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1 # 小崔聊房
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2 # 紅色資本
即使我之前已經非常詳細的回答過類似的問題，但是，還是有許多所謂的答主都搞不懂房貸原理。
上一次是在房貸市場利率改革的問題上，有一個是國際金融理財時的說是房貸利率對房價影響不大！我直接就呵呵了，很難想象，這些話是從一個國際金融理財師的嘴裡說出來的來。
今天又碰到了一個高階會計師，說等額本金和等額本息的實際利率是一樣的，我真懷疑博士學位是不是哪兒買來的，高階會計師能回答出這個問題，真是奇葩呀！
還有一個不算是大V，也算是個小V吧，竟然給大家推薦等額本息還款，還說等額本息還款法可通過拉長時間來減少房貸債務！給出的理由是有通貨膨脹！真是讓人哭笑不得！
說句毫不客氣的話，這些人的對房貸理解能力還不如這位提主的水平高！
這些人，最起碼知道銀行的是要從自己身上賺錢的，他們才不是福利機構！
如果感興趣的人，可以瀏覽我之前對上圖問題的回答！
今天就簡短的給大家做一個總結性的回答，然後在看看到底哪些所謂高階會計師和中V們的言論到底多麼可笑！
一、先回答提主的提問貸款買房的兩種還款方式，等額本金還款法和等額本息還款法的區別是在相同的貸款金額，貸款利率和貸款期限下，等額本金是還的本金是一定的，而利息逐年減少，而等額本息還款法是前期大部分資金還的是利息，還的本金比較少，而利息是由本金產生的，所以，當然是等額本年金還款法還的利息比較少，對貸款人比較划算！在條件允許的情況下，能用等額本金的就用等額本金還款法！
銀行推薦你用等額本息還款法的主要原因有兩個，一個是收取更多的利息，二是收取的利息期限比較長，最少也得幾年吧，一個人一生或許就買一兩次房，這樣的客戶，不狠狠宰你一次，以後就沒有機會了！
藍色表示本金佔本利和比重，紅色表示利息佔本利和的比例。
1.等額本息詳細還款曲線圖
2.等額本金的詳細還款曲線圖
這下非常清楚了吧
等額本息和定額本金那個划算！你們難道看不明白嗎？
但是，在我看來，上面我提到的哪兩位所謂的高知識份子最起碼是看不懂！
我在簡單概述一下兩種還款方式的優缺點，我們可以看出，兩種貸款方式的相差的利息是23.989萬元的，對於大部分家庭來說，不是一筆小的開支吧！
所以說，從貸款人的角度來看，選擇等額本金還款法，因為前期還款壓力大，但是，後期會越來越好，而相比等額本息法，貸款期限壓力都一樣，但是無形之中損失了幾十萬元。
接下來，我們在看看那些所謂的高階會計師，只看到了貸款利率相同，就認為實際利率也相同，那等額本息多出的23.9萬利息是從天上來的嗎？真是可笑！
還有那位說通貨膨脹的，我就想問問，中國的房貸貸款利率最起碼在5.2%-625%之間，和基本的商業貸款沒什麼區別。
而中國的通貨膨脹是CPI也就是每年平均一下也就2點多，你剩下的那百分之四點多的補償從哪裡來？還抵禦通貨膨脹呢？
還實際債務在減少！我怎麼沒看見你因為前期少還了幾千塊錢而後期給你帶來23萬的收益呢？真的是可笑！
所以，我的觀點是，關於貸款買房，能用等額本金還款就用等額本金，你節約二十幾萬的利息不好嗎？非要給銀行，銀行是你什麼人，你要供著它！
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3 # MrLi179902577
等額本息和等額本金的區別在於，等額本息每個月還款總額一樣，包含的利益和本金均不相同，前期本金少，利息多，後期利息少，本金多。等額本金每個月還款中包含的本金相同，利息逐月減少，即每個月還款總額逐月減少。可以明顯對比出：等額本息小於等額本金在還款時本金總額的減小速度，也就是前者所計利息多於後者。
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4 # 暖男財經
