您好，中駿地產一般指的是中駿集團，中駿集團成立於1987年，總部位於上海，是一家專注於房地產開發及相關業態的綜合性城市運營服務提供商；本集團於2010年2月在香港聯交所主機板成功上市，股票程式碼為01966.HK。

中駿集團擁有員工1萬多人，連續六年入選“中國“房地產開發企業50強”，連續五年入選“中國“財富500強”。

不過有人評價表面工資定的高，實際福利差的一匹，人員更替頻繁，內部晉升空間小，習慣性外聘，

買房不能只看表面，一些光鮮亮麗的資料並不一定代表開發商真正的實力。去年，泰禾、山水文園等都曾是風光無限，然而卻敗走麥城，讓無數業主無家可歸。最好還是分析下他們為了粉飾好看的資料，做了哪些違背規律的事。高週轉背後，購房者須擦亮眼睛，否則，代價是很沉重的。



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今天我們拿2020年資料看上去還算不錯的中駿集團舉例，希望能吸取教訓。公告顯示，截止到2020年12月31日，中駿集團連同其合營公司及聯營公司全年累計實現合同銷售金額約1015.37億元，合同銷售面積約736.78萬平方米，同比分別增長26%及16%，按930億元的全年銷售目標算，中駿集團完成全年目標的109%。這也是這家閩系房企，首次進入千億陣營。

這是值得慶賀的事，畢竟對於中駿來說，這意味著從一個小而美的房企跨進了千億規模，身份不一般了。

要知道，這家福建起家的房企，中駿一直謙遜低調，發展速度上不算太突出，可以用“穩健”打標籤。直到2013年時才突破100億元規模。而跨入千億規模，僅僅用了7年時間，而且也就是最近幾年才“著急”的。

一提起閩系房企，很多人腦子裡蹦出的是“激進”字眼，比如泰禾、Sunny城、融信基本上都有這樣的感覺。而中駿似乎是一股清流。

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去年，為逐步解決房地產行業過熱、房企信用風險上升等問題，監管部門首次提出了“三道紅線”，也成為了房企安全自檢的重要指標。



據中駿集團控股半年報資料顯示，其剔除預收款後的資產負債率為76.36％，超監管“紅線”（70%），財務歸屬“黃色”陣營。

雖然只是踩中了一道，但是這已經是黃色預警了。從百億到千億規模，那不是靠穩健就能獲得的。中駿透過合聯營模式撬動規模的快速增長，從而擴大市場份額、獲取融資優勢，雖然在行業並非少見，但跟同類房企相比，中駿的銷售權益佔比明顯偏低。

我們看一組資料，2017年-2019年，中駿集團的銷售額增速分別為41.28%、54.82%和56.61%，合約銷售金額複合年均增長率達到56%，應該說，2017年總部遷至上海後，公司放棄“穩健”步伐，開始了閩系式房企的“激進”行為，多次以地王的稱號拿下地塊，甚至以馬甲形式拿地。

可是如今時代不同了，房地產整個行業都處在下行通道中，而且在“三道紅線”的預期壓力下，房企的三大指標格外備受關注。

從土地儲備規模看，2014年-2016年，中駿集團土地儲備總建築面積複合年增長率為-6.73%；2017年-2019年，複合年增長率由負轉正，達到43.56%。截至2020年6月底，中駿集團的土地儲備約3303萬平方米，其中集團應占面積2006萬平方米，權益比例60.73%，預計短期內權益比難以大幅提升。從城市能級來看，公司的投資集中在二線和三四線，截至6月末，所佔土地儲備成本分別達68.5%、22.6%，一線城市僅8.9%。



但是，在2015年-2016年期間，公司在一線城市的土地儲備均在55%左右。戰略上的調整能跟上三四線城市發展紅利嗎？恐怕踩錯了。隨著棚改退出，甚至三四線城市面臨調整，中駿集團的未來發展也蒙上了一層陰影。

野心是要有代價的，規模擴張的背後是隱憂與風險的積聚。

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剛才說到，中駿集團踩中了一條紅線，另一條還是比較健康的。截至去年6月末，中駿的淨負債率為68.95%，處於業內合理水平。

這是有點奇怪的。財報顯示，2016-2019年，中駿淨負債率分別為80.2%、71.8%、60.4%和60%。2019年的淨負債率是公司2013年以來的最低值。

據中房報報道，有業內人士指出，中駿集團逐年下降的淨負債率，很大程度上得益於少數股東權益的增加，這成為其平抑負債率的關鍵，而與此同時，其同期少數股東損益卻原地踏步。銷售規模不斷擴大的同時，中駿集團和少數股東之間是否存在利益輸送呢？

有野心不見得是壞事，但是單靠勇氣是不夠的，更要有hold得住的能力，中駿無疑正站在風口浪尖上接受行業的洗禮……



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而房企最大的忌諱就是不能為購房者提供優質的產品和服務。銷售業績26%的增長幅度、109%的目標完成率，以及千億房企光環的加持，我們在關注中駿集團增長速度的同時，也不得不指出其發展問題。

據南方都市報報道，伴隨著地下室車庫頂板區域性塌陷、贈送面積被認定為違法建築……中駿在福州、泉州、南京、上海、深圳等地專案近兩年爆出一系列質量問題，也折射出這家房企在“矇眼狂奔”路上留下的隱憂。