以前銀行要求客戶簽約lpr的浮動利率，那麼這一次明年1月1日開始就降息，選擇固定利率的就不降息。網上有的人就固執以為銀行推什麼lpr就是騙錢，非要逆著選擇固定利率，這下子死翹翹了。全球貸款都是降息的大趨勢，還非不信。選擇浮動的運氣了。

沒有變化，已經簽完的只有在lpr有變化才會有變化，而此次針對的並不是lpr直接變化。 是在lpr基礎上降低而已，通俗點就是新買房的使用者利率可以打折。但是已經買完的安原來合同執行，和這次政策不挨著。 不知道這麼說你能聽明白不

銀行都是以盈利為目的的，已經買房的使用者利率基本上都是跟LPR掛鉤的，只有LPR降低了，利率才會降。只能說現在的政策利好新上車的群體，已經提前上車的只能呵呵，當個吃瓜群眾了。

想利息變化也不是不可能！

你現在可以把房貸提前還清，把房子在銀行解押，然後再加價賣掉房子，得到錢再趁著這麼低的利率買一套或者幾套，這不久可以降低利率了，得到國家給的紅利了。

前提是得有錢！錢！錢！

不必多想，不會追溯的，利息不會降！前年高潮時，房貸6.5%的大有人在，這些人是沒辦法改變利率的，只能按照貸款合同來。有幾個變通的方案：

對於還沒買房的，當然是利好，4.4%的房貸利率，已經是史上很低的水平了，這個時候如果有條件，當然可以入手。

對於已經買了首套房，而且貸款已經放下來的：

可以把這套房子賣了，重新買。這個在認貸不認房的城市可以辦，把房子賣了，把貸款還了，再買的話，也算首套房，現在買房，不僅房價更低了，而且房貸利率還能更低，原來6.5%，現在4.4%，不要小看了這2.1%的差價，200萬的房貸，30年算下來要查56.8萬。

也可以將這套房子辦個二押貸款，利率可以更低。按揭貸款的房子都是抵押給了銀行，要等貸款還了，才可以自由處置，銀行是第一順位抵押權人。現在有些銀行，可以辦理二押，就是他們銀行作為第二順位抵押權人，來辦理抵押擔保貸款，目前市場的利率水平差不多在4%上下，但這個錢是不能直接用於還房貸的，這種用途違規，但可以用這個錢去裝修、去買東西消費，做生意的可以用來週轉，採購原材料什麼的。這樣，原來的工資要去裝修啊、消費的，可以省下來了，這個自有資金可以還房貸。

首先看你籤的是什麼合同，你買房時候簽署的貸款合同，其實利率都是不會變的，簽署LPR的話，央行基準利率變化的話，房貸利率才會跟著變。

可是，現在的房貸利率下調並不是央行的基準利率，央行的基準利率沒有變，只是銀行房貸上浮利率變了，上浮減少了。舉個簡單的例子，你在某寶買的手機，一個月後出了活動，降價了500，難道店家會退500給你嗎？降息只對現在要買房的人有用，並不適用於之前辦理過房貸，已經放款的群體。並且就算你只有一套房，也還是按照之前合同上的條款來算。所以就算只有一套房，利息還是不會有變化的。

不會有變化，已經買了房的利率是隨著央行利率上下浮動，只有央行利率下調，你的利率才會下調，央行利率不變的情況下，已經買過的房子，不管所在城市各銀行利率怎麼浮動，都和你沒有任何關係，你還得按照事先的利率進行還月供，在下調之後買房的會比你還的少，利息低。

如果央行利率下調了，你的利率會從第二年調整，月供會有所減少，不會很多，幾十塊錢的波動！

前兩天央行宣佈正式下調房貸利率下限20個基點，這意味著各大銀行在辦理房貸過程當中，最多可以在LPR的基礎上下調20個基點。

而目前5年期LPR是4.6%，這意味著房貸利率最低可以下調到4.4%。

大家不要小看這20個基點的下調空間，假如大家在買房的時候，房貸利率比LPR低20個基點，那20年、30年下來，累積減少的房貸可不是小數目。

我們來對比一下按LPR定價以及在LPR基礎上下調20個基點的房貸利息。

我們就以貸款100萬，30年等額本息為例。

如果利率是按LPR定價，按照當前4.6%的LPR來計算，30年時間累計要還的利息總額是84.55萬，月供是5124.44元。

如果利率在LPR的基礎上下調20個基點，30年時間累計還的利息總額是80.27萬，月供是5007.61萬。

相當於LPR下降20個基點之後，總利息要比正常利息少5.3萬塊錢左右，月供少120塊錢左右。

當然，這個資料並不是固定的，未來隨著LPR的變動，這個利息有可能上升也有可能下降，但不管利息上漲到什麼水平，房貸利率始終會在LPR的基礎上下調20個基點來計算利息。

