綠城杭州玫瑰園酒店，藏匿於杭州西湖景區九溪煙樹旁，酒店主人是宋衛平。

這是他長期辦公和居住的地方，這裡也見證了港企九龍倉救場、融綠之爭、中交入主等綠城歷史性事件。

“人總是受到時代的侷限，但我基本盡力了，達到社會的一般評判標準，也算是一個成功者，聊以自慰，馬馬虎虎。”這是他身為綠城董事會聯席主席的最後演講。2019年7月11日，宋衛平在這裡迎來了告別綠城中國的最後時刻，綠城當晚公告宋衛平、劉文生雙雙離任董事會聯席主席職務，由執行Quattroporte兼執行董事張亞東接任。

自從2015年中交入主後，宋衛平的精力基本都放在自己的藍城業務，從那時起，他就已經開始了“半退休”狀態。

這位綠城的締造者，留下來的“遺產”，除了對產品的極致追求精神，更大的現實意義則是，透過推動綠城董事會改組，將中交集團主導的大股東治理轉變為董事會治理，完善法人治理結構，從頂層機制設計上推進綠城的混合所有制改革步伐。

曾經一度是中國第二大開發商的綠城，如今銷售排名跌至TOP20邊緣位置。長達24年的宋衛平時代至此結束，接棒者張亞東會將綠城帶往何處？

7月11日，綠城創始人宋衛平（中）做告別演說，左為中交背景的劉文生，右為綠城新執掌者張亞東。

最後改革

在綠城董事會改選的玫瑰園酒店，現場看到，下午近15點，宋衛平、劉文生、李駿走至酒店門口，熱情揮手送別李青岸、李永前兩位中交系高管上車離開。

綠城晚間公告顯示，宋衛平、劉文生雙雙離任董事會聯席主席職務，由執行Quattroporte兼執行董事張亞東接任。李青岸、李永前亦辭去執行董事及執行Quattroporte職務。

至此，綠城新一屆董事會名單為，6名執行董事張亞東、劉文生、郭佳峰、周連營、耿忠強、李駿，非執行董事包括周安橋等5人。

張亞東在大連官場中任職多年，入職中交後，於2018年6月，被空降至綠城，取代宋衛平老部下曹舟南擔任執行Quattroporte。此前，其被視為代表中交集團的意志方。

綠城是一家典型的混合所有制公司，包括央企中交、港資九龍倉、民企以及創始人宋衛平。綠城2018年年報披露，中交集團持股28.81%，九龍倉持股24.93%，分別為第一大、第二大股東。

此次董事會改組，九龍倉首次擁有席位，其主席吳天海委託周安橋，作為九龍倉股權代表並出任非執行董事。

此次綠城改革在春節前就開始醞釀，由宋衛平主力推動，改革的核心在於張亞東身份的轉變，此次其主動放棄體制內身份，人事與組織關係從中交轉至綠城，成為職業經理人。

在宋衛平看來，綠城以前是大股東中交主導，這次最大不同點是張亞東辭去中交職位後，理論上和中交關聯度減弱很多，不能再凸顯中交的利益，更多代表上市公司、董事會、所有股東的利益，“這是真正的要點”。

劉文生為2015年中交集團入主綠城的資本操盤手。中國交建物資採購管理中心總經理周連營、中交地產兼Quattroporte耿忠強亦同為中交背景，他倆此次“換防”李永前、李青岸，擔任執行Quattroporte。擔任綠城助理Quattroporte的李駿，則為綠城老員工，為中交集團一致行動人。上述四人均由中交集團推薦擔任執行董事。

劉文生認為，這次改革的含義是中交集團在派出的這些董事，實行的是職業經理人制度，他們的契約關係、崗位關係、人事關係轉由綠城中國來管理的，真正體現了責權利統一。

剩餘一位執行董事為郭佳峰。其早年在綠城任職近10年，親歷融綠之爭，在2015年中交入主時離職。此番重回綠城，作為宋衛平股權代表進入董事會。

“郭佳峰打麻將很認真，工作也很認真。認真背後還要有支撐，他沒有經濟收入的顧慮，閒雲野鶴一點，不會監守自盜。把一個事情做成的能力和態度，這一點非常突出。”宋衛平給出了他重邀郭佳峰出山的原因。

至此，遠離了董事會及管理層權力中心後，宋衛平除了股東身份外，其將擔任綠城規劃設計委員會名譽主席，“不領薪酬，職位可虛可實，嚴格意義上是虛職，起碼小鎮業務可以一起參與工作。”

押注小鎮

看起來，對於在綠城的職位，宋衛平並無太多留戀。

7月11日下午，接近1個小時的個人告別演講中，他花了更多時間談論土地制度、媒體責任、中國鄉村現狀等問題，尤其是談到他的小鎮業務更是滔滔不絕。

他自嘲道，“我是人老話多，是該退休了。”

