物業公司的會計處理第一章 經營收入核算管理規定

1 經營收入的範圍經營收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。

主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。

物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務收入、公眾**性服務收入和特約服務收入。企業收取使用權房(如老公房)的租金也計入物業管理收入，並設定明細科目核算。

物業經營收入是指企業除物業管理及服務以外的其他經營性收入。如企業經營自己擁有產權的房屋建築物和共用設施取得的收入、前期費收入等。

物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委託，對房屋共用部位、共用設施裝置進行大修取得的收入。 1.2其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他經營活動所取得的收入，包括企業代為經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建築物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入;代為經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入;還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業經營收入及無形資產轉讓收入等。

商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美髮屋、商店、飲食店等經營收入。

2 經營收入的確認及其時間

企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據時確認為經營收入的實現。當年度經營收入必須計入當年度損益，不得提前或延後。 以下內容需要回復才能看到。

物業大修收入應當在業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後，確認為營業收入的實現。企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，可根據合同或者協議所規定的付款日期或者在收到合同規定的價款之日確認營業收入的實現。

3 經營收入會計科目處理

因物業管理、物業經營、物業大修等業務取得的經營收入計入“主營業務收入”科目。其他如材料物資銷售等屬於其他業務收入範圍的收入計入“其他業務收入”科目。以上科目必須按收入類別和專案管理處分別設定並進行明細核算。

企業利用業主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款--***場地停車費代收”科目貸方，並全額計提和交納營業稅及附加稅費。根據物業管理服務協議支付業主委員會收益或各種應承擔的管理費用(按協議規定列支)時，計入“其他應付款--***場地停車費代收”科目借方;物業公司自身獲得的收益，即“其他應付款-***場地停車費代收”科目的貸方餘額，借記並轉入“其他業務收入”。各企業可根據實際情況按專案管理處和費用類別設定明細賬進行核算。

物業公司常用會計分錄主要有

一、常用的會計科目：

（一）預收帳款

1．本科目核算企業按合同規定向有關單位和個人預收的款項，如企業為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等預收的公共性服務費等。

2．企業向有關單位和個人預收的款項， 借記“銀行存款” 科目，貸記本科目；收入實現時，借記本科目，貸記“經營收入”、“其他業務收入”科目。有關單位和個人補付的款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作相反會計分錄。

預收賬款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入“應收賬款”科目的貸方，不設本科目。

3．本科目應按有關單位和個人設定明細帳。

4．本科目期末貸方餘額， 反映企業向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方餘額，反映應由有關單位和個人補付的款項。

（二）代收款項

1．本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。

企業受物業產權人委託代為收取的房租等，也在本科目核算。

2．企業收到代收的各種款項時， 借記“銀行存款”等科目， 貸記本科目；交給有關單位時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續費等服務收入時，借記本科目，貸記“經營收入”科目。

3．本科目應按代收代交費用種類設定明細賬。

4．本科目貸方餘額，反映企業尚未支付的代收款項。

（三）其他應付款

1．本科目核算企業應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業產權人、使用人入住時或入住後準備進行裝修時，企業向物業產權人、使用人收取的可能因裝修而發生的毀損修復、安全等方面費用的保證金等。

2．發生的各種應付、 暫收款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

3．本科目應按債權人或應付、 暫收款項的類別設定明細賬。

4．本科目期末餘額，反映企業尚未支付的其他應付款。

（四）代管基金

1．本科目核算企業接受委託管理的房屋共用部分、 共用設施裝置維修基金。

2．企業收到代管基金時， 借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。

企業收到銀行計息通知，屬於代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。

1．本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。

2．企業取得的各項收入，應按下列原則確認：

企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。

物業大修收入應當經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後，確認為營業收入的實現；企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

3．企業為物業產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業管理收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。

企業經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋、建築物和共用設施取得的物業經營收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。

企業承接房屋共用部位、共用設施裝置大修工程，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後進行轉賬，借記“代管基金”科目，貸記本科目。

5．期末， 應將本科目的餘額轉入”本年利潤”科目，結轉後本科目應無餘額。

（五）經營成本

1．本科目核算企業物業管理、 物業經營、物業大修等應結轉的經營成本。

企業所屬物業管理單位在經營中發生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。

2．企業為物業產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務及特約服務所發生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應付賬款”等科目。

企業經營物業應付給物業產權人、使用人的租賃費、承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或”應付賬款”科目。

月份終了，企業應及時結轉已完物業工程成本，借記本科目，貸記“物業工程”科目。

3．本科目的明細核算應與經營收入的明細核算相對應。

4．期末，應將本科目的餘額轉入“本年利潤”科目，結轉後，本科目應無餘額。

（六）物業工程

1．本科目核算企業承接物業工程所發生的各項支出。

企業對業主委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房進行裝飾裝修發生的支出，也在本科目核算。

2．企業承接的房屋共用部位、共用設施裝置大修、更新、改造工程發生的各項支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等科目。工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後進行轉帳，借記“代管基金”科目，貸記“經營收入——物業大修收入

”科目；結轉已完物業工程成本，借記“經營成本”科目，貸記本科目。

企業對業主委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房進行裝飾裝修發生的支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關科目，工程完工結轉成本，借記“遞延資產”科目，貸記本科目。

3．本科目應按工程專案設定明細帳。

4．本科目期末借方餘額，反映在建工程的實際成本。

5．企業可以根據實際業務需要，增設相應的科目。

（七）經營收入

1．本科目核算企業在物業管理（主營業務）活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等勞務而取得的各項收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。

物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

物業經營收入是指企業經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋、建築物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。

物業大修收入是指企業接受業主委員會或者物業產權人、使用人的委託，對房屋共用部位、共用設施裝置進行大修取得的收入。

2．企業取得的各項收入，應按下列原則確認：

企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。

物業大修收入應當經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後，確認為營業收入的實現；企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

3．企業為物業產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業管理收入，借記“銀行存款”、“應收帳款”等科目，貸記本科目。

企業經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋、建築物和共用設施取得的物業經營收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。

企業承接房屋共用部位、共用設施裝置大修工程，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後進行轉帳，借記“代管基金”科目，貸記本科目。

5．期末，應將本科目的餘額轉入“本年利潤”科目，結轉後本科目應無餘額。