居住權立入《民法典》，歸結到“物權編”的“用益物權”章節中，自2021年開始實施。

基本概念

上面提到，房屋居住權屬於用益物權。那麼用益物權，與物權有什麼區別？

根據《民法典》中給出的概念，簡單理解就是：可以使用（居住在）其他人所有的房屋中的權利。所以，相對所有權而言，居住權指的就是，這個房子不屬於我，但是我有合法的權利可以居住。

我們用兩類有合法居住權利的概念做一個對比——居住權與所有權、居住權與租賃權——來嘗試解釋的更清楚一些。

1.所有權與居住權

我們知道，對於房屋這類不動產而言，一旦登記產權人，則房子屬於產權人的私產，產權人有對房屋進行佔有、使用、收益、處分的權利，其中，當然包括了居住；而居住權這類用益物權，有的是“佔有、使用、收益”權利，並無權利處分。

所以，所有權“最大”，包括了居住權——

房屋所有權人，無論是否為他人設立了居住權，都有絕對的權利居住。有人會這樣認為：我有了房子居住權，別人、包括房子產權人就不能居住。這種觀點是不對的。房屋所有權人，無論是否為他人設立了居住權，都可以處置房子，不會因設立居住權而禁止房屋處置（售賣、出租等）。只不過因為設定了居住權，會導致處置起來比較困難。畢竟沒有人願意購買、租賃一套別人還能合法居住的房子。

2.居住權與租賃權

租房住是一種普遍現象。租了房子，也可以合法居住。那麼，租賃權與居住權有什麼區別？

主要有三點區別：

居住權設立，是無償的；而租賃行為，本身屬於一種交易關係——租客給錢，房東收租。居住權的期限，可以是有限的，也可以是無期限的；而租賃，必須要有期限約定。居住權大於租賃權。換句話說，即便房東把房子租給別人，房屋居住權人依然可以居住。

設立條件要求

要讓居住權設立生效，必須要完成兩個動作：

一是合同。必須要由所有權人與居住權人之間簽訂書面合同。二是登記。居住權不登記，不生效。

這裡解釋兩個問題：

1.居住權設立，必須要經過所有產權人同意麼？

這一點上目前沒有針對性的司法解釋。個人觀點是：是的。

根據《民法典》：

第三百零一條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

“共同共有”情況下，必須要所有的產權人均同意方可對房屋處分。因此，可以理解為各產權人具有“一票否決權”。前面我們又提到過：所有權最大。因此，套用到居住權的設立上，任何一位共同共有人不同意，房子均不能設立居住權。“按份共有”情況下，遵循的是“少數服從多數”原則，只要佔2/3以上份額的產權人同意即可進行處分。但是，可以處分並不代表無需經其他產權人同意——必須要其他產權人知曉並取得其意見，反對情況下，雖然不決定房產處分，但是過程會很漫長、很麻煩——所以，套用到居住權設立，理論上2/3份額按份共有人同意即可設定居住權，但現實操作很難。

2.為什麼必須登記？

登記的目的，是讓房子有一個官方認可的、明確的“標籤”。

舉個例子。

前面我們提到過，即便房子設定了居住權，並不能阻止所有權人對房子進行處分。房東要賣房子，如果不做所有權登記，萬一買家買到一個別人還有居住權的房子怎麼辦？這時候，就要以官方的登記資訊為準，做到資訊透明，避免一些不必要的爭端。

設立方式

《民法典》給出的設立方式有兩種：一種是合同方式，一種是遺囑。

合同方式適用於所有權人、居住權人均在世的情況。例如，甲為乙設定居住權，甲乙雙方簽訂合同、登記備案。這一點應該比較容易理解。

這裡重點說一下遺囑方式。

遺囑生效發生在身後。那麼，所有權人都已經過世，怎麼為他人設定居住權？這裡舉個例子來說一下遺囑設立居住權的邏輯：

在本人去世後，位於xx、本人名下房產（房產證號xx）中屬於我的份額，全部由A繼承。A需為B設定居住權，若A不為B設定居住權，則上述財產，改由B繼承。

用遺囑設定居住權，其實是一種“附條件遺囑”——遺囑繼承人繼承的條件是，為他人設定居住權。不達成條件，不繼承。

指定的遺囑繼承人是A，繼承條件是A為B設定居住權——這就符合了第一種設定方式：A在世、B在世，AB之間簽訂合同、辦理登記。

那麼，萬一遺囑人的房子是遺囑人與他人（例如C）共有怎麼辦？前面我們說了，居住權設立要經過所有產權人同意。這種情況下居住權能否設立成功，就變成了遺囑繼承人A與C之間的關係——其實，跟遺囑人與C的關係是完全一樣的——如果遺囑人能協調C、為B設立居住權，意味著A為B設立也能成立。

期限設定

居住權，可以是有限期的，也可以是無限期的，透過合同約定。

有限期，即約定居住權有效期，例如五年、十年。無限期，指一直到居住權人過世。

行使要求

居住權設立本身是一種合同行為，對合同雙方均有約束力。因此，任何一方均不得單方違約。

對於居住權人而言，在行使其居住權的過程中，《民法典》有特定要求：

第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

居住權人，不能把自己的居住權再轉讓給別人。居住權的享受範圍，僅限居住權人。居住權不能繼承。居住權人過世，居住權自然消滅。居住權人的繼承人，不能繼續享有居住權。居住權人住進房子，不能把房子出租出去，除非雙方在合同中約定允許。這一點應該比較好理解。所有權人無償為他人設立居住權，結果居住權人又把房子租出去賺錢。與其這樣，所有權人何不自己出租自己賺錢？