宋衛平透露，在連續減持綠城股票後，目前持股比例不足10%，其中還包括他捐贈予香港丹桂基金會4.61%股份，“這個股份我估計會帶到棺材裡面去了，棺材沒有，會帶到骨灰盒裡面。這個股份99.9%的大機率會讓我一直做股東，你叫我做一個局外人是不肯定的，這是一個歷史存在，你怎麼去也去不掉。”

持股降低至10%以下，這意味著宋衛平已經不受任何關聯交易影響，能以獨立身份與綠城重新合作，這即為藍城與綠城戰略合作的小鎮業務，雙方將整合綠城資金優勢和藍城資源優勢，綠城將全面參與藍城已確權的小鎮專案。

按照規劃，雙方合作的小鎮專案，綠城、藍城、專案方按照7:2:1的比例各自佔股。

宋衛平稱，綠城最具資金優勢，現在有640多億的賬上存款，我在綠城做這麼多年最多三四百億，“如果這兩三年有資產合適的價格，市場公允的價格，我們不排除再增加一部分股金的可能性。如果能夠認真推行，我們小鎮的數量可以成倍往上翻。”

截止目前，綠城有20座小鎮。藍城截止今年4月底的資料，目前已建+在建+規劃的小鎮專案為80個。

綠城小鎮業務，此前也被張亞東寄予厚望。他在2019年3月份提出，將從綠城2019年投資額中撥出50億元，計劃投資20個小鎮，因小鎮業務雖然僅佔10%的營收，但“在我們的利潤盤子中，貢獻了三分之一的利潤”。

綠城2018年財報並未單獨公佈小鎮業務的財務資料。

行業格局已成，再創輝煌趨難

綠城中國自創始人的股份2015年初出售給中國交建及九龍倉後已不再輝煌，在2009年4萬億刺激後，國內地產行業迅猛發展；綠城中國依靠主打精品住宅優勢，滿足了沿海二三線城市對改善性居住環境的迫切需求，透過高負債瘋狂拿地並快速開發；銷售額持續快速增長，排名多次位居行業前10名，單位均價更是位居主流地產公司第一。

不過較高的拿地成本，高企的負債，及對產品品質的極致追求導致成本居高不下，使得公司在2013年後面臨較大的資金壓力；創始人也被迫出售股權以求吸引戰略投資者的協同發展；經歷了初期融創中國入股的失敗，最終央企中交集團高價入股成為第一大股東，但這並沒有扭轉公司放慢的腳步。

雖然2015年以來行業仍在飛速發展，可公司因要處理複雜的股東關係，高企的地價成本以及二三城市的持續調控壓力，使得公司近年來發展速度明顯放緩；與此同時，國內民營企業近年來藉助於上市進行股權融資及收購，原來排名在公司之後的多家公司取得持續的迅猛發展，並持續蠶食公司在改善性住宅領域的優勢；使得公司近年的銷售額排名持續下降。公司在港股上市後股價持續低迷，也基本沒有進行過股權融資，較高的負債率也制約了公司近年來的快速擴充。

隨著創始人今年的基本完全退出，大股東中交集團也基本主導了公司目前的發展；藉助於其優勢，公司未來在融資及土地獲取方面有望獲得一定的優勢，而公司前幾年高價拿地的專案也逐步消化了成本的壓力；減輕了公司未來發展的包袱。

不過公司在目前情況下已很難再創造新的輝煌，因目前行業格局已基本形成。以恆大、碧桂園、萬科形成的第一陣營；而保利、綠地、中國海外、融創等也各有優勢並牢牢佔據者第二陣營；公司作為第三陣營（按銷售額排名7-20名的公司），雖然仍有品牌優勢，不過從過去幾年看，這一陣營的競爭也異常激勵，多家公司能脫穎而出大都有自己的獨門秘籍，但一著不慎很可能就會退出這一陣營，如近期的新城控股，2018年銷售額躍居至行業第8，但因控制人事件，可能會面臨排名的大幅下滑；以及部分資金壓力較大的公司如泰禾集團等目前也因資金壓力導致增速放慢。

同時行業經歷近20年的快速發展後，目前規模已異常龐大，大部分居民已實現了住房的基本需求，未來行業更多在改善性需求；加之行業近年來面臨的持續調控壓力，行業未來的增速勢必放緩，甚至不排除部分年度小幅下滑可能；這就導致行業未來的競爭會更趨激烈，行業的盈利能力也將逐漸下滑，因此控制成本及專案風險更為重要；公司若能保持穩健的經營方式，逐漸提升自身的規模及盈利能力，經過幾年努力就能獲得較目前更進一步的結果。@少數派投資周良