1、公寓住宅和普通住宅的區別在於產權、首付比例、貸款年限、稅費和落戶要求5個點的不同；2、公寓住宅產權比普通住宅少三十年，首付比例高，貸款年限緊張，稅費高以及不能落戶無法享受學區房待遇；3、還有居住成本和體驗上的大不相同。

1、從功能上來講，公寓要在保證基本居住功能的基礎上，更講究舒適性，功能的完備性、服務和結構的合理性。首先，單套公寓的面積要達到120平方米，這樣它才能在室內功能分割槽上做得比較好，面積過小，就不能體現分割槽，那麼舒適性和功能性就大打折扣了。

　　2、在建築質量和建築標準上，公寓基本以板樓為主，通風性要好，Sunny充足，其他的公寓和住宅沒有什麼本質區別。普通住宅，一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質檔次高低不同。

　　3、公寓的平面面積大，如果層高不夠的話，容易讓人有種壓抑感，所以公寓一般要求層高在2.8米以上。

功能不同：公寓在保證基本居住功能的基礎上，更講究舒適性，功能的完備性、服務和結構的合理性。在建築質量和建築標準上，公寓基本以板樓為主，通風性要好，Sunny充足。普通住宅是指按所在地一般民用住宅建築標準建造的居住用房屋。同樣居住環境較為舒適，其他的公寓和住宅沒有什麼本質區別。

2、居住人群不同：公寓的特點是位置於中心地段，一般以小戶型全裝修出現。普通住宅一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質檔次高低不同。居住人群要看中居住環境，綠化，學校等配套。

3、費用不同：公寓如果產權證上註明是“住宅”的話，就和普通住宅是一樣的。如果註明“非住宅”的話，就要按寫字樓、門面一樣上稅，稅費是比較高的，所以籤合同之前，一定要看清產權證。普通住宅首套90方以下契稅是1%，90方以上是1.5%，公寓是3%。使用年限也不同，公寓是50年的使用年限，普通住宅有70年，其他沒太大區別。

4、產權不同：住宅式公寓和普通住宅是一樣的。商業性質的公寓就要按寫字樓、門面一樣上稅，稅費是比較高的，所以籤合同之前，一定要看清產權證。

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公寓的分類

1、住宅類公寓：

用地性質一般為住宅，產權型別為住宅公寓，產權年限通常是70年。

特點：房屋戶型面積小，大多在50平米左右; 精裝修，配套設施完善;物業提供酒店管家式管理;銷售價格通常高於商務型公寓的價格。

2、商務類公寓：

用地性質一般為綜合性商業用地，產權型別為商用公寓，產權年限通常是40年。

特點：一般處於城市核心地段及商務中心區，具備寫字樓的功能，可居住也可辦公，價格相對寫字樓較低，產權性質為商務公寓，非純寫字樓。

住宅式公寓和普通住宅的最重要的區別就是普通住宅有學區名額可以上學，公寓不能上學。

如果是住宅式的公寓，他可能是民水民電，但是沒有燃氣，只能用電來做飯，是因為公寓的人住的太多了，為了安全起見，一般公寓都不通燃氣。我為了投資公寓租的回報率比較高可以買，一般情況下不建議買公寓。