買房是華人的人生大事，為房子奔波、焦慮，但也為之幸福、安寧。最近利好樓市的訊息不斷，降首付比例、降低房貸利率、取消樓市限售、解除限購...... 這似乎讓想買房的人都躍躍欲試。

問題來了，此時是買房的好時機嗎？

利好措施的目的與導向

首先，我們來看看最近幾項房市利好政策針對的人群以及目的。

第一，降低首付比例，鼓勵買房剛需一族儘快購房；

第二，降低房貸利率，意在減少購房人群每月月供還款；

第三，取消樓市限售，促進有房者出售已有的房產；

第四，解除樓市限購，推動有房人群再度購置新房。

實際上，以上種種措施的核心目的都是為了推動大家購置新樓盤，促進房市解困。

那現在普通人可以買房投資嗎？樓市會再現往日輝煌嗎？我們做了一個測算。

投資買房是明智之選嗎？

假設我們購入一套500萬的房產，按目前多地首套房首付20%、利率4.25%計算，貸款30年，每月需付月供為19678元，利息總額為308.4萬元。前5年總共支出利息81.3萬元，購房稅費和維修基金合計20萬元，不計算首付和月供本金，需支付總成本101.3萬元。

同時我們將房子按月租1萬出租，5年總回報為60萬。在房價不變的情況下，前5年持有房產實際虧損了41.3萬元。

也就是說，若房價不漲，實際上因為房貸利息等支出，投資房產甚至會出現虧損的情況。

退一步說，假設在未來幾年，房價仍每年漲幅2%，5年後房屋增值部分是52萬，按照上述計算，5年的房產投資收益總計為10.7萬。

這麼看大家是不是覺得投資房產收益還行？

但是換個方向，如果用當初的首付加上每個月月供進行理財投資收益如何呢？我們用滬深300指數模擬一次性投入100萬加上每月定投2萬，從2017年7月投資至今5年總收益為20.8萬。

注：模擬資料來自於wind，時間區間為2017/07/16-2022/06/16，標的指數：滬深300指數（000300.SH），從2017年7月16日一次性投入資金100萬元至2022年6月16日，區間累計收益率為15.53%。次月16日開始以每月2萬定投至2022年6月16日，累計定投59期，定投方式為每月16日扣款，定投的區間累計收益率為4.5%。定投模擬按照每定投日投資一筆固定金額計算，定投收益率=對應指數定投日點位/當日定投成本-1，當日定投成本=前期每定投日定投成本的調和平均數。指數歷史表現不預示未來。

這樣一看，目前投資房產也許並不是最佳的選擇。

時至今日，中國已走過了房地產迅猛發展的時代，若此時依然抱著炒房心態入場，可能會失望。

從大方向看未來房地產發展

除了成本、收益的考慮，我們還要從國家大方向看未來房地產的發展。

據國家發改委統計，2021年中國常住人口城鎮化率達到64.72%，戶籍人口城鎮化率提高到46.7%，預估2040年中國城鎮化率將達78.6%。

從發達國家發展經驗看，當城鎮化率超過60%的拐點以後，城鎮化速度會出現一定程度放緩，城市開發的視窗期也會相應減短。

目前中國城市化水平雖距發達國家的80%還有一定距離，但也說明了未來上升空間有限。

2016年12月，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”；2021年8月，“努力實現全體人民住有所居”新聞釋出會提到了“住有所居”。“房住不炒”和“住有所居”兩個概念的提出與後續政策的完善決定了未來房地產將回歸居住屬性。

未來，國家依然會深耕保障性住房體系，將“惠及改革成果、推動共同富裕”等作為重要目標。在國家保障住房大方向下，對於有充足資金、穩定還貸能力的購房剛需人群，此時上車也不失為與國同行的好時機。

成年人的世界哪有容易二字，善待自己，好好生活。

（投資有風險，入市需謹慎）

樓主所提的問題，在購房需求上應該是剛需一類的，如果是剛性需求那就不要考慮房價高低，選一個自己心儀的小區即可，畢竟是自己日後的“小窩”嗎

看樓主糾結的第一個問題應該是不知道買新房還是買二手房上面，其實要看你當地的二手房跟新房的價格差距、小區位置，如果差距不大的話我建議你買新房會好一點，畢竟你之後如果有換房的需求房齡越小越好出手，而且新房因為初始的開盤價高，相對應的房屋質量也要比老小區的質量要好一點。

第二個問題是關於房價的趨勢，由於不知道樓主所在的城市，所以給你幾點建議讓樓主自己判斷！

1、房價現在雖然高，但是降價崩盤的情況還是不可能發生的，因為國家也不允許

2、看你自己的城市是否在一直大力發展建設中，國家有沒有一些重點扶持的專案落在你的城市！

3、現在買房時一定要看你小區的位置！這關係到你以後房子的流通性，因為現在的房子閒置的很多，以後的房子不是看你總價多高、單價多高！而是看你小區的房子好不好出手！