保值。

為什麼這麼說呢？就由中國現在的國情來說，開放二胎就是為了避免大規模的人口下降。而且房價也不能單單考慮人口，還有一個很重要的因素是人均居住面積。

隨著社會發展，人們需要達到的生活質量也在不斷的提高，且看我們“實現物質財富極大豐富，人民精神境界極大提高，每個人自由而全面發展”的共產主義理想，意味著人均居住面積將會越來越寬裕。換個直觀一些的說法，上世紀的人圖熱鬧，往往一大家子幾十口人住在一起，但現在人們都希望有自己的獨立空間，房子越買越大，單位面積裡住的人卻越來越少。摸著良心說，誰不希望自己能擁有獨立的辦公環境、獨立的休息環境、獨立的娛樂環境呢？

人都是有野心的，一家三口有了兩室一廳想要三室兩廳，想要複式，進而想要別墅，有了別墅還想要獨棟的，最好方圓一公里沒有鄰居的那種，家裡有放映室，有檯球廳，有遊戲廳，有你想要的一切....你的興趣愛好，哪個不需要空間？

如果只論人口的話，美國、日本、德國這些地方人口密度遠比中國低，但房價卻並沒有達成相應的比例，正是這個道理。

房地產與人口的關聯問題得辨證看待

1-房子是怎麼出來的，是人造的！！造出來幹嘛，又是給人住的，等於是人們創造房子來服務自己！！但是在經濟社會的發展下，房子確提高了身份一樣，搖身一變，成了香餑餑，真是一票難求！！！

2-這個問題的關鍵就在於根源問題，土地國有制！！別參考什麼日本上世紀房產泡沫啥的，還有美國金融危機，你都不看看互不相干的政策環境下，怎麼去對比，對比也得同條件才有可比性吧！！所以首先別亂參考，一些人發這些就是為了博個答案還有閱讀量！！

3-房子越來越多，拆遷改造的也越來越多，目前因為壓力問題，孩子生的少，人口數量老齡化嚴重，以後誰接盤！！可能夫妻倆最後得有好幾套房子老人去世！！

4-在人口數量急劇減少，房產行業開始動盪之前，我相信國家會出臺相關政策，逐步調控辦證樓市健康發展的！！真那時候，大家隨便租房唄，住這膩歪了就換個地兒，好事兒啊哈哈！！

5-接下來幾年就是見證奇蹟的時刻，房產已經到了瓶頸期，看李嘉誠大佬們的離開就知道了！！下一個經濟增長點等我們發現！！

有關聯！說到未來，首先要分析現階段人口對房地產的影響，全國環比人口淨流出城市都比人口淨流入城市房價和租金上漲幅度小，未來怎麼樣大家可以分析了，看看西方發達國家可以知道。這不算什麼問題，哪裡就業機會多，哪裡錢多，哪裡外來人口多的，未來房價也會繼續上漲。只不過受未來高鐵為代表的先進交通工具影響，非城市核心區域居民，可能會在某個時間段以後趨於平穩，而郊外某些片區可能會出現真正的富人聚集區。

我們看一下我們國家的人口分佈圖

東部沿海及華北、長江沿線是華人口最密集的地方，恰恰也是中國經濟發展最好、房地產最火熱的地方，有人才有一切。沒有人，房地產就只能火一時半會，就是大家通俗說的鬼城，房子賣出去了，但卻沒人住。因為都是外地客炒起來的，沒有支撐力，對當地的經濟也起不到帶動作用。

未來人口的發展決定了當地房地產能走多遠，能漲多久。是成正比的。人口流入大、增長快，房地產才跟著火爆，一般一家是3-5口人居多，一個城市在不增加人口的情況下，對住房的需求基本上是停滯的，只有正常的改善性住房需求。而這個量是比較少的。一般人口流入中會產生1/3的住房需求。10萬人就會有1萬套住房需求(商品房，3口之家)。

房地產行業和未來人口預期的關係太大了，現在很多專家認為未來幾年樓市會開始走分化行情就是因為常住人口的流向問題，未來一二線城市的人口增加值會相對比較穩定，三四五線大部分城市則可能出現人口持續淨流出，常住人口逐年減少的情況。

但是畢竟30年這個期限太長，人口變化現在預測還為時過早，這個期間如果房價長期穩定，而薪資待遇加速上行，那麼二胎出生率可能會有明顯提升，而隨著科技和醫療水平的進步，人們的平均壽命以及疑難病症治癒率也會提升，這樣的話人口平均年齡也會增加，假設房價未來走勢平穩，二胎率提升，人均壽命提升，那麼對樓市來說其實是好事。

相比於人口減少的預測，我覺得城市人口分化可能更容易一些，目前年輕人購房風向標大致是農村流向縣城，縣城流向市區，市區流向更高級別城市，與此同時，中年外出務工者有所迴流，但農村年輕人湧入城市率卻在增長。所以目前人口流向性大概是大城市＞中小城市＞縣城，而縣城和農村目前還不少有房不住選擇外出務工的，這樣短期來看當地成交量是有，但長期來看空置率卻在增長，此消彼長，人口流入率長期上升的城市常住人口只會越來越多，不會減少。不過能夠保持這樣穩增長的城市，在未來有確定性的大概只有30個左右。

過去幾年樓市之所以市場巨大，初因是剛需族猛增、棚戶區改造、城中村拆除等緣故，加之很多人有追漲殺跌的習慣，看到價格推升就擔心不買會更貴，所以價格一路推高，但現在隨著價格的飆升、剛需族的減少、棚戶區改造的程序等因素，樓市需求量將由峰值開始轉弱，未來回歸理性是必然的，屆時市區人口密度將會決定城市房價支撐力度。

首先我們來看日本的房地產市場，真的很冷靜。為什麼這麼說呢？相對於我們國內一線城市的房價，日本的房價不高，但是投資回報比很不錯。最近流行一句話“房子是用來住的，不是用來炒的”。用在日本的樓市市場非常契合。也有可能是日本泡沫經濟破裂過的影響，日本是一個相當穩健保守的國家，這也算是民族情緒，大家對於炒房並不熱衷，就算要炒房，也是給機構來運營，比如REITs，大多數投資來自於海外。

好了，介紹完答題情況，我們迴歸正題。

大家都知道日本是一個老齡化很嚴重的國家吧。其實中國大部分地區，還不如日本，肯呢個90後，連結婚都懶得結，別說生孩子了。我們來看三個國家，東京、大阪和京都，為什麼看著三個，因為他們都有的特徵，人口流入打，人多啊！

東京是首都，均價4-6萬，回報率4-6%，相比其他國家一線城市，房價相當低，回報相當高。大阪和京都的旅遊人口流入較多，固定人口的話，一個接近900萬，一個接近250萬，但是遊客以千萬計，這些流入對市場的刺激非常大。

也就側面印證了我的觀點，人口流入，市場上揚，反之亦然。

補充一句，中國很多人都去日本投資了，當然啦，這些人大多是資產配置，不可盲目。