商鋪屬於商業性質的地產，和住宅的增值潛力、含金量價值不可相提並論，如果把它放到商辦寫字樓的賽道，來評價是否值得買入，主要可以考慮以下3個維度：

1、物業本身的回報率

從商鋪本身的回報率而言，能夠租到8萬一年的商鋪，200萬入手，理想情況下，年化大概在4%的收益率。

但是，這其中需要考慮有無空置期、空置期多長、稅費繳納、物業持有成本等各方面的因素，大致年化達到百分之3點幾，在當下經濟增速放緩的大背景下，已經算得上是不錯的收益率了。

如果這個收益率能夠持續下去，租金如果逐年有一定的遞增率，差不多將近20多年也能夠回本，算下來並沒有很大的溢價泡沫。

更重要的是，商鋪如果是現鋪，不是期房，那麼風險就變得更加可控，至少不會出現交了錢交不了房的爛尾、停工等結果。

2、資金佔用的機會成本、風險權衡

投資商業地產，一個很值得關注的點，就是付款方式和週期，有的要求是5成，有的要求全款，很少能像住宅那樣首付20%的比例就能撬動那麼高槓杆的。

所以，商辦寫字樓類的商業性地產，自有資金就顯得尤為關鍵。

但資金的使用，是有機會成本的，比如，同樣的200萬，如果你有其他更好的渠道，能夠實現讓200萬年化收益率大於4%，高於每年8萬的租金，那麼買這個商鋪就不划算。

當然，也要考慮風險是否對等的問題，商鋪如果是現房，風險很大機率可控，至少實物資產放在這裡。

假設200萬用來做其他的專案，比如容易爆雷的p2p或者其他理財產品，說不準你想要別人的收益，別人盯上的是你的本金，就得不償失了。

所以，考慮資金佔用的機會成本，也要同時權衡好風險利弊，也就是說，在風險大致和買商鋪對等的前提下，能否有其他的渠道實現4%以上的年化收益率，如不能實現，那麼還不如買商鋪划算。

3、未來商辦寫字樓賽道的更多可能性

大背景下的“房住不炒”，字面意思也表明了適用範疇：居住用房。

而商辦寫字樓類的地產，作為房地產賽道中的另一個巨量的“蓄水池”，未來是否有可能取代住房的漲幅，成為房地產新的突破？

這些都是存在可能性的，畢竟，商辦寫字樓不屬於住宅剛需，和民生無甚太大關係，是有可能成為承接房地產市場巨量的熱錢和資金湧入、成為新的蓄水池賽道的。

從這個角度來審視，未來的商業性質地產，包括商鋪、門面、寫字樓、公寓等產品，也可能迎來真正屬於它們的春天。

因此，如果確實沒有更好的渠道擺放著200萬現金的話，考慮到如今的風險和市場現狀，也不妨用來博一個未來的可能性，預期如果得到應驗，那麼就可能不止是這8萬租金的收益了。

商鋪首付一百萬，月供1萬，出租8萬，大概十年後貸款還清，這時候商鋪如果出售200萬就賺100萬，所以其實投資回報率還是可以的

當然不划算，有二百萬，做點投資，一年賺個十幾萬或幾十萬的，而且手頭不缺錢，萬一有其他用錢的時候也可以用，最其碼是錢是活的，買成商鋪，錢就成死錢了。

首先我想問一下，年租金8萬，就是一個月租金6千多不到7千，這樣的商鋪需要200萬嗎？這是在幾線城市？什麼地方？這些問題很重要。既然是投資的東西，那就是要看未來，比如租金的上漲空間，比如這個位置的人流情況，比如這個地方商鋪的增值情況，等等都是投資商鋪要考慮的因素。

一般商鋪，像深圳這個地方它出租每年租金都有一個遞增率的，就是逐年增加租金，還有商鋪的轉讓費，違約金等等，這些都比單純的租金可觀。當然了，商鋪位置很重要，它決定你的出租率還有租金漲跌空間，還有升值空間，就是說一個好的位置，你當初投資200萬買來，若干年後它可能變成400萬，這在大城市的例子比比皆是，所以投資商鋪，不是簡單的看租金，而是綜合地去看，不然你的錢永遠無法錢生錢。

投資200萬買個門面房，年租金8萬元。大家都知道最近房子，門面房的二手房都不好出售，特別是二手門面房，一旦買來新門面房辦好證，再轉手賣的話就要交高額稅費，並且二手門面房不好按揭，這樣一旦買來不好轉手，一般升值慢，只能靠租金回本。

我們來算一下，一年租金8萬元，按多的算，200萬元要25年左右才能回來，25年後什麼情況也不太清楚。尤其，商鋪產權期限一般四十年，開發商從拿地到蓋好，辦好銷售手續，再賣到你手裡，差不多也要五年左右，加上25年回本，這塊地起碼就有30年左右了，還有幾年就到期了，四十年後不說國家收回不收去，肯定還要補一筆不小的出讓金。

而如果將這200萬存銀行大額存款，還穩當保險，一年8萬多利息，也比房租高，並且買房辦證也要交稅，有急用錢時，門面房不好變現，而存款取現應急比較方便。

總之，存理財，存大額存款也比買門面房好，並且誰能保證門面房一定租出去，不租出去有什麼租金。