兩者各有利弊，根據個人情況不同選擇。
兩者區別：
1、每月還款金額不同：等額本金每月還款金額是遞減的，用等額本金的方式還款每月會固定償還金額相同的本金，而利息的支付金額則隨著月份的推移往後遞減。等額本息是每月償還相同的金額，早期償還金額中利息的佔比大。
2、產生的利息不同：等額本金還款的總利息要少於等額本息的還款總利息。比如貸款50萬元，借款期限為1年，貸款年利率為4.35%。等額本金還款的總利息為2356.25元，等額本息的還款總利息為2371.88元。
3、適宜人群不同：等額本金適合早期收入較高，後期收入降低的人群。等額本息適合每月有固定收入的人群。
4、優劣點不同：等額本金的優勢在於可以節約更多的利息，有利於提前還款，劣勢在於前期還款壓力大。等額本息的優勢在於還款每月還款壓力較小，劣勢在於需要支付更多的利息以及不利於提前還款。
銀行的出發點就是客戶按時還款，多還利息。等額本息，在早期的時候，利息是恐怖的，利息前期基本上佔到了80%，本金特別少。
對於銀行而言，多賺利息的錢是重要的。
對於客戶而言，前期的還款壓力，等額本息的要小得多，何樂而不為呢！
所以對於客戶和銀行而言，等而本息是最好的辦法，等額本金，很多銀行在辦理房貸的時候，提都不會提，道理也就在這裡了。
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5 # 大南山伯爵
從財務角度看，等額本息和等額本金進行還貸是沒有差別的。之所以大家喜歡使用等額本息，是因為等額本息每個月還款會比等額本金的低，容易接受。
1.由於月支出小，大部分貸款使用者都愛選等額本息。即使在銀行貸過款買房子的朋友，大部分也搞不懂等額本息和等額本金到底有什麼區別。
簡單理解，等額本息是指每個月等額的本金+利息，就是每個月還款金額固定。等額本金是指每個月還的本金是一定的，但利息不固定，也就是每月還的金額不一樣，開始還的多，越到後面還的越少。
2.兩種方式對使用者付的利息來說是一樣的。從財務角度看等額本金和等額本息，兩種方式所對應的利息是一樣的，例如貸款利率5.39%，貸款100萬，那麼計算過程中的利率都是5.39%，不會改變。所以不存在說哪種方式吃虧了，哪種方式賺了。
3.考慮到存在換房提前還貸，建議優先考慮等額本息。很多朋友認為等額本金比等額本息賺一些，因為前面還的本金多，這樣總體利息就還的少。看似正確，實則不然。
對於等額本金，初期每個月需要多還錢，比等額本息多還的部分，假設不還貸拿去理財，是有理財收益的。在提前還款時，只要理財收益等於貸款利率，二者就是相同的。這是很多朋友的一個誤區，認為等額本金少還息賺了。其實，選等額本息對個人前期少還款更好。
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6 # 探房杜咔咔
那麼銀行為什麼喜歡給一般人做等額本息？
首先，等額本息對銀行來說，賺取的利息是最多的。
其次，對於一般人來說，等額本息也是最優選擇。因為月供基本是固定的，不會隨著時間而增長。
我記得10年前，1塊錢能買一碗粿條湯，可現在已經漲到10塊錢，但我依舊覺得他很便宜。這是為什麼？因為貨幣越來越不值錢，加上你們的收入也在不斷增長。所以，10年後的你並不覺得10元買一碗粿條有多貴。
理清邏輯之後，我們可以知道，假設你在1996年，買了房子，月供100元，在當時這筆錢應該算很大了。選擇按揭30年，到現在2019年，你依然每個月是還著100元的鉅款，可現在的100塊連去外面吃頓酒樓的錢都不夠。
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7 # 美居地產諮詢師
等額本息是指每個月還的利息和本金都是一樣多，還款壓力要小一點，但產生的總利息要比等額本金多，等額本金每個月本金還得要多一點，利息要少點，月供開始借款的時候壓力要大一點，但越還越少。
