一、商品房保修期的計算

（1）保修期的含義

“房屋保修期”是指物業開發建設單位在物業交付使用後，對業主承擔保修責任的期限。

（2）保修期的起算時間

《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。保修期從交付之日起計算；商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。”本條中就保修期的界定分為了兩個層次。

首先，建設工程承包單位向建設單位交付時承擔的保修責任，這個保修期的起算時間透過《建設工程質量管理條例》第39條的規定“建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修範圍、保修期限和保修責任等。”可以得出結論，自竣工驗收合格之日起計算。

其次，由建設單位向業主交付商品房時承擔的保修責任。依據的是《商品房銷售管理辦法》，該辦法第33條中規定“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”在實務操作中，當出現商品房質量糾紛的時候，開發商和業主出於對自身利益的衡量，對交付之日的界定可能會出現不同的觀點，業主往往會主張交付之日應從實際交付房屋鑰匙之日起計算，而開發商則會堅持按照合同約定來計算，商品房買賣合同中通常的交房約定時間為竣工驗收備案登記後的幾個月內，所以不同的時間計算方式會產生不同的保修期期間。

這兩種觀點在性質上都沒有錯誤，根據中國法律的規定物權的轉移可以由當事人進行約定，但是房屋權屬的轉移應當以登記過戶為準。房屋的所有權包括佔有、使用、收益及處分，所以房屋的交付就可以分為物的實際交付與權利交付。通常情況下，房屋的實際交付使買受人獲得佔有、使用、收益的權能，而權利交付則使買受人取得所有的權能。當事人可以對實際交付及權利交付的期限進行約定，並設定違約條款。

《商品房買賣合同解釋》第11條規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。在法律、法規和當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書的，出賣人對房屋的轉移佔有，即為合同約定的房屋交付使用。也就是說，出賣人只要在合同約定的期限向買受人交付房屋，即“交鑰匙”，就已履行了合同約定的交付房屋的義務。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋佔有，還應辦理房屋所有權移轉登記的，出賣人就應按約定履行義務。當然，即使在當事人沒有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權登記手續時，出賣人“交鑰匙”義務的履行也並非就意味著出賣人的合同義務履行完畢，根據法律規定，還應協助買受人辦理房屋所有權登記，轉移房屋所有權於買受人等義務。

上述兩種交付中，保修期限均不得違反《建設工程質量管理條例》第40條中對各建築結構的最低保修期的要求，具體要求如下：

1、基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計檔案規定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

3、供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、裝置安裝和裝修工程，為2年。

針對開發商向消費者交付商品房中，建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：

1、牆面、頂棚抹灰層脫落1年；

2、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

3、門窗翹裂、五金件損壞1年；

4、管道堵塞2個月；衛生潔具1年；

5、燈具、電器開關6個月；

6、其他部位、部件的保修期限，由開發商與使用者自行約定。

二、商品房保修期的適用

關於商品房保修期最常見的無非兩種情況，一種是在商品房保修期內的責任承擔，另一種則是在商品房保修期外的責任承擔。保修期內不會存在太大的爭議，基本上都是開發商自身的責任，而對於超過保修期的責任，主要有以下內容。

就如前面所講，在出現質量問題的時候，消費者和開發商主張的保修期起算點是不一致的，消費者主張實際接房時間的一個很大潛在原因是消費者可能是基於房屋質量或者其他主觀、客觀的問題存在拒絕接房的情況，那麼必然導致按照合同約定的接房時間和實際接房時間有著極長的時間跨度，單純的認定消費者的接房時間作為起算標準，就無形中增加了開發商的保修負擔。在這個問題上，具體問題具體分析，首先分析消費者拒絕接房的理由是否合理。

（1）主體結構質量不合格，國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定“商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”最高法院《商品房買賣合同司法解釋》第十二條也明確規定“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。”

可見，對於因房屋主體結構和地基基礎工程不合格而引起的房屋質量問題，法律賦予了買受人合同解除權和出賣人的損害賠償責任，在這種情況下，消費者拒絕接房是合情合理的，所以，消費者最終選擇接房而不是退房，那麼保修期的時間起算點應認定為消費者接房的時候。

（2）其他商品房質量問題，輕微的質量瑕疵不能成為拒絕接收房屋的理由。根據合同法第148條的規定：因標的物的質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。可見，房屋質量瑕疵只有嚴重程度達到根本性違約，不能實現合同目的時，買受人才可以拒絕收房。如果是一般的質量瑕疵，不影響房屋的正常居住使用，買受人不得拒絕收房。那麼在這種情況下，消費者拒絕接房的理由是站不住的，所以消費者自身承擔拒絕接房所導致的法律過後，保修期的起算點應按照合同約定來計算。

這裡還有一個問題值得注意，消費者在保修期內出現的質量問題，如果是因為發展商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追溯。只是購房者要注意儲存相關證據，便於日後證明用。對於確實超過期限的房屋質量問題，購房者也可以找發展商，要求其本著為客戶負責的態度，提供維修服務。

利用保修期內，發現有一般的質量問題可以要求開發商提供維修保養，涉及安全質量隱患嚴重影響使用，可以向質量監督局投訴，要求開發商提供整改方案，賠償損失。或退房，賠償損失.