崑山市物業管理實施辦法
一、 總 則
第一條 為了規範物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院令第379號《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業是指房屋及其附屬的裝置、設施和相關場地。
本辦法所稱物業管理區域，是指相對獨立的，統一實施物業管理的區域。
本辦法所稱的物業共用部位，是指物業主體承重結構部位（包括基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱的物業共用設施裝置，是指物業區域內，由全體業主共同擁有並使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、共用天線、供電線路、共用照明、消防設施、電子防盜門、綠地、道路、溝渠、池井、非經營性停車場、公益性文體設施和共用設施裝置使用的房屋等。
本辦法所稱的物業管理，是指業主透過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 本辦法適用於本市行政區域內所有的物業管理活動。
新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。
配套設施不全的原有住宅區，要逐步創造條件，實行物業管理。
未實行物業管理的小區，由街道、居委會負責管理。
配套設施齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。
第四條 市建設局是本市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督指導工作。
開發區管委會、各鎮人民政府對轄區內物業管理與社群管理、社群服務的相互關係進行協調，居民委員會協助做好本社群的物業管理工作。
規劃、園林、城管、公安、民政、物價、環保、供電、供水、工商等行政部門按照各自的職責，共同配合做好物業管理工作。
二、業主、業主大會和業主委員會
第五條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一） 按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二） 提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三） 提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四） 參加業主大會會議，行使投票權；
（五） 選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（六） 監督業主委員會的工作；
（七） 監督物業管理企業履行物業服務合同；
（八） 對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九） 監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金（以下簡稱維修基金）的管理的使用；
（十） 法律、法規規定的其他權利。
第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一） 遵守物業管理的法律、法規和規章；
（二） 遵守業主公約、業主大會議事規則；
（三） 遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用。公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（四） 執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定；
（五） 按照《崑山市商品房維修基金管理辦法》交納維修基金；
（六） 按照合同約定按時交納物業管理服務費用；
（七） 法律、法規規定的其他義務。
第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第八條 一個物業管理區域內成立一個業主大會。
物業管理區域內，只有一個業主的，或者業主人數較少的且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責；業主人數較多的，可以按單元或20戶為單位推選一名業主代表參加業主大會。
第九條 物業管理區域內，已交付使用的物業建築面積達到50%，或者已交付使用的物業建築面積達到30%不足50%但使用已超過一年的，應當召開首次業主大會。
第十條 首屆業主大會，應當在市建設局房地產管理處和所在區域的社群居委會或街道辦事處（鎮人民政府）的指導下，由業主代表、開發建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定後，以書面形式在物業管理區域內公告。
籌備組應當自組成之日起30日內，組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。
第十一條 業主大會履行以下職責：
（一） 制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二） 聽取和審議業主委員會工作報告；
（三） 選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（四） 選聘、解聘物業管理企業；
（五） 審議透過物業管理方案；
（六） 決定維修基金使用、續籌方案，並監督實施；
（七） 制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（八） 法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十二條 業主大會分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一） 有三分之二以上的業主代表或一半業主以上提議的；
（二） 發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三） 業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
第十三條 業主大會會議可以採用集體討論形式，也可採用書面徵求意見形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
社群居民委員會可參加本區域內的業主大會。
業主大會決定事項，必須經與會業主所持投票權1/2以上透過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘或解聘物業管理企業、維修基金使用或續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上透過。
