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在天津樓市，津南區似乎是一個矛盾綜合體。

先來看一下，津南片區所在位置。





一方面，一號線東延線逐步開通，國家會展中心重啟建設等等重大利好不斷；但同時，津南區也是本輪房價調整的重災區，堪稱環城四區下跌之最，從津南新城到八里臺天嘉湖，價格戰打的火熱，二手房成交更是慘淡，那津南樓市究竟是價值窪地還是坑？房價還會有升值空間嗎？

接下來，我們一起探討，津南最具投資價值的地塊在哪裡！

海河中游片區、津南新城、天嘉湖、海河教育園......適合哪類人群？

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非常遺憾的是，津南區最具投資價值的地塊，目前還沒有樓盤售賣，甚至連住宅用地的拍賣還沒有開始。這片區域就是沿著一號線東延線，海河南岸和天津大道之間的區域。

目前該地塊可謂利好連連，近日，天津市規劃局網站公佈了多項重大規劃，包括國家會展中心、一號線東延線和海河中游片區的詳細規劃設計。



根據規劃，天津國家會展中心分為會展、平衡地兩部分。會展部分主要包括大型展覽館，綜合配套區包括酒店、商業、會議、辦公與餐飲；平衡地是會展的配套補充，以居住、商業為主，兩者共同支撐起整個會展中心板塊。



此次規劃局公示的海河中游片區部分規劃，恰好是平衡地一期和二期所在位置。規劃總用地面積155萬平米，規劃人口2.5萬人。會展中心分為兩期建設，總投資高達175億元，計劃在2020年底完工。

總結一下官方的規劃說明，該地塊的亮點如下：

一是板塊不僅有高標準的會展場所，還有各種商業配套、公共服務設施和居住用地均衡發展。公共服務設施中，從幼兒園到中小學一應俱全，還有醫療和養老設施。

二是地鐵會鋪設地下線路，地鐵1號線東延線將在國家會展中心板塊內設3個站點，其中會展地塊中有北洋村站、國展路站；平衡地設有東沽路站。

三是在海河沿線，有大面積的綠地規劃，靠近海河一側的，主要建設低密度的洋房社群，臨近天津大道一側將以高層住宅為主，中間區域配套有一定的商業設施。



海河中游片區建成之後，地鐵通達交通便利，坐享海河景觀，生態環境優美，又是全新的城市介面，不會有老舊社群混雜，非常宜居。再加上高規格的商業配套設施，各個方面來看都堪稱居住理想範本。

19日，國家會展中心天津公司以2193元每平米的樓面價拍下會展中心建設用地。會展中心此前的建設情況可謂非常波折，早在2013年會展中心就有規劃，但由於種種原因該計劃被擱置，2018年6月才重新啟動建設。現在看來，該地塊已經順利完成拍賣，後續建設可按部就班，專案有望在2020年底如期完工。

不過，對於該地塊來說，會展中心只是一個有待觀望的利好，從謹慎的角度來看，會展中心對區域的帶動是一個長期的過程，未必能馬上體現出來。真正讓我們把這塊地列入投資之選的，是一號線東沿線的開通。



12月19日“天津地鐵集團”微訊號釋出訊息，2019年一號線東延線有望開通到雙橋河站。

從購房的角度，一號線是一條很值錢的線路，因為一號線通過了天津幾乎是最為繁華的的商業片區，還有一些人口密集的老舊居住區。大量的人口工作和生活在一號線周邊。

那麼，對這些人來說，無論是首套置業的剛需，還是原老舊社群的改善性需求，沿著一號線向外圍買新房都是很自然的選擇。

堅實的需求再加上優質的配套和市政建設，假如將來土地出讓價格合理的話，我們把該區域列為津南最有潛力的區域。

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那麼接下來，很多人可能會關心，離該區域不遠的津南新城區域，是否也受到以上利好的推動呢？

津南新城目前在售樓盤有富力和世茂的兩個專案，經過這一輪的調整，高層單價已低至13000元/平米左右，填補了天津環城10000元到15000元這個價格區間的空白。

目前世茂的小戶型存量已經不多，富力還有全新地塊有待開盤。

很多覺得西青和津南辛莊、雙港等成熟區域的價格無力承受，團泊和八里臺過於偏遠的剛需使用者會青睞於這一區域。

自住的話，津南新城基本的教育、商業配套還是能滿足的，雖然到地鐵1號線並不是很方便（儘管地鐵直線距離只有1.6km，但實際要過河，跨越天津大道，只能乘車過去），畢竟也是多了一種通勤選擇。



