改不！改不了！改不了！

只是說如果房貸是浮動利率，那在LPR下調時，你房貸在次年可能會降低一丟丟。

房貸利率=LPR+固定基點

固定基點在辦理房貸時就已經定下來了，一般是幾十上百個基點，這很大程度上已經把你的房貸定下來了。按照目前的情況來看，LPR的變化範圍一般在15個基點以內，對已經發放的房貸影響不大。

所以，你去年6%點幾的房貸幾乎沒降下來的可能。

當我看到這個問題時，我也猜到了裡邊會有讓人把房貸轉成抵押經營貸的回答。

我在成都從事房屋抵押也有五六年了，以我個人的經驗來看，真正拿抵押經營貸置換房貸省利息的客戶很少，大多數客戶還是為了現金流才辦理經營貸。

房貸穩定長久，我們可以安穩地使用20年，30年；

但經營貸就不一樣了，它主要是發放給中小微企業主做生意的經營性貸款。

生意嘛，5年、10年，20年還不回本，那銀行豈不慌得要死。這就決定了抵押貸款的年限不會太長，因為年限短，所以利息才低！

如果你將房貸轉成了低利率的經營貸，那中途必然涉及到1~N次的歸本+稽核續貸，甚至換銀行再轉貸。

以成都某行的抵押經營貸為例：利率4%，授信20年。問題就出在這個授信年限上，它就好比銀行和中介給你畫的一個大餅，讓你認為這錢能夠用上20年。

事實上，你按照4%的利率去申請貸款，銀行給你批了，但只能給你批3年。z

等3年到期了，你需要把本金還上，銀行稽核沒問題了再把錢放給你續貸，以此迴圈20年，這叫授信。由於大部分上班族自有資金不足以解決歸本的問題，那每到歸本的時候就要花錢墊資。

更為重要的是，續貸的稽核邏輯存在一些不確定性。並且很多時候還不是銀行做主，它受政策變動的影響較大。

2020年，抵押貸政策放水，那時候只要有房，基本都能在銀行把抵押貸款辦下來；2021年，抵押貸政策收緊，嚴查利用空殼公司套取銀行低息貸款、嚴查抵押貸資金違規流入房地產；2022年，抵押貸政策再放鬆，新房本、新公司又能在銀行辦理抵押貸款了。但是，低利率的抵押貸，還是對經營真實性要求高。

總之，經營貸的未知性，決定了借款人很難把握5年、10年後的情況。

按揭轉經營基本上只適合一些有資金需求，想透過抵押，把房子的增值部分貸出來的人。或者家庭資產多、回款能力強，想降低房貸利息的人。

他們能解決無成本續貸的問題，同時也擔得起抽貸的風險。咱們普通上班族就別想這件事了，如果你覺得自己10年內能還清貸款，可以考慮下將房貸轉成貸款期限10年（注意，不是授信期限）的抵押，利率在4.5%左右。

因為年限縮短了，利率低了，總利息也就低了。

不要妄圖有年限又長，利率又低的貸款。