業主大會的決定對物業管理區域內全體業主具有約束力，並應書面形式在物業管理區域內公告，接受全體業主的監督。
第十四條 業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會委員在業主中選舉產生，人數應當是3至9名的單數，每屆任期3年，可以連選連任。其組成人員不得在為本物業管理區域內提供管理服務的物業管理企業中任職。
第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向市建設局備案，並抄送物業所在區域的社群居民委員會或街道辦事處。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。
第十六條 業主委員會履行以下職責：
（一） 召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二） 代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；
（三） 及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；
（四） 監督業主公約的實施；
（五） 督促違反物業管理服務合同約定、逾期不交納物業管理服務費用的業主，限期交納物業管理服務費用；
（六） 業主大會賦予的其他職責。
第十七條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，市行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第十八條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社群居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社群居委會依法履行自治管理職責，支援社群居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知社群居民委員會，並聽取居民委員會的建議。
第十九條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理和使用辦法由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。
三、物業管理企業
第二十條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
對物業管理企業按照國家規定實行資質管理。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第二十一條 物業管理企業的權利：
（一） 依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度；
（二） 依照物業管理服務合同對物業實施管理；
（三） 依據物業管理服務合同和有關規定收取物業管理服務費用；
（四） 制止違反物業管理制度及業主公約的行為；
（五） 選聘專業公司承擔專項經營業務；
（六） 要求業主委員會協調其與業主的糾紛；
（七） 依照法律、法規、規章和合同的約定開展有償服務；
（八） 法律、法規規定的其他權利。
第二十二條 物業管理企業的義務：
（一） 執行物業管理行業規範、服務標準；
（二） 根據業主委員會審定的物業管理服務合同，提供物業管理服務，維護業主利益；
（三） 定期向業主委員會報告工作，公佈物業維修、更新費用的收支帳目和物業管理服務費的收支帳目，接受業主、業主委員會的監督和審計。
（四） 根據業主委員會的要求，列席業主大會或業主委員會會議，解答業主和業主委員會的諮詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；
（五） 接受建設行政主管部門和其它有關行政主管部門的監督和指導；
（六） 配合社群居民委員會開展社群文體活動和履行計劃生育工作，落實責任管理；
第二十三條 物業管理企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第二十四條 在物業管理區域內，物業管理企業應當配合社群居民委員會、街道辦事處做好自治管理工作，協助公安部門維護社會治安秩序、制止違法行為；發生治安案件或各類災害事故時，應及時向公安和有關部門報告，並協助做好調查和救助工作。
政府有關部門、社群居民委員會和街道辦事處應當支援物業管理企業的工作，不得干預物業管理企業的正常經營和管理服務活動。
四、前期物業管理
第二十五條 前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
第二十六條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的開發建設單位應當在物業預售前，透過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理。
投標人少於3人或建築面積不足3萬平方米的建設物業，經市建設局批准，可採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
商品房預售前，應落實物業管理方案和業主臨時公約。
第二十七條 開發建設單位應當與前期物業管理企業簽訂書面的前期物業管理服務合同。前期物業管理合同至首次業主大會選聘物業管理企業並簽訂物業管理服務合同之日終止。
開發建設單位在物業銷售時，應當向物業買受人明示前期物業管理服務合同及其內容，開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業管理服務合同約定的內容，物業買受人應當對前期物業管理合同的內容予以書面確認。
第二十八條 規劃、設計新建物業時，應當統籌規劃、合理佈局物業管理的各項設施，並按照住宅區的總面積的3‰配置物業管理服務用房，用於業主和物業管理服務活動。商務樓、寫字樓參照執行。
開發建設單位應當按照規劃、設計的要求建設物業管理服務用房。在物業竣工驗收合格後，將建成的物業管理服務用房移交給物業管理企業。
第二十九條 物業管理服務用房屬全體業主所有，由物業管理負責維修、養護，不得轉讓和抵押，未經業主大會同意，任何單位和個人不得佔用和改作他用。
第三十條 開發建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施裝置的所有權或者使用權。
第三十一條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施裝置進行查驗。
