如果筆者說，在自己運作過的一個總投資8個億的房產專案裡，按照正常運作可能要虧損8000萬，可是，由於市場的瞬間變暖，最終以投資2億三年裡獲得2億多元的高回報。下面就用具體的資料分析來給大家講解：
私人房地產專案也是必須對投資專案註冊為獨立專案法人。私人專案與大型房地產企業、國企開發公司不同的地方在於：品牌溢價低造成的銷售價格要低於周邊大開發商至少10%的單價；還有在專案執行過程中的一些擦邊球策略也是更難實施；最主要的是在財務融資成本上要遠高於大型地產公司。
這就決定了私人執行房地產專案時的風險更加巨大，在一些競爭性強房地產專案中只要出現一定程度下滑，收益就泡湯，甚至出現大量的虧損情況。那麼，我們就要筆者策劃過的商業房地產專案做分析。 專案概況：
專案處於沿海地區二線城市的核心區域，規劃用地面積約36畝，總建築面積7萬平米，其中地上計容築面積5萬平米，地下面積2萬平米，專案建設週期為三年。
專案總投資：
用地費用40000萬元，工程費用30000萬元，營銷及管理費用4000萬，而最難以預測的是財務費用，只有加上了財務費用才是形成了最終的專案總投資。財務費用是由資金籌措和使用週期來決定的！
資金籌措：
多個私有股東的合計投資額為2億元，佔土地成本的50%。另外，需要引進一家投資公司，協議利率會達到2.5分，也就是年利率高達30%（含稅）。
那麼，借用2億三年時間就需要支付超過1.8億以上的財務成本費用，這是一些大型開發商無法想象的。但是，私人運作房地產專案的財務成本就是高的離譜，有比這低的，但還有比這還要高的。很多專案做來做去最後都變成了為投資公司作嫁衣裳。
利潤分析：
專案擬銷售價格在1.5萬元/平米，其中，土地樓面成本為8000元/平米，工程費用（不含財務成本）為4850元/平米，合計樓面成本12500元/平米。
銷售情況：
第一階段：
在專案運作1.5年-2年的時間裡，就以成本價13500元銷售了差不多2萬平米，得到償還工程建設投資和利息支付的費用。但是2萬平米的不含財務費用的收益僅2000萬元。
假如按照這樣全部銷售完畢，加上400個車位6000萬收入，專案毛利為1.1億，而財務成本為1.8億，也就是投資專案要虧損7000萬元，虧損率35%。
第二階段：
由於房地產市場突然轉暖，價格也開始上升，價格從2萬元/平米一直賣到了2.8萬元/平米，除了股東留下的約5000平米之外，其餘基本上銷售一空。銷售均價在2.3萬-2.5萬之間。2.5萬平米的房產銷售收入達到了6億，毛利達到了3億。
這樣一反轉，從虧損7000萬，變成了專案盈利2億元。而且，還得到了5000平米價格只有13500元/平米的房產，這裡又等於達到了5000萬元的額外收益。 經過了三年的時間，一個私人投資專案以2億資金獲得了2億的回報，年收益率達到27%的高額回報，加上自有房產的利潤增值空間，預計回報率達到30%。
總之，這是一次非常成功的私人房地產專案投資。但其中也是驚心動魄，一不留神就會功虧一簣、滿盤皆輸。
要說這樣房地產公司老闆可以賺多少錢？
投資1000萬，三年賺回1000萬；投資1個億，三年裡賺回一個億。在每一輪房地產大幅上漲之際，估計很多是可以達到這個水平。
如果筆者說，在自己運作過的一個總投資8個億的房產專案裡，按照正常運作可能要虧損8000萬，可是，由於市場的瞬間變暖，最終以投資2億三年裡獲得2億多元的高回報。下面就用具體的資料分析來給大家講解：
私人房地產專案也是必須對投資專案註冊為獨立專案法人。私人專案與大型房地產企業、國企開發公司不同的地方在於：品牌溢價低造成的銷售價格要低於周邊大開發商至少10%的單價；還有在專案執行過程中的一些擦邊球策略也是更難實施；最主要的是在財務融資成本上要遠高於大型地產公司。
這就決定了私人執行房地產專案時的風險更加巨大，在一些競爭性強房地產專案中只要出現一定程度下滑，收益就泡湯，甚至出現大量的虧損情況。那麼，我們就要筆者策劃過的商業房地產專案做分析。 專案概況：
專案處於沿海地區二線城市的核心區域，規劃用地面積約36畝，總建築面積7萬平米，其中地上計容築面積5萬平米，地下面積2萬平米，專案建設週期為三年。
專案總投資：
用地費用40000萬元，工程費用30000萬元，營銷及管理費用4000萬，而最難以預測的是財務費用，只有加上了財務費用才是形成了最終的專案總投資。財務費用是由資金籌措和使用週期來決定的！
資金籌措：
多個私有股東的合計投資額為2億元，佔土地成本的50%。另外，需要引進一家投資公司，協議利率會達到2.5分，也就是年利率高達30%（含稅）。
那麼，借用2億三年時間就需要支付超過1.8億以上的財務成本費用，這是一些大型開發商無法想象的。但是，私人運作房地產專案的財務成本就是高的離譜，有比這低的，但還有比這還要高的。很多專案做來做去最後都變成了為投資公司作嫁衣裳。
利潤分析：
專案擬銷售價格在1.5萬元/平米，其中，土地樓面成本為8000元/平米，工程費用（不含財務成本）為4850元/平米，合計樓面成本12500元/平米。
銷售情況：
第一階段：
在專案運作1.5年-2年的時間裡，就以成本價13500元銷售了差不多2萬平米，得到償還工程建設投資和利息支付的費用。但是2萬平米的不含財務費用的收益僅2000萬元。
假如按照這樣全部銷售完畢，加上400個車位6000萬收入，專案毛利為1.1億，而財務成本為1.8億，也就是投資專案要虧損7000萬元，虧損率35%。
第二階段：
由於房地產市場突然轉暖，價格也開始上升，價格從2萬元/平米一直賣到了2.8萬元/平米，除了股東留下的約5000平米之外，其餘基本上銷售一空。銷售均價在2.3萬-2.5萬之間。2.5萬平米的房產銷售收入達到了6億，毛利達到了3億。
這樣一反轉，從虧損7000萬，變成了專案盈利2億元。而且，還得到了5000平米價格只有13500元/平米的房產，這裡又等於達到了5000萬元的額外收益。 經過了三年的時間，一個私人投資專案以2億資金獲得了2億的回報，年收益率達到27%的高額回報，加上自有房產的利潤增值空間，預計回報率達到30%。
總之，這是一次非常成功的私人房地產專案投資。但其中也是驚心動魄，一不留神就會功虧一簣、滿盤皆輸。
要說這樣房地產公司老闆可以賺多少錢？
投資1000萬，三年賺回1000萬；投資1個億，三年裡賺回一個億。在每一輪房地產大幅上漲之際，估計很多是可以達到這個水平。