根據人民銀行在2019年底釋出的30號公告，要求推動中國存量貸款轉為LPR計價，原則上應於2020年8月31日前完成。

新一批LPR的啟動時間在2020年3月1日，3月開始，將會有一道選擇題，擺在全國正在還房貸的購房者人面前。這道選擇題就是：房貸合同到底選擇“固定利率”or “LPR加點”？機會只有一次，如果答對了，每年起碼能省上萬元。

2月27日，在國務院聯防聯控機制新聞釋出會上，華人民銀行副行長劉國強也說了，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。

LPR 利率改革下，市場整體貸款利率是下行的。2月20日，新一期LPR報價出爐。5年期以上貸款報價利率（LPR）為4.75%，較上一次下降5個基點，比目前基準4.9%要低。

如果選擇LPR+加點方式，能省多少錢，我們來做一個對比就知道了。

假如首付3成向銀行按揭貸款200萬購房（商貸，30年為例），原合同約定的利率是：基準利率打9折。按當前的基準利率是4.9%，那麼最近的貸款利率是4.41%。如果選擇了固定利率，按照等額本息還款前提下，那麼以後的利率水平就固定為4.41%。

如果選擇了LPR定價的方式，那麼2020年後，按照現在的LPR4.8%（2019年12月LPR定價），我們可以計算出房貸的固定加點值為：4.41% - 4.8%= -0.39%（固定加點值），以後執行的新房貸利率就是：房貸利率=LPR（浮動值）-0.39%（固定加點值）那也是4.41%，也就是說2020年沒有變，但由於LPR是下行的，2021年就可能看出利息的變化了。

但要注意，每次調整都要看年末12月的LPR定價。按現在LPR是下行的趨勢，2020年末LPR很大可能比4.75%還要低，所以長期看，購房者是選擇LPR+加點的利率方式，更利於省錢。假設2021年新執行利率為：4.75%-0.39%=4.36%，就比原2020年4.41%低了。

展望以後，進入了低利率時代，就固定利率換成LPR+加點方式，可以讓房奴少還房貸。央行之所以給出這種選擇機會，主要是擔心在進入低利率時代之後，借款人會棄房而去，引發系統性風險，造成經濟危機。

LPR改革增強金融機構自主定價能力，提高貸款市場競爭性，促進貸款利率下行的作用，降低企業融資成本。 LPR的實施更好的穩健了貨幣政策，發揮了貨幣信貸政策促進經濟結構調整的作用，更好的服務實體經濟。提高金融資源配置的效率。

第一個問題，lpr是什麼，為什麼要把基準利率轉化為lpr利率。

利率之所以是金融市場最重要的影響因素，是因為所有金融產品定價的重要依據就是利率水平。金融產品的定價機制裡，其中有一個叫做中性定價原理的規則，核心的原則就是資金的使用成本需要在資金的使用時間、市場風險、資金收益幾個互相影響的因素裡進行定價上的調整（簡單說就是經過市場機制的調整）。而這個調整的結果，就是金融產品定價用的無風險利率。以美國為例，一般使用的是一年期的美國國債的利率水平，或者是銀行間拆借利率水平。在中國，我們使用的是基準利率。基準利率是由央行根據經驗和對市場的判斷所定的利率水平。

而理想的利率是由市場上存在的借貸雙方，包括金融市場裡的銀行間市場，也就是市場的參與者，他們之間自由約定，綜合各方的具體情況算出來的一個綜合利率。

過去，中國的金融市場相對保守，沒有進行完全自由化的嘗試，但是後來隨著市場化程度越來越高，用基準利率不能更好地反映市場真實的資金使用成本。所以，央行1013年開始啟動利率改革。導向是去綜合市場上的參與者，自由報價而呈現的利率，這樣，更能夠反映市場的真實利率水平。

所以，LPR報價方式由原來的參考貸款基準利率進行報價，改為按照公開市場操作利率加點形成。公開市場操作利率主要指中期借貸便利利率（MLF），中期借貸便利期限以1年期為主，反映了銀行平均的邊際資金成本，加點幅度則主要取決於各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。這些加減點完全取決於市場，而且，參與報價的銀行也會逐漸增加，這大大提高了LPR的市場化程度。這樣一方面是建立了比較順暢的傳導機制，另一方面未來如果政策利率下降，貸款利率也會跟著下降，有助於降低企業的融資成本。