在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明檔案；
（四）物業管理所必須的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業管理服務合同終止時將上述資料及物業用房移交給業主委員會。
五、 物業管理服務
第三十二條 一個物業管理區域應當由一個物業管理企業實施物業管理。
第三十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業管理服務合同。
物業管理服務合同應當包含以下主要內容：
（一） 雙方當事人和委託管理物業的基本情況；
（二） 物業管理服務事項和服務質量要求；
（三） 物業管理服務費用的標準及收取方法；
（四） 合同的期限、合同終止和解約的約定，合同終止時預收物業管理服務費用、結餘維修費用、物業管理用房和物業資料等移交方法；
（五） 違約責任及解決糾紛的途徑；
（六） 雙方當事人約定的其他事項。
第三十四條 物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業管理服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
業主未能履行物業管理服務合同的約定，物業管理企業可以透過法律途徑維護其合法權益。
第三十五條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第三十一條第二款規定的資料和物業管理用房。
第三十六條 物業管理服務合同終止時，物業管理企業應當向業主委員會辦理下列移交事項：
（一） 本辦法第三十一條第二款所列資料；
（二） 物業管理用房、場地和屬於業主共同所有的其他財物。
物業管理服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間做好交接工作，業主委員會見證。
業主委員會應將本條第一款所列事項及時移交給新的物業管理企業。
第三十七條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
第三十八條 對物業管理區域內違反有關治安、環保等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第三十九條 業主出租房屋後，應當到小區的物業管理處進行備案。物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。
物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
六、物業的使用和維護
第四十條 物業在國家規定的保修期內維修、養護由開發建設單位負責。保修期限滿後，自用的部位、設施裝置的維修、養護由業主負責；共用部位、共用設施裝置的維修、養護經業主大會同意後，可用維修基金進行維修、養護。
第四十一條 當物業出現危及安全或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修，物業管理企業、有關業主和使用人應當給予配合。
業主委員會、物業管理企業對物業共用部位、共用設施裝置進行維修、養護時，有關業主和使用人必須給予配合。
因物業管理企業、有關業主和使用人拒絕配合而造成其他業主、使用人物業損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。
因物業維修、養護影響相鄰業主或使用人物業使用或造成財產損失，由責任人負責修復或賠償。
第四十二條 業主在使用物業時禁止下列行為：
（一） 損壞房屋承重結構；
（二） 改變房屋、車庫使用性質；
（三） 佔用或者損壞物業共用部位、共用設施裝置，擅自移動共用裝置；
（四） 侵佔綠地、毀壞綠化；
（五） 違章搭建或者安裝防盜窗、影響市容市貌的；
（六） 隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（七） 堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放汙染物或者發出超標準的噪音和振動；
（八） 未經批准擺攤設點；
（九） 無序停放車輛；
（十） 在建築物、構築物及其附屬物上亂懸掛、亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；
（十一） 利用物業從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動；
（十二） 在消防通道上設定路障，損壞或者挪用消防設施；
（十三） 法律、法規和業主公約禁止的其他行為。
第四十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的有關規定，並應當事先告知物業管理企業。
物業管理企業應當對房屋裝飾裝修行為進行監督，並告知房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
為維護裝修期間物業管理的完好和業主的利益，物業管理企業可向業主或使用人收取一定數額的裝飾裝修保證金。
物業管理企業發現業主或者使用人違反國家和我市房屋裝飾裝修有關規定的，應當及時勸阻，責令改正，並向建設行政主管部門報告。
第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第四十五條 物業管理企業根據物業管理服務合同和有關法律、法規的規定，利用物業共用部位、共用設施裝置和場地從事經營活動的，不得影響房屋安全設施裝置的正常使用，並應徵得相關業主和業主大會的同意，所得收益應單獨建帳、獨立核算，用於維修養護、公共服務後的剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第四十六條 業主、物業管理企業不得擅自佔用、挖掘道路、場地。物業管理企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意，並依法辦理有關手續。
第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線、設施裝置維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當辦理有關手續，並及時恢復原狀。
七、物業管理服務收費
第四十八條 物業管理服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四十九條 業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。具體採用何種方式由物業管理企業與業主委員會協商，並經業主大會透過。
