站在巔峰人，掙的是暴利的時代，沒有了暴利當然脫手房地產 尋求更高利益的專案，不要誤認為房價真的會下降，當自己作了個白日夢吧

潘石屹是一個房地產商人，在商言商，所做的也都是商業行為，不用太過操心。

我之前在文章裡寫過現在的房地產已經來到了一個拐點，這個拐點不是像很多人期待那樣出現房價的崩盤和下跌，而是說房地產經過了十幾年的上漲，已經結束了暴力時代，未來房地產將是一個正常領域，進行比較平穩的增長。

過去十幾年房地產突飛猛進的原因，包括了中國經濟的高速發展，城鎮化的建設和房地產領域的放開帶來的紅利。現在紅利已經消耗殆盡，中國經濟增速也已經放緩，房屋的供需達到了一個新的平衡點上，這也就是說房價繼續的迅速上漲不可能了。

不過這也不意味著房地產就會下跌，因為改換房屋條件的需求會一直存在，中國經濟的增速也維持在較快的速度上，只要經濟增速沒有出現反轉，那麼房價的下跌就不太可能。

對於房地產商來說，這就是另外一件事情了，因為房價不可能出現突飛猛進式的上漲，就意味著透過房屋增值，產生收益的可能性正在下降，同時現在租售比也還不合理，就是說持有房產收取租金獲得利潤也暫時行不通，那麼房地產商就需要重新配置自己的資產。這也是潘石屹在做的事情。

潘石屹連自己在北京的辦公樓都賣了，那麼你說他要去哪兒呢？德先生說他是李嘉誠的再傳弟子，其實一點也不錯，其在商業上部署退路，長久謀劃，同其外面一點也不相稱啊。

潘石屹夫婦所控制的SOHO，自2012年取得過106億淨利潤之後，開始大幅下滑，到了2018年，營業收入只有17.21億元。Soho的發展形成了一個巨大的反轉，這其中的原因在於什麼呢？

1.亦步亦趨的學習李嘉誠，從地產開發到商業投資，包括跑路精神。

潘石屹之前走的道路同其他房地產一樣，“開發到銷售”，利用各種金融槓桿取得資金，不斷的拿地，不斷的開發，不斷的銷售，賺取了國內房地產高峰時的超額利潤。同李嘉誠七八十年代所做的事情一模一樣。

在2012年之後，潘石屹及其SOHO進行轉型，變成了所謂的“開發到持有”商業模式。就是如果買地就是持有，但不開發和銷售，如果開發只持有但不銷售。所謂取得租金收入以及土地增值收入。同李嘉誠90年代到2010年代做的完全一樣，從流通變成地段商業的壟斷。

在2016年之後，畫風大轉，開始不斷的在大陸尋求賣賣賣，也開始不斷的在國際買買買。意圖何為呢？同李嘉誠撤出亞洲轉向歐洲有什麼樣的區別呢？

2.賣了那麼多樓，拿了那麼多錢，但是Soho的資產負債率仍然沒有太多降低。錢去哪了呢？

從2016年開始SOHO賣掉了外灘地王，賣掉了上海的海倫廣場和靜安廣場，賣掉了凌空SOHO。就在近期，可能11個位於北京和上海的SOHO3Q專案，也要出售給夢之星。如果成功賣掉潘石屹，相當於將自己的辦公樓都賣完了。未來他去哪辦公呢？難道也不會在中國辦公了？

雖然潘石屹講出售是為了降低企業槓桿，補充現金流將來拿地。但是實際一塊地也沒拿過，而且其資產負債率降到44%，同出售資產之前相比下降幅度並不大。那麼賣房賣地的310去了哪裡？

原來，擁有外籍身份的夫人張欣，透過加信託，已經購買了美國通用汽車大廈股權，買入了曼哈頓公園大道廣場，其兒子潘瑞在英國成立了房地產公司，擁有多個大型地產專案。一家三口在海外密集佈局房地產。錢原來都到這兒了。

3.神秘的家族信託，合法的出境通道，讓潘石屹變成了潘跑跑

2007年，SOHO中國在香港上市，披露資料，Soho的兩大股東，是夫妻二人全資擁有，之後經過饋贈轉讓，全部轉入家族信託基金。該家族居基金擁有SOHO63.93%的股份。所以在海外買樓是個人行為，與SOHO無關，全部由家族信託基金進行出資。

外籍身份的夫人，香港上市的SOHO，大陸資產的出售，完美的搭建了資金出流通道。

所以潘石屹真的要跑了。目前SOHO從曾經的100億房產已經下跌到20個億，而國外資產由0已經上升到？大家可以自行腦補。