對於每個購房者關心的房貸利率：房貸利率=LPR+上下浮動點數，而LPR=央行MLF利率+上下浮動點數。如果一定要究根結底，簡單的結論，房貸利率最終的錨就是央行MLF利率。

第二：關於走勢。

關於，LPR的走勢明顯成為影響我們生活，至少是房貸支出成本的一個關鍵。

走勢方面有三個考慮因素：

第一是從資料上來看，不管是LPR還是MLF，近三年來利率都是趨勢下調，下調就意味著經濟基本面的壓力巨大，低利率能夠刺激借貸，最終達到刺激經濟的效果。這是市場對低利率的一種渴求。

我們現在的情形，加上疫情的影響，近年的經濟環境也承壓力巨大：大到與美國之間的貿易摩擦，導致進出口波動顯著；受豬瘟影響，導致物價上升，通脹明顯。樓市降溫，各種投資減弱；可以看出，無論是出口，還是投資，還是消費三駕馬車壓力與日俱增。

也正是出於這種市場環境，企業的融資成本有降低的內在需求。

所以，不管是LPR還是MLF的走勢，其背後都受著宏大的經濟基本面影響，當經濟有一定的下行壓力，利率的向下是一種很合乎市場的可能性走勢。

第二個考慮因素：利率的走勢取決於貨幣的充裕程度，利率伴隨貨幣寬鬆持續下行。短期來說，經過本次疫情之後，必然會出現寬鬆的貨幣政策刺激經濟，長遠來看，以過去中國十年的經驗作為對標，大機率也會適當增加寬鬆力度。由此得來的預期符合利率向下。

第三個考慮因素是：全球基本面包括美、歐、日央行製造的全球流動性變化，對利率走勢的影響。當前全球利率的走勢大體趨同。歐美髮達經濟體在過去的三十年間，利率呈現的走勢是基本向下，這種走勢對我們有一定的參考。長期利率走低是世界性趨勢，前些時候周小川也說，中國有能力延緩進入負利率時代。也就是說，周小川認為未來負利率是必然的，只是中國有能力延緩而已。

第三個問題，我們如何選擇，是選擇固定還是接受浮動？

有小夥伴已經計算過，採取央行公佈的5年期以上LPR來計算，浮動利率之後的還貸金額和原來固定的利率相比，每100萬的月供會少30-50元貸款支出。雖然看上去杯水車薪，但是還是要樂觀看待，畢竟我們看的是趨勢，如果選擇LPR作為還貸利率，看中的一定是未來的下行空間，長期看來，購房者的總體還貸支出還是有望下降的。

但是話說回來，在經濟過熱的情況下，國家不排除會加息提高利率的方式進行流動性過剩的遏止，所以lpr在這種情況下有可能會上升的可能。

對於購房者來說，哪些人的房貸要變？

在2019年10月之前簽訂房貸合同的，目前還在還房貸的，都需要改變；已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

用兩個不同的還貸方案，大家可以自行看看對比變化。

案例一：此前房貸利率上浮10%的

目前的利率：4.9%×（1+10%）=5.39%

2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼：

加點：5.39%-4.8%=0.59%

未來利率：LPR+0.59%

案例二：此前房貸利率打9折的

目前的利率：4.9%×0.9=4.41%

加點：4.41%-4.8%=-0.39%

未來利率：LPR-0.39%

總結：如果目前是享受利率折扣的，包括公積金貸款的購房者，可以再慎重比較一下。但是對於本身利率就是上浮的購房者，實行浮動LPR對於總的還貸壓力大機率還是有緩解作用。

特別要提醒大家的是，最近幾天大家一定要仔細看看自家銀行對於轉LPR的政策和執行方式，每家銀行在具體的操作上都會有一些細微的差異。有些銀行會統一把所有符合條件的存量房貸全部轉為和LPR掛鉤，如果您不想選這種方式，那麼就要主動去聯絡銀行方面進行溝通轉換利率事宜。