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8 # 西安美居地產房產專家
等額本息是貸款額和貸款利息的和再除以貸款的月數。所以每個月月供一樣。 等額本金是本金均分到每個月，利息隨著貸款額逐月還在減少，利息在減少，月供就逐月減少。 總得來說本金划算。但是好多客戶會選擇等額本息是因為前期壓力較小而且容易記還款額，不會因為每個月還款額不一樣而覺得麻煩。
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9 # 等待21593675
說來話長，不是一句兩句能解釋清！直白的說，長貸短壞的，條件可以的，還是選擇等額本金。收入不多但是很穩定的，選擇等額本息。
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10 # 開偉觀察
作為一個財經工作者，我覺得兩者最大的區別在於：
等額本息是在還款期內，每月償還同等數額的貸款本金和利息。它的優點在於剛開始還款時每月還款額可能會低於等額本金還款方式的額度；不足之處在於最終所還利息會高於等額本金還款方式，該方式經常被銀行使用，這對銀行有利，對貸款人不利。
等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。這對貸款人有利，對銀行增加很多工作負擔。
銀行之所以對一般客戶採用等額本息還房貸的方式，是因為這種方式不僅方便銀行，不會帶來過多的麻煩，而且銀行在同期還可多收回貸款本息，對加速銀行資金周圍及獲利起到很大的作用，
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房貸是一種金融工具
對於購房者來講，是實現購房夢的最佳途徑，只需要拿出很少的一部分錢，就可以買到幾倍於自己能力的房子，而代價就是要還利息。
故，房貸是周瑜打黃蓋一個願打一個願挨，購房者借錢買房子，銀行放貸賺利息。
等額本息和等額本金僅是還房貸的兩種方式，在還款的要求上有些不同等額本息前期可以少還點本金，利息給足了就行，可以讓借款人多使用一段時間借款。
等額本金先把借款平均分成若干份，比如借30年就是360份，然後每月還一份，再加上當月利息，前期本金還的就比較多一些。
但無論哪一種方式，其利率都是一樣的，只是由於借款時間用的長短不同，利息才有了變化。
比如，借120元，一年還清。
等額本金方式，每月固定本金120/12=10元，第一個月收120元的利息，第二個月收（120-10）的利息
等額本息方式，第一個月收120元利息，和等額本金一樣，假設第一個月本金還了5元，那麼第二個月收的利息是（120-5），就比等額本金多了5塊的利息，由於前期本金剩餘得多，這意味用的時間就長，產生的利息就更多。
所以，銀行肯定會優先推薦等額本息，因為借款人用的時間長，可以收更多的利息。而等額本金還的太快了，利息就少很多。‘
對於普通老百姓來講，無論有錢還是沒錢，選擇等額本息就對了。來看一年還款模型：
第一種，每月固定還10塊。
第二種，每月還7塊，可以多還3元。
第一種對應的是等額本金，第二種是等額本息，多還的3元代表提前還款。
等額本息前期月供低，壓力小，適合前期收入相對較低的家庭，斷供的風險也小。以後有錢了，可以選擇提前還一部分，而提前還的是本金，這樣本金少了，總利息也就變少了。
選擇等額本金的最大好處就是省利息，等額本息同樣可以享受到
提前還了款，利息就會變少，這和等額本金是一樣的。如果收益好，我們還可以進行投資，而等額本金的錢是必須要還銀行的，相比起來，等額本息更有優勢。
綜上，
銀行放貸是要賺息差，希望借款人用的時間越長越好，故銀行都會推薦使用等額本息，但沒有關係，我們可以用提前還款的方式來破解這招，這樣我們即享受到前期月供低的優勢，也能相應的節省利息
最後，選擇等額本息，不要猶豫。