所以整體算下來，30年時間LPR下降20個基點至少會少4~5萬塊錢的利息。

4萬塊錢利息對於有錢人來說可能不算什麼，有可能他們一個月的收入就這麼多了，但是對於廣大剛需人群來說，能省一分錢就是一分，省四五萬塊錢說不定都夠大家裝修了。

所以在房貸利率下降之後，我相信有些人肯定會有買房的衝動。

看到這，估計那些已經買房而且已經辦理完按揭貸款的人也會有疑問，現在既然房貸利率下降了，那自己已經辦理的按揭貸款利息是否也會跟著減少呢？

在這可以肯定地告訴大家，不管銀行當前的房貸利率政策是什麼，不管房貸利率下降到什麼水平，跟存量房貸都沒有任何關係。

現在的LPR下降20個基點，只針對新辦理的按揭貸款，也就是在央行公佈這個訊息之後辦理的按揭貸款，如果銀行願意下調20個基點，那使用者房貸利率就可以按照這個規定來執行。

但是對於已經辦理完按揭貸款的使用者來說，不管大家按揭貸款已經還了幾年，大家都只能按照之前的利率定價方式來還款。

以前辦理的按揭貸款有兩種定價方式。

第一種、按照固定利率計息。

從2021年開始，銀行就開始批次將房貸定價模式轉化為LPR，但在轉換LPR之前，很多銀行都發布了通告，讓使用者做出選擇，當時如果使用者選擇固定利率這種模式，那利率就不會改變。

比如有人是在2019年辦理的按揭貸款，當時房貸利率是5.39%，如果使用者不願意轉化到LPR定價模式，那剩餘的期限使用者的貸款利率全部按照5.39%來計算，不管銀行利率出現什麼變化，也不管LPR出現什麼變化，跟使用者都沒有任何關係。

第2種是按照LPR定價模式來。

從2021年開始，如果大家沒有自動選擇按固定利率模式來定價，那銀行就會將存量客戶自動轉化為LPR定價模式。

轉換為LPR定價模式之後，大家的房貸利率只跟兩個因素有關。

第1個是差點。

銀行在將存量房貸轉化為LPR的時候，會按照轉化日的實際利率減去2019年12月份的LPR(4.8%)得出一個差值，這個差值會一直保持不變，直到房貸還清為止。

比如某一個人是在2021年1月份統一轉化為LPR定價模式，當時如果一個人的房貸利率是5.39%，對應的差值就是5.39-4.8=59個基點。

這59個基點的差值是不會變化的。

第2個是LPR。

在計算出差值之後，最終的房貸利率就是LPR加上差值或者減去差值，其中LPR是實行動態利率，每個月央行會發布一次。

但是真正跟大家房貸利率有關的是重新定價日的LPR水平，至於重新定價日是什麼時候，要看大家跟銀行進行的約定，不過從目前各大銀行實際情況來看，很多銀行都將1月份作為重新定價月。

比如一個人在2022年1月1日重新定價，他參考的是2021年12月份的LPR，當時LPR是4.65%，加59個基點之後，真實的房貸利率是5.24%，這個利率在整個2022年之內都是不會改變的，哪怕目前LPR下降到4.6%，或者央行宣佈下調20個基點了，但利率下跌都跟大家沒有任何關係。

所以大家不要想著央行下調房貸利率20個基點之後大家的房貸利息會減少，這是不太現實的問題，還是洗洗睡吧。

當然，如果從明年開始，LPR繼續下降，那到時大家的房貸利率確實有可能會跟著減少。

之前lpr利率選過固定或浮動，選固定的不會變，選浮動的就會隨國家利率變化而變化

並不會的，還是保持原有的利息。如果想轉低息，只能做抵押這些了！買的時候利息多少以後還是多少