養老地產與傳統地產的區別有：

1、功能：

住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風檔雨的休憩之所。

而養老地產所要承載的功能就較為複雜，養老地產最一般的功能是為中老年人群提供養老、養生、醫療、康復等核心需求的基礎設施，承擔所提供服務產品的功能，對人而言就是滿足中老年人人群的多元化養老需求。

同時養老地產還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閒功能、商務功能、社交功能、教育功能、農業採摘功能等等，就因為養老地產的功能要求靈活多變，故導致對其操控也就相對複雜。

2、客戶：

住宅的目標客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶是依靠買後出租及房產升值獲利。而自用型客戶是買後自用（不論過渡型居住還是永久性居住）。

但養老地產的客戶則包括養老地產各功能板塊的投資商和運營商，如養老運營機構、醫療運營機構、教育運營機構、餐飲運營機構、農業運營機構、商業運營機構，還包括目標消費者（老人）及其子女三大類群體。老人群體客戶根據年齡、身體狀況、可支配收入、家庭結構等分類，又分為了養老養生客戶、醫療康復客戶、休閒娛樂客戶、度假旅遊客戶、文化教育客戶、投資理財客戶等等。

所以在專案開發前期需要去認真研究市場，研究不同型別客戶群體的消費特點，根據客戶的需求來設計功能和業態佈局。在專案後期運營管理階段，更要有針對性地提供特定客戶群體的服務產品和差異化服務，包括如何處理好老人子女的關係，如何處理好投資客的收益問題。客戶群體的差異性極大，就要求後期運營團隊服務效率和服務意識，區別於普通住宅提供的一次性銷售和物業服務，養老地產的開發運營難度可想而知。

3、可操作性：從地產開發角度來講，養老地產操作的複雜性從客戶區別上就可見一斑。對於住宅而言，開發商將住宅賣出後基本就萬事大吉，住宅的使用價值就開始在消費者手中體現。而養老地產在銷售或出租過後，是不能直接進行消費的，這時的養老地產專案在某種程度上是不具備使用價值的，需要組建各板塊的運營團隊才能服務於老人，養老地產的“軟硬結合”在老人身上的價值才得以體現。

4、對建築、裝修的要求：

普通住宅對建築物業要求相對簡單，能滿足居住、停車、散步、安全等功能即可，對層高、荷載等的要求也不高，而且標準已經非常成熟。

但養老地產對建築的樓層、坡度、通道寬度、扶手、消防、房間面積、風雨連廊、無障礙設施、適老化設計、醫用電梯等都有很細緻的要求，任何一點差池都有可能大大增加專案開發成本。

從裝修的角度來說，在前期設計的時候需要從後期運營的實際出發，以老年人的安全性、實用性、舒適性為主體，符合後期運營效率的理念，比如開關按鈕便於輪椅觸及，門牌有趣味性方便老人記憶，適當降低洗手檯高度，衛生間各類潔具設定扶手，浴室佈局考慮護理人員陪同空間，室內主要交通路線有足下燈，牆體做鈍角處理，地板注意防滑，使用不同的色塊來區分功能區等，需要考慮到的細節很多。

5、銷售（持有模式）

銷售+持有模式的專案通常包括住宅、老年公寓、養護院（護理院）三部分。

住宅(包括普通公寓和別墅)用於銷售，是回收資金的主力，並對持有型物業形成了支援；

老年公寓嵌入普通適老化社群裡，可租可售，養護院主要接收不能自理老人，持有經營的物業，同時對住宅的銷售起到促進作用，增加了產品的豐富性。

持有型養老地產專案的產權仍在經營者手裡，出售的是使用權。持有型養老地產目前常見模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

6、投資回報形式：

對於開發商而言，養老地產的投資回報形式有四種：一是一次性銷售獲利，二是後期持續經營收益，三是物業升值，四是資本市場收益（目前還沒有出現）。

而普通住宅的投資回報形式主要透過銷售來實現。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商後續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是養老地產投資回報的最主要形式。

“養老產業”已經成了2019年投資熱點！主要原因還是：

1.人口老齡化趨勢催生銀髮經濟。從全球人口發展情況來看，老齡化社會的到來是經濟社會發展到一定程度的必然趨勢。伴隨著這一趨勢，養老產業具非常強的發展確定性，未來養老產業的需求也會穩步上升。

2.消費需求升級進一步開啟養老產業市場。隨著人們養老意識和需求的轉變以及政府對養老產業發展的大力支援，養老產業在發展佈局上逐漸從偏重養老服務事業向養老服務產業轉變。另外，養老產業的生態體系逐漸完善，在服務功能與型別上進一步細化與專業化，催生出了多種新興產品和市場服務，養老產業的外延得以不斷擴大，進一步提升了市場的發展空間。

3.養老產業擁有高增速、大增量的萬億市場空間，未來發展潛力巨大。截至2018年底，中國老齡人口數高達24949萬人，居世界首位。中國有近84%的老年需求還未得到滿足，預計到2023年中國養老產業規模將達到12.8萬億元，潛力巨大，正迎來發展的黃金機遇期。

諸多的房地產開發商進軍養老地產，在筆者看來，養老地產與傳統地產的區別主要在於以下六個方面：

區別一、功能：住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等，功能要求較為單一；養老地產最一般的功能是為中老年人群提供養老、養生、醫療、康復等核心需求的基礎設施，承擔所提供服務產品的功能，對人而言就是滿足中老年人人群的多元化養老需求。

區別二、客戶：住宅的目標客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶是依靠買後出租及房產升值獲利。而自用型客戶是買後自用（不論過渡型居住還是永久性居住）。但養老地產的客戶則包括養老地產各功能板塊的投資商和運營商，如養老運營機構、醫療運營機構、教育運營機構、餐飲運營機構、農業運營機構、商業運營機構，還包括目標消費者（老人）及其子女三大類群體。

區別三、操作性：住宅而言，開發商將住宅賣出後基本就萬事大 吉，住宅的使用價值就開始在消費者手中體現。而養老地產在銷售或出租過後，是不能直接進行消費的，這時的養老地產專案在某種程度 上是不具備使用價值的，需要組建各板塊的運營團隊才能服務於老人， 養老地產的“軟硬結合”在老人身上的價值才得以體現。

區別四、對建築，裝修要求：普通住宅對建築物業要求相對簡單， 能滿足居住、停車、散步、安全等功能即可，對層高、荷載等的要求也不高，而且標準已經非常成熟。但養老地產對建築的樓層、坡度、通道寬度、扶手、消防、房間面積、風雨連廊、無障礙設施、適老化設計、醫用電梯等都有很細緻的要求，任何一點差池都有可能大大增加專案開發成本。

區別五、銷售（持有）模式：住宅的銷售模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。然而養老地產的形式多樣，一般而言分為兩大類，多種模式。第一類、銷售+持有模式；第二類、全部持有模式(押金制、會員制、保單捆綁制)；

區別六、投資回報形式：對於開發商而言，養老地產的投資回報形式有四種：一是一次性銷售獲利，二是後期持續經營收益，三是物業升值，四是資本市場收益。而普通住宅的投資回報形式主要透過銷售來實現。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商後續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是養老地產投資回報的最主要形式。