了機會來搶房，迅速與上海的開發商看對了眼。零敲碎打的買賣規模小，上海開發商乾脆在《溫州晚報》上投廣告。結果天雷勾動地火，迅速點燃了溫州人的激情。由於人太多，《溫州晚報》乾脆組織了個看房團奔赴上海，就此創造歷史。

人們簡直髮現了一塊新大陸，立刻把看房團的商業模式運作了起來。

上海開發商迅速在溫州三大報（《溫州晚報》、《溫州都市報》、《溫州商報》）上猛砸廣告，讓報社變成了“看房旅行社”，3年間組織溫州看房團近百次，次次爆滿；《溫州晚報》甚至趁勢成立購房俱樂部，會員一度超過6000人。“溫州炒房團”迅速橫掃中國，每到一處都掀起購房狂潮，引發的叫好與聲討都不絕於耳。有媒體估算，當年的“溫州炒房團”號稱規模10萬，攜資1000億。這些數字顯然並不確切，但它確實顯示出民間的炒房資本正橫掃一切。

印象中，“溫州炒房團”通常一擲千金，讓人以為個個是老闆，其實並非如此。炒房團成員複雜，老闆、白領、村民都有，甚至包括賦閒在家的太太和老太太。溫州家庭男主外女主內，炒房熱一起，男人們沒空走四方，太太們就帶著鈔票闖天下。在溫州農村，還有一股令人咋舌的“金融力量”——老太太。她們其貌不揚，卻是村裡公認的資金樞紐，講信用、有地位；誰有閒錢，都會到老太太那去登記寄存，利息高、有保障。借錢融資數百萬，老太太召之即來、揮之即去，信用極佳，以至於被戲稱為“老太太銀行”。這些沒文化的老太太，一度把持著溫州農村的金融命脈，借錢利息則高達20%，也非尋常人都敢借。溫州媒體則看準了“太太”們手握重金，迅速組織起“太太看房團”。“太太們”猶如旋風，橫掃上海房展會。比對著溫州的高房價，覺得哪兒的房子都便宜。

不管幹什麼，溫州人都愛抱團，做生意、炒房皆如此。起初，看房團是希望買房時能有個商量，一群人共進退，都相中的樓盤肯定錯不了。另外，抱團買房能跟開發商集體砍價，折扣肯定比一個人來得大。

很快，江湖上便流傳起各色溫州人的炒房故事。

2002年，某溫州炒房人以120萬的首付在上海狂買20套商住房，每套約20平方米。然後，他為每套房配齊傢俱後出租，以每月每套3000元的租金頂按揭，每個月還淨賺2萬。

兩年後，房價暴漲一倍，再將房子全部脫手。這個炒房故事堪稱經典案例，至今被很多炒房人所效仿。

接著，溫州某老闆腰掛35把別墅鑰匙的傳奇紅遍網路。但故事被多家媒體轉載後，腰上鑰匙的數量開始模糊不清，從22把到72把不等。有人表示，確實見過一位腰掛60把鑰匙的溫州炒家，每天唯一的工作就是挨家挨戶收租金，一天兩戶，一月收完。更離奇的是，這位大富豪竟然擠著公交去收租，讓人誤以為是收水電費的。幾乎所有的售樓處都能傳出大同小異的溫州炒房故事。他們大都是西裝筆挺、面色灰黃的中年人，一口濃重的江浙口音，跟漂亮的售樓小姐站一起簡直自慚形穢，卻在人們最初鄙夷的目光中扔下幾麻袋現金，幾層或幾幢地買樓，讓所有人在財富面前大驚失色。類似的故事越來越多，極富視覺和心理衝擊力。人們在驚歎於溫州人太有錢的同時，也在飛漲的房價面前失去了任何抵抗力。

炒房團不是老闆們的專利，工薪白領、機關幹部都參與其中。據說蒼南縣某機關幹部，聽說上海有塊好地，被人攛掇著合夥“拿下”，便一狠心一跺腳賣了自家的房，搬進了出租屋。他跟著炒房團合資拿下土地搞房產開發，一年就把110萬投資翻成了1000萬。

溫州人有多狠，炒房前敢讓自己無家可歸；溫州人有多瘋，炒起房來全村全家總動員，老太太都敢來上陣。

“溫州炒房團”迅速“攻佔”上海、杭州，接著開始向全國進軍。他們足跡遍及各大中心與省會城市，後來連二線、三線城市也不放過。

“溫州炒房團”不僅買得多、買得急，他們的炒作手法也不一般。

通常情況下，炒房團先集中拿下幾個樓盤。然後，統一商量出個高價，報到當地的二手房市場掛牌，讓人們感覺到房價漲了。

而在炒房團內部，又會訂立“同盟條約”，誰也不許低價出手，否則會被“清理門戶”。由於溫州人愛抱團、重信用，價格同盟這招簡直戰無不勝，足以為拋售房產創造出令人滿意的價格空間。很快，有人覺得不過癮，乾脆在樓盤邊開家地產中介公司，專注炒高自家樓盤。本地人只見房價飆漲，不知內在玄機，時間一長，漸漸也認同了高價。來自溫州農村的大量小炒家，則以家族或同鄉集資參股的方式，參與到這場史無前例的炒房盛宴當中。

他們集中大筆資金，以口頭託付的形式委託給牽頭人，讓他跟隨炒房團四處豪買。炒房委託人則見識不凡，不僅懂得觀察各個城市的城市規劃、政策風險、樓盤地段，還會特別考察當地的二手房市場，估計有無炒作空間、退出機制，絕不做無謂冒險。

而一旦看準，便會迅速出手，聯手殺價後又聯手提價。這種集資炒家最看重風險，有時候為了快速獲利，甚至會直接轉手賣給其他炒家，賺的就是個萬無一失。

即便本金極少的“房蟲”，也有獨有的炒房之道——炒房號。他們看準了熱銷樓盤後，或給售房員回扣直接拿房號，或一天100僱農民工排隊拿號，再以數千或上萬的價格將房號轉賣。這種炒作方式極其經典，至今都能見到這種炒作手法的各類翻版。

我只知道中介炒房，中介接觸房屋多了。容易撿漏。在大資料分析一下買房者心態。

把一些問題房，統一裝修，他們裝修的房子風格都差不多。有專門的裝修團隊炒房的。

裝修團隊和中介，找一些空置毛胚房，集中流水式裝修。裝修出來效果不錯。但是材料不咋地。價格嘛，掛的很高。比如五十萬拿的毛胚，他們花十萬裝修出來。掛七十萬，講價的話還能講下去一兩萬。也有可能幾萬就能裝修出來。

目前大部分城市限售，炒房團如何炒房呢，聰明的他們都是全款買下，做公證，業主委託自己代理過戶，然後自己整理下房子，然後賣掉。跟二手車一樣，自己收拾下，高價賣出。目前炒房團只有這一個套路。