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  • 1 # 使用者868079514129

    1、收集交易資料

    2、確定比較交易案例

    明確5個具體要求,建立價格比較基礎

    3、市場交易情況修正

    是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。

    修正方法:A=待估宗地情況或正常情況指數/比較案例宗地情況指數

    4、期日修正

    交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的,可採用地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算,將交易價格修訂為估價期日的價格。

    進行期日修正時,要特別注意價格指數的基期,要先調整到定基指數。

    B=估價期日的價格指數/交易時期價格指數

    5、區域因素修正

    區域因素的實質和內容。區域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。

    修正方法:修正方法的三個步驟,及區域因素條件指數的計算。

    D=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數

    6、個別因素修正

    個別因素的實質、內容和個別因素修正的目的。

    修正方法程式及計算公式基本同於區域因素的修正方法。

    7、土地使用權年限修正

    土地使用權年限屬於特殊的個別因素,修正方法是先計算使用年期修正係數,再利用年期修正係數對交易案例地價進行年期修正。

    年期修正係數K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

    年期修正後地價=比較案例價格×K

    8、容積率修正

    容積率也屬於特殊的個別因素,同樣用修正係數來修正地價,要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。

    容積率修正後的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正係數/比較案例宗地容積率修正係數)

    9、土地價格的最終確定

    透過各相關因素修正後,即可得出待評估土地的試算比準價格,然後對多個試算比準價格進行比較分析,綜合確定待估宗地的合理比準價格。

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