取消方式

《民法典》中給出了兩種取消方式：有限期的，期滿；無限期的，居住權人過世。

其實取消應該有三種情況。除上述兩種情況之外還有一種：合同取消。如果雙方都同意變更合同，例如期限未到，但是所有權人與居住權人均同意，居住權人不再居住，那麼可以走合同變更的方式，取消居住權。

注意：居住權取消，也要辦理登記——登出登記，把房子的居住權標籤去掉。

適用情況

此部分純屬個人觀點，沒有法律條文支援。

個人認為：設立房屋居住權，更適用於房屋所有人將房子給到他人、同時要求他人設立居住權的情況。

我們模擬三個場景。

場景（一）：假設父母有一套房子。因為某些原因，要給到兒子住，但是父母不想做房子過戶。這時候，其實父母為兒子設定居住權沒有任何意義。真想給兒子住，也就給他住了；不想讓他住，設定居住權反而把父母“綁住”了。因為——這裡不存在任何一方有權益損失的問題。

場景（二）：還是父母有一套房子。因為某些原因，父母要把房子過戶給兒子。同時，出於各種考慮，父母想對自己做一個保護，或者不想讓兒子今後對房子隨意處分。這時候，居住權就有意義了——房子可以給兒子，但是兒子必須要為父母設定永久居住權為條件。如此處理，對於父母而言，其實是有權益損失的，所以可以透過“居住權”對權益的損失形成保護，對受益人形成約束。

場景（三）：假設父親有一套獨立產權的房子，父母有一個兒子。父親決定百年之後把這個房子全部給到兒子。但是，考慮到萬一自己先走，對老伴兒必須要形成保護。這時候，父親就可以訂立遺囑，指定兒子作為唯一繼承人，但是必須要給老伴兒設定居住權。這種情況下，居住權設定是有現實意義的——兒子是受益人，受益不是無償的，是有約束條件的。

所以，設立居住權，從常規邏輯上，更加適用於房屋所有權人有利益損失、或者要對房屋受益人形成約束的情況。

否則，“房子本來就是我的，我還得為你設立居住權，讓你白住著”，不大符合常規邏輯。

現在買房子的多了，大家對“房產＂一詞都相當熟悉了，大家都知道了，房子誰出錢買的，房子產權就歸誰。房子產權人，也稱房屋所有權人。如果房子是兩個以上的人共同購買的，這些人就成為共同所有權人。當我們花錢買了房子，當然我們可以居住，自然的我們就擁有了房子的居住權，合夥人共同買的房子，合夥人同樣都擁有了房子的居住權。這是自然形成的居住權，還有一種居住權是受贈予的，比如丈夫買的房子，媳婦兒可以居住，父母買的房子，兒女可以居住，兒子買的房子，父母可以住，這是法律層面允許的。這說明受贈予同樣也可以享受居住權。有些時侯，這種關係也是屬共同所有權人。還有一種，與所有權人簽訂了租賃合同，也同樣可以享受居住權。

平時解決債務糾紛，一旦與房子扯上關係，往往就有不能剝奪某某人的＂居住權＂問題。比如A人有債務糾紛，但他的房子有共同所有權人，一旦要處理他這套房子，就必須考慮其他所有權人的居住權，不可以讓他人居無定所。父母與兒女也是這個道理。如果是租賃形成的居住權，就要等租賃人與房主人解除租賃合同，找到另外住處後才可行動。這就是不可違法剝奪他人居住權問題。

我理解居住權的意思，但不能算指點

因為說指點我不夠資格。

房屋分所有權，承租權，居住權。

房屋所有權好理解，房屋的主人，房子是他的，房本現在叫不動產權屬證書的持有人。他依法享有對房屋的佔有，使用，收益和處分的權利。

具體的有居住，出賣，出租，借出，贈送，抵押貸款，以房產入股，繼承，遺贈，他都有權決定。

承租權在出租人的房屋，在租賃期間繳納租費只有居住的權利及出租人賣房時有優先購買的權利。

居住權是相對於所有權的，是房主給予的，恩賜的，白送的。所說居住權是可以居住，使用。

沒有對房屋的所有權，房子仍然是房主的。

沒有產權就沒有繼承權，別想房主死了分一半，這房子怎麼繼承與你沒關係。

房子不是你的，無權出賣。

沒有出租權，讓你住但不允許你不住往外出租。

也不允許你往外借，白送給別人。你寫好協議贈送別人不好使。

有居住權不用交房費，這是跟租房的區別。

居住權是有條件的。居住權一般分3種情況：

1.找後老伴同居搭夥過日子的，哪怕同居2～30年沒有結婚證的。一方死之前寫下有居住權的證據，這方可以住到死。

這時房主那家人攆人走是沒道理的。或者自已有房了搬出。如果另方沒留下居住權的字據，人家家人趕你走，沒辦法你就得夾包走人。

2.父母提前把房子過戶給子女，老人活著仍在此屋住有居住權，子女不得攆自己父母搬出。

3.也有把居住權給親友的，有一定期限，到時收回居住權。產權不變，仍是房主的。房主到時收回居住權，那人痛快地搬走，不得賴著不走。