一二級聯動
一二級聯動：顧名思義，就是土地一級開發與二級開發一起做完。
透過提前介入土地一級開發，掌握甚至參與區域整體規劃，分期分批做熟土地，可以有效地按照自己公司的模式玩轉區域的全部土地。除了享受一級開發帶來的收益之外，提前或者後期無恥地鎖定二級拿地模式，是一二級聯動模式的核心以及最終利益述求。
no.1如何獲取聯動專案
如何洽談專案，或者說如何獲取一二級聯動開發的權益？
一二級聯動專案，都是直接與地方政府洽談的。想要獲取專案，就是要打動政府。必須從3方面擁有充分的實力：勾地能力、資金實力以及團隊。
1.勾地能力是基礎
（1）地方政府所想
勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。前面戰略合作拿地篇中已經講過。首先就是了解城市，從政治、經濟、人口、教育、產業各方面全方位解讀，找出城市發展的優勢和痛點；然後要了解領導班子，是關注政績、產業、稅收、扶貧等等哪些重點方向。換位思考向來是談判成功的基礎準則，一定要了解地方政府所想，然後再表達出急之所及並有應對措施。
（2）自我優勢分析
至於如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。找出自我的資金實力、世界排名或中國排名、房地產行業的特殊能力（一級經驗、拆遷隊伍、二級產品力、招商能力等等）、集團的產業佈局、戰略合作單位清單等等能用上的優勢。主要是尋找一切可以符合政府所想的內容，並且能將對應的優勢放大或者做大的綜合能力分析。
（3）戰略合作背書
主要是產業合作單位和金融合作單位，作為勾地的背書。一二級聯動需要源源不斷的資金支援方，以及做熟區域後的產業引入能力。所以勾地階段、一張真實合作且較為龐大的戰略合作背書表具備一定的說服力（或者就某一專案片區對照專項規劃具備針對性的戰略合作伙伴）。
2.資金實力是關鍵
（1）啟動資金
要做一二級聯動，沒有自有資金是沒法玩的。政府主導土地一級開發，引入社會資本合作的初衷就是缺啟動資金或後續融資能力（政府要求降負債）。作為實施主體參與一級開發，前期啟動需要的自有資金實力是硬性條件。
（2）長週期的融資能力
為什麼說長週期融資能力，而不是簡單的融資能力？這個跟一級開發的特點有關係。一級開發不同於二級開發可以快週轉，其徵地拆遷過程中的各種不確定因素導致週期少則兩年，多可達十年之上。因此，具備長週期資金的融資能力也是玩一二級聯動的剛性條件。
（3）二級拿地的配資能力
這個能力跟普通拿地一樣又不一樣。一樣在於拿地現在都需要自有資金，而創新的配資渠道是二級拿地資金來源的共通點；不一樣在於資金壓力，做一二級聯動就單個專案而言，資金和融資背書都已經投入到一級開發階段了，而土地出讓金收支兩條線的模式又限定了開發商不得不拿出另一筆錢來進行二級摘牌。所以，對於一二級聯動專案來說，二級拿地的配資難度更高了。除了正常拿地的那些配資方法以外，因有土地一級成本返還的保障，可以採用直接點的辦法：比如尋找合作伙伴提供拿地資金共同開發；也可以尋找過橋資金、以專案公司股權質押擔保；大型集團建議向總部要週轉資金過度。當然，相信專業的融資團隊應該有更多辦法。
3.團隊配置是保障
說到團隊，做一二級聯動專案最需要的就是專業團隊的保障。由於聯動模式的特殊性，需要各路神仙一起參與方能完成大業。
（1）一級開發團隊
一級開發團隊不同於二級開發，需要本地化的徵地拆遷團隊、前期對接團隊，需要市政基建專業人才，需要有能上山下鄉、喝酒吹牛的接地氣人員…….沒有這樣的一直特種部隊，幹不了一二級聯動。
（2）專業設計團隊
這個其實是勾地的重要能力之一，在前期階段專業的規劃設計團隊在區域發展基礎上，可以就政府所想結合公司所長做出整個專案的未來藍圖，並藉此透過地方政府的認可取得專案；在後期摘牌階段，可以透過規劃協助拿地策略，提高“聯動”的實操能力。
（3）產業招商運營團隊
強大的招商隊伍可以結合一級開發收益模式為專案創造收。例如華夏幸福與地方的產業招商收益分成模式，可以為一級開發創造極大的利潤來源。而產業運營團隊，則可以為二級“聯動”增加法器，比如設定一些針對性的產業自持經營的條款對於排他具有極大的殺傷力。
（4）二級開發團隊
既然是做一二級聯動，常規的二級開發團隊自然不可或缺。另一個重要意義在於一支優秀的二級開發團隊可以用最快的二級開發現金流來回補後續地塊的一級開發自有資金，從而實現整個專案一二級聯動模式的良性運轉。
