就是說，不是業委會這幾個委員們，內部開個小會兒就能決定的事情。

一、《物權法》時代，按照第76條規定，相對簡單：

應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

這就是所謂的“雙過半”。

如果你小區有1000戶業主，那麼至少要超過500戶業主同意，而且這五百多戶業主的房屋建築面積之和要超過你小區總建築面積的一半，方可。

二、明年1月1日開始的《民法典》時代，按278條規定，相對複雜：

它提高了業主參與的門檻：

應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主 參與表決。

就是說，不管要決定哪些大事，必須要有“雙過2/3”的業主參與，你這個大會才算有效。

它又降低了業主表決門檻：選聘物業這個事兒，只需要

經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

即使是三分之二的“透過”，也是對三分之一業主的民事能力權的剝奪，因為這是違背《民法》及《物權法》基本原則的行為。現實社會物業服務問題頗為嚴重，其根本問題在於沒有充分尊重每位業主的參與權。《物權法》或《物業管理條例》本應該把一個小區共用部分的產權“份額”明確在房屋產權證上，以便以個體名義去維權。另外把業主委員會機構定性為輪流值班的義務組織，只有組織權沒有代簽服務合同權。旨在讓每位業主與物業服務方籤合同。

小區選聘物業公司需要多少人同意是次要的。關鍵在制定物業管理合同，對合同中的管理範圍及管理標準的制定，對收費標準和維修積金的使用，對公共產權部分收益的使用及剩餘收益的管理，對業委會行為的監督和對物業的監督等辦法的制定。這一切是需要每一個業主參遇討論及制定，並經過全體業主大會三分之二以上業主透過。對業委會制定物業管理合同的其他符合法律法規的條款，及合同約定的時間長短，違約的法律責任等等。仍應當由業主大會全體業主三分之二以上業主透過。至於招聘物業並不需要業主大會討論透過。但業委會需經業主大會授權。沒有徑業主大會授權，業委會沒有招聘物業的權利。如業委會不經過業主大會授權，業委會成員研究確定招聘物業，是要負法律責任的。業主可以向法院起訴業委會，撤消物業物業合同並對業主造成的損失，可要求法院向業委會和所招聘的物業追回經濟損失。

新的《民法典》規定很明確，選舉業委會、選聘物業等事項，需要全體業主2/3以上參與投票，投票者半數（人數和麵積雙過半）以上同意。

最好是全體業主和全部的專有面積，這樣對業主、物業、業委會三方都公平，如果只有雙三分之二，那就剝奪了另外三分之一業主的權利，三分之一業主沒有參與表決的票權數不能計算到三分之二那裡去，這樣業委會開心了，損害了三分之一業主的利益，議事規則要修改。業委會並不是業主想象的那樣會替全體業主著想，個別存在私信，背後撈錢，詆譭現有的物業，希望全體業主擦亮眼睛，一定要投上自己神聖的一票，自己的票自己做主！謝謝