第五十條 物業管理實行有償服務。物業管理服務收費包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。
政府價格主管部門會同建設行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。小區的物業管理服務收費標準具體按照國家發展改革委、建設部關於印發物業服務收費管理辦法的通知（發改價格[2003]1864號）《物業服務收費管理辦法》和《江蘇省住宅物業管理服務標準》執行。物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價與市場調節價。物業服務收費實行政府指導價的，政府價格部門會同建設行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價格的物業服務收費，由業主與物業管理企業在服務合同中約定。
第五十一條 物業管理區域內的汽車停車費及汽車庫的物業管理公共性服務收費辦法參照[昆價（2002）第246號]《關於物業管理小區車輛停放有償服務收費管理的規定》執行。
第五十二條 在前期物業管理期間，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格後交付業主後的物業管理費用，由業主承擔。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物業管理買受人的物業，物業管理服務費用由開發建設單位承擔。
第五十三條 物業的電梯、水泵、中央空調等設施執行的電費及公共照明、用水的費用等納入代收代交費用，物業管理企業應單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主大會或業主委員會與物業管理企業協商確定。
第五十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位應當向終端使用者收取有關費用。
物業管理企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第五十五條 業主應當根據物業管理服務合同的約定，交納物業管理服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，按其約定，業主負連帶交納責任。
物業管理服務費用預收不得超過12個月。
第五十六條 物業管理企業可以根據業主的委託提供物業管理服務合同約定以外的服務專案，服務報酬由雙方約定。
八、舊住宅小區的管理
第五十七條 配套設施不全的舊住宅小區，統一由街道居民委員會管理或由社群居民委員會選聘有資質的物業管理企業進行管理，仍按每月每戶10元收取服務管理費，不足部分由市、鎮兩級政府統一補貼。街道和行政主管部門對小區的物業管理方面進行考核，街道依據考核結果將物業管理補貼費發放給各社群居民委員會或相應的物業管理企業。
第五十八條 無法進行市場化運作的小區由街道居民委員會暫時統一管理。政府對舊小區進行專項整治，整治完成後，由街道負責成立業主委員會，按照現代物業管理模式運作，使舊住宅小區逐步走向市場化管理。
九、法律責任
第五十九條 違反本辦法規定的，處罰按國務院令第379號《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》執行。
十、 附 則
第六十條 本辦法由市建設局負責解釋。
崑山市物業管理實施辦法
一、 總 則
第一條 為了規範物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院令第379號《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業是指房屋及其附屬的裝置、設施和相關場地。
本辦法所稱物業管理區域，是指相對獨立的，統一實施物業管理的區域。
本辦法所稱的物業共用部位，是指物業主體承重結構部位（包括基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱的物業共用設施裝置，是指物業區域內，由全體業主共同擁有並使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、共用天線、供電線路、共用照明、消防設施、電子防盜門、綠地、道路、溝渠、池井、非經營性停車場、公益性文體設施和共用設施裝置使用的房屋等。
本辦法所稱的物業管理，是指業主透過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 本辦法適用於本市行政區域內所有的物業管理活動。
新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。
配套設施不全的原有住宅區，要逐步創造條件，實行物業管理。
未實行物業管理的小區，由街道、居委會負責管理。
配套設施齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。
第四條 市建設局是本市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督指導工作。
開發區管委會、各鎮人民政府對轄區內物業管理與社群管理、社群服務的相互關係進行協調，居民委員會協助做好本社群的物業管理工作。
規劃、園林、城管、公安、民政、物價、環保、供電、供水、工商等行政部門按照各自的職責，共同配合做好物業管理工作。
二、業主、業主大會和業主委員會
第五條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一） 按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二） 提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三） 提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四） 參加業主大會會議，行使投票權；
（五） 選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（六） 監督業主委員會的工作；
（七） 監督物業管理企業履行物業服務合同；
（八） 對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九） 監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金（以下簡稱維修基金）的管理的使用；
（十） 法律、法規規定的其他權利。
第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一） 遵守物業管理的法律、法規和規章；
（二） 遵守業主公約、業主大會議事規則；