這一次完善了LPR利率，基本上保障了中國的利率統一性。

其實完善了lpl利率之後就可以保證在適當或者是恰當的時候，對於某些領域定性的加息或降息。

像以前我們國家要麼是普京，要麼是普漲，根本沒有對於行業的降息或者是降息，像這種lpr利率，如果是全部統一之後。

一個簡單的例子，假如說我們想要精細的調控某一個行業，比如說房地產要抑制它的過度炒作的話，那麼我們就會對房地產進行一個定性的加息，就說別的行業都沒有加息，唯獨是房地產加息了，那麼從而保證這一行業的控制。

而如果某一個行業資產受到了大部分的衝擊，比如說疫情的衝擊，那麼我們可以對某一個行業，基建行業或者其他行業做一個定性的降息，保證這個行業可以存活下來。

那就可以保證國家對於政策的調控具有精準性，而不是像大水漫灌一樣，這更體現了未來經濟的精細化。

因為這是一個非常大的進步，對大家對國家都好。

據本人的從業經驗總結，住房按揭貸款轉LPR注意事項

1.要不要轉？

答案是要！因為經濟增長不景氣，貸款利率現正處於下降通道之中，發達國家的貸款、存款利率水平都很低，日本的存款利率甚至是負值。中國經濟正加速與世界接軌。

2.選擇什麼時間轉

選擇什麼時間轉，包括兩個時間節點

2.1.轉LPR的時間：越早轉越好，因為現在基準利率高（現在是4.8%），加點相對少。如果等到基準利率再降了，加點就變多了。

2.2.重新定價時間：這裡有兩個選擇，一是每年1月1日，另一個是貸款發放日。因為現在是上半年，我們看一下歷史（一年與五年期是同步調整的）。

最近12年有18次利率調整，上調有5次，下調有13次，其中下半年下調有8次，上半年下調有5次。

我分析一下完善貸款市場報價利率LPR目的吧，也就是說為啥要實行LPR，我的分析具體如下:

LPR的本質在於變相降息！刺激經濟，防止經濟繼續下行。等於是小降息，隻影響房貸利率。屬於針對性比較強的定向政策。

目的一個是向市場投放資金，另一個是減緩房貸人的經濟壓力，畢竟房價一直有向下的趨勢，通俗講就是怕你買高了心裡不舒服，給你個安慰獎。再就是刺激消費，拉動內需，盤活經濟，基本上是這個意思。

因為其體量大，受眾面廣，影響你我他。

解釋:房地產是重點，體量太大，屬於高資產，難變現資產，但它又屬於居家必備的標的，為了一個標的，一家四口，六口，甚至十口口袋裡的錢都被掏空了。你細品吧。屬於楞硬橫的標的。屬於嬌生慣養型的，嗯，你也知道嬌生慣養的難伺候，，，哈哈哈

因為一個家，有他和她，還有“它”。這句就不用解釋了吧。細品吧。

關於個人怎麼辦，我認為:

建議個人考慮3個五年計劃，建議分三個階段來看，如下:

1、五年內LPR大機率是下行的，刺激經濟。這是趨勢。也就是說，你選了，大機率會比原先還的少。

2、五到十年基本會和現在持平。這個後期會恢復，畢竟經濟不可能一直不景氣，經濟好轉了，不能老刺激，不然會通貨膨脹的。

3、十年之後，LPR會讓你品嚐什麼叫香水有毒。。。你細品品。。。基本到第三個五年會大機率的提高。

重點:個人關於LPR的選擇建議如下:

1、打算五年沒還完的，你肯定選LPR。大機率省錢，具體省多少，得自己算。

2、打算十年內還完房貸的，可選LPR。基本會省點錢。

3、打算抗戰到底的，最好選固定的。長遠來看，還是選固定。

個人拙見。請讀者朋友自行判斷與選擇。

哥的文章有毒，不抗毒的別來。。。

要是感覺文章有幫助，請粉下哦，半夜三更寫文章挺不容易的！