一二級聯動
一二級聯動：顧名思義，就是土地一級開發與二級開發一起做完。
透過提前介入土地一級開發，掌握甚至參與區域整體規劃，分期分批做熟土地，可以有效地按照自己公司的模式玩轉區域的全部土地。除了享受一級開發帶來的收益之外，提前或者後期無恥地鎖定二級拿地模式，是一二級聯動模式的核心以及最終利益述求。
no.1如何獲取聯動專案
如何洽談專案，或者說如何獲取一二級聯動開發的權益？
一二級聯動專案，都是直接與地方政府洽談的。想要獲取專案，就是要打動政府。必須從3方面擁有充分的實力：勾地能力、資金實力以及團隊。
1.勾地能力是基礎
（1）地方政府所想
勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。前面戰略合作拿地篇中已經講過。首先就是了解城市，從政治、經濟、人口、教育、產業各方面全方位解讀，找出城市發展的優勢和痛點；然後要了解領導班子，是關注政績、產業、稅收、扶貧等等哪些重點方向。換位思考向來是談判成功的基礎準則，一定要了解地方政府所想，然後再表達出急之所及並有應對措施。
（2）自我優勢分析
至於如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。找出自我的資金實力、世界排名或中國排名、房地產行業的特殊能力（一級經驗、拆遷隊伍、二級產品力、招商能力等等）、集團的產業佈局、戰略合作單位清單等等能用上的優勢。主要是尋找一切可以符合政府所想的內容，並且能將對應的優勢放大或者做大的綜合能力分析。
（3）戰略合作背書
主要是產業合作單位和金融合作單位，作為勾地的背書。一二級聯動需要源源不斷的資金支援方，以及做熟區域後的產業引入能力。所以勾地階段、一張真實合作且較為龐大的戰略合作背書表具備一定的說服力（或者就某一專案片區對照專項規劃具備針對性的戰略合作伙伴）。
2.資金實力是關鍵
（1）啟動資金
要做一二級聯動，沒有自有資金是沒法玩的。政府主導土地一級開發，引入社會資本合作的初衷就是缺啟動資金或後續融資能力（政府要求降負債）。作為實施主體參與一級開發，前期啟動需要的自有資金實力是硬性條件。
（2）長週期的融資能力
為什麼說長週期融資能力，而不是簡單的融資能力？這個跟一級開發的特點有關係。一級開發不同於二級開發可以快週轉，其徵地拆遷過程中的各種不確定因素導致週期少則兩年，多可達十年之上。因此，具備長週期資金的融資能力也是玩一二級聯動的剛性條件。
（3）二級拿地的配資能力
這個能力跟普通拿地一樣又不一樣。一樣在於拿地現在都需要自有資金，而創新的配資渠道是二級拿地資金來源的共通點；不一樣在於資金壓力，做一二級聯動就單個專案而言，資金和融資背書都已經投入到一級開發階段了，而土地出讓金收支兩條線的模式又限定了開發商不得不拿出另一筆錢來進行二級摘牌。所以，對於一二級聯動專案來說，二級拿地的配資難度更高了。除了正常拿地的那些配資方法以外，因有土地一級成本返還的保障，可以採用直接點的辦法：比如尋找合作伙伴提供拿地資金共同開發；也可以尋找過橋資金、以專案公司股權質押擔保；大型集團建議向總部要週轉資金過度。當然，相信專業的融資團隊應該有更多辦法。
3.團隊配置是保障
說到團隊，做一二級聯動專案最需要的就是專業團隊的保障。由於聯動模式的特殊性，需要各路神仙一起參與方能完成大業。
（1）一級開發團隊
一級開發團隊不同於二級開發，需要本地化的徵地拆遷團隊、前期對接團隊，需要市政基建專業人才，需要有能上山下鄉、喝酒吹牛的接地氣人員…….沒有這樣的一直特種部隊，幹不了一二級聯動。
（2）專業設計團隊
這個其實是勾地的重要能力之一，在前期階段專業的規劃設計團隊在區域發展基礎上，可以就政府所想結合公司所長做出整個專案的未來藍圖，並藉此透過地方政府的認可取得專案；在後期摘牌階段，可以透過規劃協助拿地策略，提高“聯動”的實操能力。
（3）產業招商運營團隊
強大的招商隊伍可以結合一級開發收益模式為專案創造收。例如華夏幸福與地方的產業招商收益分成模式，可以為一級開發創造極大的利潤來源。而產業運營團隊，則可以為二級“聯動”增加法器，比如設定一些針對性的產業自持經營的條款對於排他具有極大的殺傷力。
（4）二級開發團隊
既然是做一二級聯動，常規的二級開發團隊自然不可或缺。另一個重要意義在於一支優秀的二級開發團隊可以用最快的二級開發現金流來回補後續地塊的一級開發自有資金，從而實現整個專案一二級聯動模式的良性運轉。