（三） 遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用。公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（四） 執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定；
（五） 按照《崑山市商品房維修基金管理辦法》交納維修基金；
（六） 按照合同約定按時交納物業管理服務費用；
（七） 法律、法規規定的其他義務。
第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第八條 一個物業管理區域內成立一個業主大會。
物業管理區域內，只有一個業主的，或者業主人數較少的且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責；業主人數較多的，可以按單元或20戶為單位推選一名業主代表參加業主大會。
第九條 物業管理區域內，已交付使用的物業建築面積達到50%，或者已交付使用的物業建築面積達到30%不足50%但使用已超過一年的，應當召開首次業主大會。
第十條 首屆業主大會，應當在市建設局房地產管理處和所在區域的社群居委會或街道辦事處（鎮人民政府）的指導下，由業主代表、開發建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定後，以書面形式在物業管理區域內公告。
籌備組應當自組成之日起30日內，組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。
第十一條 業主大會履行以下職責：
（一） 制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二） 聽取和審議業主委員會工作報告；
（三） 選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（四） 選聘、解聘物業管理企業；
（五） 審議透過物業管理方案；
（六） 決定維修基金使用、續籌方案，並監督實施；
（七） 制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（八） 法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十二條 業主大會分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一） 有三分之二以上的業主代表或一半業主以上提議的；
（二） 發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三） 業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
第十三條 業主大會會議可以採用集體討論形式，也可採用書面徵求意見形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
社群居民委員會可參加本區域內的業主大會。
業主大會決定事項，必須經與會業主所持投票權1/2以上透過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘或解聘物業管理企業、維修基金使用或續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上透過。
業主大會的決定對物業管理區域內全體業主具有約束力，並應書面形式在物業管理區域內公告，接受全體業主的監督。
第十四條 業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會委員在業主中選舉產生，人數應當是3至9名的單數，每屆任期3年，可以連選連任。其組成人員不得在為本物業管理區域內提供管理服務的物業管理企業中任職。
第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向市建設局備案，並抄送物業所在區域的社群居民委員會或街道辦事處。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。
第十六條 業主委員會履行以下職責：
（一） 召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二） 代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；
（三） 及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；
（四） 監督業主公約的實施；
（五） 督促違反物業管理服務合同約定、逾期不交納物業管理服務費用的業主，限期交納物業管理服務費用；
（六） 業主大會賦予的其他職責。
第十七條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，市行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第十八條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社群居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社群居委會依法履行自治管理職責，支援社群居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知社群居民委員會，並聽取居民委員會的建議。
第十九條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理和使用辦法由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。
三、物業管理企業
第二十條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
對物業管理企業按照國家規定實行資質管理。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第二十一條 物業管理企業的權利：
（一） 依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度；
（二） 依照物業管理服務合同對物業實施管理；
（三） 依據物業管理服務合同和有關規定收取物業管理服務費用；
（四） 制止違反物業管理制度及業主公約的行為；
（五） 選聘專業公司承擔專項經營業務；
（六） 要求業主委員會協調其與業主的糾紛；
（七） 依照法律、法規、規章和合同的約定開展有償服務；
