一個民宿的好壞主要由特點、亮點、吸引點、交通、大環境、周邊的小環境、商業氛圍、服務、配套設施、室內設計、餐飲、消費者的反饋等構成，在考察的時候儘量去記錄這些資訊，學習模仿，規利弊害。

選房屋的三點要注意的事項是：空間大小、位置、原始狀態。

空間大小決定了入住人數，會很大程度上影響訂量；位置不必說，商圈、景點、公園、流量大的地方；原始狀態的是否完善決定了裝新投入翻新的成本。

民宿的選址非常重要，地理位置和交通都要考慮在內，其核心就是便捷，最好樓房裝有電梯，這樣遊客拎行李時會感到輕鬆很多，核心地區的公寓內部設施硬性完備，如果有更多的空間可以創造出不同的風格區域，會擁有更多更大樣性。老舊小區最關鍵的就是電器裝置的更新和電路的改造以及功能區的劃分、茶區和餐區能讓整個家庭變更溫馨完整。

經營民宿一定要找到自己的定位，三個客觀依據，缺一不可。

首先，民宿做多大規模，大概投入多少錢，這直接決定了該民宿的檔次和客單價。

其次，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是民宿主人，在做定位之前民宿主人需要詳細的分析自身有哪些特點和優勢，哪些可以落地成為民宿中的一個特色。

最後，在做定位之前要深入瞭解一下目標人群的消費習慣和消費特點，他們的青睞方向也是考慮的重要因素。

一、平臺

眾所周知，民宿屬於自助入住的非標準住宿產品，大部分獲客均來自於OTA平臺，所以平臺的曝光度對於民宿運營者來講尤為重要。

二、曝光

當我們的房子上線了各個OTA平臺之後，我們面臨的第二個問題是，如何在平臺上獲得更多的曝光。

三、溝通

大多數房客，都會在平臺上跟民宿運營者進行溝通，這時候就是展現每一個民宿運營者個人魅力的時候，怎麼樣讓你的溝通更加順暢，並且能夠讓客戶感受到你的熱情以及專業；怎麼樣讓你的語言更加圓潤，讓房客能夠最短的時間產生信任感等等之類的

四、產品

對於民宿運營者來講，我們的產品就是我們的房子以及服務。需要能夠全面的去挖掘產品的優勢，並且在描述裡面體現出來廣而告之，我們的每一個優勢都有可能成為客戶的需求點，

五、價格

各個平臺上同質化房源還是很多的，而價格也許不是首選，但客戶一定會關注的，所以價格策略也要形成自己的標準，

六、轉化

客戶成交後，民宿運營者一般會有客戶的微信，這時候就是體現我們轉化能力的關鍵時刻了，無論是朋友圈推薦還是日常客戶維護，總之，當客戶還有訂房需求的時候，如何讓客戶第一時間想起自己，是最為關鍵的。目前比較普遍的玩法是 朋友圈+公眾號推文+優惠券之類的。

客棧是一門實體生意，雖然內容跟酒店有點詫異，但是本質還是酒店。

所以，李首富的那句話永遠沒錯：地段、地段、地段

想清楚，你的客源是哪裡人，他們從哪裡來，如何到你的客棧[飛機還是火車還是自駕]？周邊停車方便嗎[自駕遊比例越來越多]？周邊吃飯方便嗎[80/90是消費主力，往往都拖家帶口的]？

好多人開客棧是開在古鎮裡面，這樣客源挺多，但是壓力也巨大，意味著租金非常高，接手的話還有比不小的轉手費。