2021年1月1日，現行《合同法》將被廢除，《民法典》將取代其地位。其中關於房屋出租的法律規定做了重大的修改。總體來看，更加有利於保障租房人的居住權益，同時也兼顧了出租人的權益。

“居者有其屋”是一項重要的人權保障，國家一直非常重視人民群眾的居住問題，一方面強調“房屋的居住屬性”，打擊炒房行為；一方面透過法律保障租房人的居住權益。

民法典租房合規定:

一、設立居住權的房屋不能租！

一旦你承租了設立居住權的住宅，你的租賃合同將被認定為無效。有人會質疑：以前從來沒有遇到過這事。

在2021年之前，沒有任何房屋設立了居住權，因為法律還沒有規定。但是從明年開始，大量房屋將可能設定居住權，這樣的房屋將被視為租房雷區，千萬不能去碰，因為法律不允許出租。

二、出租人發現房屋被轉租應及時提異議，時間僅為6個月

現在有不少二房東，將自己承租的房屋轉租給第三人，自己收取租金差價。但是二房東這種轉租行為，如果沒有經過出租人同意，這種轉租是可以被解除的。

這就導致實踐中很多租賃關係處於不穩定狀態，當你租賃的房屋是轉租的，則隨時有可能被人趕出去的風險。所以這次法律新增規定，如果出資人知道承租人進行轉租的，6個月不提異議，就視為同意轉租。

法律規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租

三、房屋權屬有爭議或被查封，可以退租

房屋所有權發生爭議，或者出租人因為訴訟糾紛，房屋被司法機關查封、甚至拍賣，嚴重影響了租房人生活安寧權。最近北京就發生了一起案件，一群壯漢衝進超市丟、砸東西，原因是房屋所有權爭議，結果殃及了租房人。租房人想退房，但是卻因為租賃合同沒有到期，苦不堪言。

這次新法保護租房人的合法權益，明確：當房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；房屋權屬有爭議時，租房人可以退房！

房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。當事人約定了租賃期限的，為定期租賃;未約定租賃期限的，為不定期租賃;租賃期限6個月以上，而未採用書面形式的，應當視為不定期租賃。定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。

出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，並在租賃期滿後，收回房屋。承租人有義務在房屋租賃期滿後返還所承租的房屋。如需繼續租用原租賃的房屋，承租人應當在租賃期滿前3個月提出，並徵得出租人的同意，重新簽訂租賃合同。

出租人應當按照租賃合同規定的期限將租賃房屋交給承租人使用，並保證租賃合同期內承租人的正當使用。出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時，應當事先徵得承租人同意，並賠償承租人的損失。未規定承租期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般應當准許，承租人有條件搬遷的，應當責令搬遷;如承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。