（八） 法律、法規規定的其他權利。
第二十二條 物業管理企業的義務：
（一） 執行物業管理行業規範、服務標準；
（二） 根據業主委員會審定的物業管理服務合同，提供物業管理服務，維護業主利益；
（三） 定期向業主委員會報告工作，公佈物業維修、更新費用的收支帳目和物業管理服務費的收支帳目，接受業主、業主委員會的監督和審計。
（四） 根據業主委員會的要求，列席業主大會或業主委員會會議，解答業主和業主委員會的諮詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；
（五） 接受建設行政主管部門和其它有關行政主管部門的監督和指導；
（六） 配合社群居民委員會開展社群文體活動和履行計劃生育工作，落實責任管理；
（七） 法律、法規規定的其他義務。
第二十三條 物業管理企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第二十四條 在物業管理區域內，物業管理企業應當配合社群居民委員會、街道辦事處做好自治管理工作，協助公安部門維護社會治安秩序、制止違法行為；發生治安案件或各類災害事故時，應及時向公安和有關部門報告，並協助做好調查和救助工作。
政府有關部門、社群居民委員會和街道辦事處應當支援物業管理企業的工作，不得干預物業管理企業的正常經營和管理服務活動。
四、前期物業管理
第二十五條 前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
第二十六條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的開發建設單位應當在物業預售前，透過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理。
投標人少於3人或建築面積不足3萬平方米的建設物業，經市建設局批准，可採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
商品房預售前，應落實物業管理方案和業主臨時公約。
第二十七條 開發建設單位應當與前期物業管理企業簽訂書面的前期物業管理服務合同。前期物業管理合同至首次業主大會選聘物業管理企業並簽訂物業管理服務合同之日終止。
開發建設單位在物業銷售時，應當向物業買受人明示前期物業管理服務合同及其內容，開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業管理服務合同約定的內容，物業買受人應當對前期物業管理合同的內容予以書面確認。
第二十八條 規劃、設計新建物業時，應當統籌規劃、合理佈局物業管理的各項設施，並按照住宅區的總面積的3‰配置物業管理服務用房，用於業主和物業管理服務活動。商務樓、寫字樓參照執行。
開發建設單位應當按照規劃、設計的要求建設物業管理服務用房。在物業竣工驗收合格後，將建成的物業管理服務用房移交給物業管理企業。
第二十九條 物業管理服務用房屬全體業主所有，由物業管理負責維修、養護，不得轉讓和抵押，未經業主大會同意，任何單位和個人不得佔用和改作他用。
第三十條 開發建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施裝置的所有權或者使用權。
第三十一條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施裝置進行查驗。
在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明檔案；
（四）物業管理所必須的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業管理服務合同終止時將上述資料及物業用房移交給業主委員會。
五、 物業管理服務
第三十二條 一個物業管理區域應當由一個物業管理企業實施物業管理。
第三十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業管理服務合同。
物業管理服務合同應當包含以下主要內容：
（一） 雙方當事人和委託管理物業的基本情況；
（二） 物業管理服務事項和服務質量要求；
（三） 物業管理服務費用的標準及收取方法；
（四） 合同的期限、合同終止和解約的約定，合同終止時預收物業管理服務費用、結餘維修費用、物業管理用房和物業資料等移交方法；
（五） 違約責任及解決糾紛的途徑；
（六） 雙方當事人約定的其他事項。
第三十四條 物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業管理服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
業主未能履行物業管理服務合同的約定，物業管理企業可以透過法律途徑維護其合法權益。
第三十五條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第三十一條第二款規定的資料和物業管理用房。
第三十六條 物業管理服務合同終止時，物業管理企業應當向業主委員會辦理下列移交事項：
（一） 本辦法第三十一條第二款所列資料；
（二） 物業管理用房、場地和屬於業主共同所有的其他財物。
物業管理服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間做好交接工作，業主委員會見證。
業主委員會應將本條第一款所列事項及時移交給新的物業管理企業。
第三十七條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
第三十八條 對物業管理區域內違反有關治安、環保等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第三十九條 業主出租房屋後，應當到小區的物業管理處進行備案。物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。
物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
六、物業的使用和維護
第四十條 物業在國家規定的保修期內維修、養護由開發建設單位負責。保修期限滿後，自用的部位、設施裝置的維修、養護由業主負責；共用部位、共用設施裝置的維修、養護經業主大會同意後，可用維修基金進行維修、養護。
第四十一條 當物業出現危及安全或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修，物業管理企業、有關業主和使用人應當給予配合。
業主委員會、物業管理企業對物業共用部位、共用設施裝置進行維修、養護時，有關業主和使用人必須給予配合。
因物業管理企業、有關業主和使用人拒絕配合而造成其他業主、使用人物業損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。
