2021年以來房地產市場執行新變化

商品房銷售增速明顯回落

2020年下半年以來，政府多次重申“房住不炒”定位，房地產市場調控措施不斷趨嚴。商品房銷售呈現增速放緩趨勢。2021年以來商品房銷售面積、銷售額增速逐月回落，1—9月兩年平均增速分別為4.5%、10%，分別較上半年放緩3.6個、4.7個百分點。7月以來商品房銷售面積、銷售額的月度增速由正轉負，8月後降幅進一步擴大。



30個大中城市商品房銷售增速逐步回落。其中，一線城市改變了2020年下半年商品房成交面積兩位數高增長的局面，2021年以來開始高位回落。二線城市3月以來商品房成交兩年平均增速保持兩位數，6月以來增速開始明顯放緩。三線城市商品房成交漲幅相對較慢，1月兩年平均增速為10.6%，此後增速回落，6月以來持續負增長。

房地產開發投資增速放緩 銷售回款成為重要資金來源

雖然房企融資、房地產貸款等政策收緊，但房地產投資增速仍表現出一定韌性，表現好於整體投資。房地產投資兩年平均增速從6月開始逐步回落，1—9月為7.2%，增速較上半年回落1.1個百分點。

不同區域房地產投資兩年平均增速均有所回落。西部地區增速最高，1—9月兩年平均增速為7.5%，較上半年回落2.4個百分點，中部、東北地區房地產投資1—9月兩年平均增速仍高於一季度，但自5月開始已逐步回落。

一線城市房地產投資增速總體回落，北京、上海房地產投資兩年平均增速仍然相對較快，1—9月分別為8.6%、9.7%。深圳房地產投資累計增速5月已由正轉負，兩年平均增速降至8月的2.6%。

從資金來源看，銷售回款成為房地產開發投資的重要來源。今年1-9月定金及預收款、個人按揭貸款等其他資金兩年平均增速為11.5%，遠高於其他型別的資金來源增速（國內貸款、自籌資金兩年平均增速分別為-2.4%、6%）。

同時，隨著對房地產貸款和房企融資的監管趨嚴，定金及預收款等其他資金來源佔比上升，今年1-9月為56.4%，佔比較2020年同期提高了4.1個百分點；國內貸款佔比為12.4%，較2020年同期降低了2.6個百分點。

在其他資金中，定金及預收款的佔比提高到今年9月的66.3%，佔比較2020年同期提高了3個百分點，而受政策因素影響，個人按揭貸款佔比同比降低2.3個百分點至28.2%。

下半年以來房價漲幅明顯回落

從70個大中城市房價看，新建商品住宅、二手住宅價格環比漲幅自7月以來明顯放緩，9月轉正為負，分別下降0.1%、0.2%。

其中一線城市新建商品住宅、二手住宅環比漲幅分別回落至9月的0%、-0.4%。二線城市新建商品住宅、二手住宅環比漲幅分別回落至9月的0%、-0.1%。三線城市房屋價格環比漲幅最低，其二手住宅環比漲幅連續3個月為負。

“兩集中”政策影響土地供應節奏 成交土地溢價率逐步降低

2021年以來22個重點城市開始實施住宅用地“兩集中”（集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動）政策，大部分城市的首次集中出讓時間在4月和5月，這也使得2021年土地市場供給規模下降。1—9月100個大中城市住宅類供應土地數量和麵積分別同比降低13%、17%。

其中，一線城市在3月、5月、8月住宅用地供應有所增加，3月、8月主要是北京、廣州土地供應增加，5月主要是上海土地供應增加，土地佔地面積同比增長85%。二線城市4月、7月、8月土地供應有所增加。三線城市住宅類土地供應面積總體下降。

從成交土地樓面均價和溢價率看，土地價格開始降低，2021年上半年100個大中城市住宅類用地樓面成交均價同比漲幅保持兩位數，溢價率平均為17.6%，高於上年同期。8月開始出現明顯降低，9月住宅類成交土地溢價率降至4.1%。

未來房地產市場趨勢判斷

房地產市場需求受調控政策影響 商品房銷售面積增速將繼續回落

一方面，中國房地產市場需求仍然存在。一是以人為核心的新型城鎮化持續推進。未來隨著戶籍制度改革、農業轉移人口市民化配套政策體系的完善，城鎮化率預計仍將有年均1個百分點的增長，意味著每年將有約1400萬農村人口進入城鎮，帶動相關住房需求。

家庭規模趨於小型化，也會帶來住房需求的擴張。七普資料顯示平均每個家庭戶的人口為2.62人，較2010年六普的3.1人減少0.48人。同時，隨著交通便利化程度上升、小孩上學、公共服務保障等原因，越來越多的農民工從回鄉建房轉為返鄉購房，拉動三、四線城市房地產市場需求。貝殼研究院釋出的《2021返鄉置業報告》顯示，44.8%受訪者有返鄉置業打算。

二是城市群、城市圈等加快發展，流動人口規模增加。長三角、珠三角、成渝等主要城市群的重點城市、衛星城市人才吸引力增加，帶來新的住房需求。

三是改善性住房需求增加。中國35～60歲人口比重仍在上升，根據聯合國資料，2020年約為37.4%，2025年將上升至38.5%。這部分人群收入總體穩定，對於居住條件和住房品質要求提升，住房改善性需求和能力提高.....

2021年，房地產對經濟的影響是特別大的，開始的時候，人們認為，房地產會是一個緩慢上漲的，實際一二線1234線城市的房價各有不同。

一線城市，沿海城市房價對經濟的影響不是特別大，因為他的其他經濟產能是比較高的，對線三，四線城市，特別是以房地產為主的城市，房地產對經濟的影響是特別大的，好多城市都以土地，房地產作為這個政府的收入的一大部分，所以這個問題要分別靜心思考，房地產對一二線城市的經濟影響較小，對三四線的經濟影響較大。