因物業維修、養護影響相鄰業主或使用人物業使用或造成財產損失，由責任人負責修復或賠償。
第四十二條 業主在使用物業時禁止下列行為：
（一） 損壞房屋承重結構；
（二） 改變房屋、車庫使用性質；
（三） 佔用或者損壞物業共用部位、共用設施裝置，擅自移動共用裝置；
（四） 侵佔綠地、毀壞綠化；
（五） 違章搭建或者安裝防盜窗、影響市容市貌的；
（六） 隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（七） 堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放汙染物或者發出超標準的噪音和振動；
（八） 未經批准擺攤設點；
（九） 無序停放車輛；
（十） 在建築物、構築物及其附屬物上亂懸掛、亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；
（十一） 利用物業從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動；
（十二） 在消防通道上設定路障，損壞或者挪用消防設施；
（十三） 法律、法規和業主公約禁止的其他行為。
第四十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的有關規定，並應當事先告知物業管理企業。
物業管理企業應當對房屋裝飾裝修行為進行監督，並告知房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
為維護裝修期間物業管理的完好和業主的利益，物業管理企業可向業主或使用人收取一定數額的裝飾裝修保證金。
物業管理企業發現業主或者使用人違反國家和我市房屋裝飾裝修有關規定的，應當及時勸阻，責令改正，並向建設行政主管部門報告。
第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第四十五條 物業管理企業根據物業管理服務合同和有關法律、法規的規定，利用物業共用部位、共用設施裝置和場地從事經營活動的，不得影響房屋安全設施裝置的正常使用，並應徵得相關業主和業主大會的同意，所得收益應單獨建帳、獨立核算，用於維修養護、公共服務後的剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第四十六條 業主、物業管理企業不得擅自佔用、挖掘道路、場地。物業管理企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意，並依法辦理有關手續。
第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線、設施裝置維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當辦理有關手續，並及時恢復原狀。
七、物業管理服務收費
第四十八條 物業管理服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四十九條 業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。具體採用何種方式由物業管理企業與業主委員會協商，並經業主大會透過。
第五十條 物業管理實行有償服務。物業管理服務收費包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。
政府價格主管部門會同建設行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。小區的物業管理服務收費標準具體按照國家發展改革委、建設部關於印發物業服務收費管理辦法的通知（發改價格[2003]1864號）《物業服務收費管理辦法》和《江蘇省住宅物業管理服務標準》執行。物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價與市場調節價。物業服務收費實行政府指導價的，政府價格部門會同建設行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價格的物業服務收費，由業主與物業管理企業在服務合同中約定。
第五十一條 物業管理區域內的汽車停車費及汽車庫的物業管理公共性服務收費辦法參照[昆價（2002）第246號]《關於物業管理小區車輛停放有償服務收費管理的規定》執行。
第五十二條 在前期物業管理期間，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格後交付業主後的物業管理費用，由業主承擔。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物業管理買受人的物業，物業管理服務費用由開發建設單位承擔。
第五十三條 物業的電梯、水泵、中央空調等設施執行的電費及公共照明、用水的費用等納入代收代交費用，物業管理企業應單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主大會或業主委員會與物業管理企業協商確定。
第五十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位應當向終端使用者收取有關費用。
物業管理企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第五十五條 業主應當根據物業管理服務合同的約定，交納物業管理服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，按其約定，業主負連帶交納責任。
物業管理服務費用預收不得超過12個月。
第五十六條 物業管理企業可以根據業主的委託提供物業管理服務合同約定以外的服務專案，服務報酬由雙方約定。
八、舊住宅小區的管理
第五十七條 配套設施不全的舊住宅小區，統一由街道居民委員會管理或由社群居民委員會選聘有資質的物業管理企業進行管理，仍按每月每戶10元收取服務管理費，不足部分由市、鎮兩級政府統一補貼。街道和行政主管部門對小區的物業管理方面進行考核，街道依據考核結果將物業管理補貼費發放給各社群居民委員會或相應的物業管理企業。
第五十八條 無法進行市場化運作的小區由街道居民委員會暫時統一管理。政府對舊小區進行專項整治，整治完成後，由街道負責成立業主委員會，按照現代物業管理模式運作，使舊住宅小區逐步走向市場化管理。
九、法律責任
第五十九條 違反本辦法規定的，處罰按國務院令第379號《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》執行。
十、 附 則
第六十條 本辦法由市建設局負責解釋。