但是對於投資升值的話，還是不適合報以過高的期望。旁邊的海河中游板塊明顯區位和配套更佳，又是全新板塊，大片的空地有待開發。

津南新城的尷尬在於無論是到地鐵一號線還是規劃中的鹹水沽地鐵站都不太方便，而且津南整體的庫存較大，因此在海河中游片區完成顯著升值，並且津南現有庫存清空之前，該區域很難再有出色的表現。

價格更為誘人，位置也更加偏遠的天嘉湖板塊呢？

天嘉湖板塊目前在售的樓盤有中海國際公園城和融創星耀五洲。銷售均價在8500元到9600元之間。星耀五洲此前搞了盛大的開盤活動，筆者特地參觀了這個號稱天津最大的社群。

小區自建商業配套很常見，但自建醫院、派出所、遊艇基地的就是新聞了，小區裡面有五個幼兒園，規劃容納10萬人口，在小區裡溜一圈要乘電瓶車。

雖然之前有過心理準備，但實地見到耗資一億元的超大售樓處還是被震撼到了。放兩張照片大家感受下。





此前該地塊由另一家地產公司持有，後來資金鍊斷裂，被融創收購。融創收購後對該樓盤進行了全新升級。

在住宅品質上，融創還是用了心的，尤其是別墅，臨湖而建，絕佳採光，8.8米大開間，這樣的標準放到以別墅群聞名的團泊東也不常見。估計很多來這裡買房的業主都是被產品本身打動了。

我們對該專案的定位為：一個優質的度假和養老產品。如果不打算出手，自住享受自然風光和小鎮的寧靜是會讓您滿意的。不過如果打算日後出售的話，就得考慮下天津的整體規劃了。

在最新的規劃中，天津要打造綠色屏障，天嘉湖的土地出讓會受到控制。不再賣地的地方，政府是很難有動力進行基礎建設投入的，該板塊的交通設施和其他配套可能不會有大的改善。

另外，這麼大體量的供應，會有持續多年的新盤上市，如果板塊整體沒有升值，二手房交易可想而知不是那麼容易的。

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我們最後要介紹的一個板塊是海河教育園。

海教園是此前上漲週期中升值比較快的一個區域。但海教園與其說賣的是房子，不如說是學區，因為只有一條路之隔的鹹水沽新盤，每平米要便宜數千元。

海教園目前開盤的樓盤價格在17500元到兩萬左右。天悅風華因為前期拿地價格較低，選擇降價出貨，高位拿地的仁恆就只能扛著了。

不過對於仁恆來說，鬧心的事遠不止高位站崗，還有此起彼伏的維權事件，限價之後精裝標準縮水，導致業主集體上訪。

海教園的整體環境算的上是生態宜居，不過從實際居住人口來說，園區算不上是人氣旺盛。這個目前沒有地鐵，大型商業尚未建成，也沒有足夠人流的區域，卻得到了有教育需求的家長和市區改善性需求的青睞。

在中考上，如果報考市內六區的名校可享受與六區考生一樣的錄取分數，不限制錄取名額。

根據中介粗略的估計，海教園來自市區的購房需求佔了大部分，還有一部分是天大南開教職工選購，來自外地的購房者只佔大約10%。

除了教育，海教園令人稱道的還有整個園區的綠化環境：低密度洋房社群的設計，以及不少小區內部良好的園林設計和物業管理。在新推出的樓盤介紹中，小區內部的環形塑膠跑道、人車分流系統、流水景觀設計、價值不菲的特色樹種、兒童專屬活動空間幾乎成宣傳標配。

然而不容忽視的是，海教園最大的優勢也是他最大的風險所在。

政策這個東西，來的也快，變臉也快。現在海教園的業主是都可以上南開分校的，可是整個海教園規劃中還有多個小學。想象一下，以後樓蓋多了，新開盤的樓盤業主還能把自己的孩子送到南開分校麼，別的學校的孩子還能享有中考的優待麼，一切都是未知數。

綜上所訴，我們對該板塊的建議是：如果您近兩年確實有學區需求，鑑於環城四區優質教育資源稀缺，想同時滿足學區和自住的話，該買的還得買。

若投資，我們無法對將來的學區劃分作出判斷，所以並不能給大家確切的結論。

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津南的熱門板塊我們都梳理完了，可以看出，除了尚未開賣的1號線東延線周邊，我們的推薦並不多，這也是為什麼儘管旁邊的西青均價更高，但我們整體更看好西青的原因之一。

大家可根據自身的需求，結合我們的分析做出理性決策

津南區是天津市四個環城區之一。位於天津市東南部，海河下游南岸，素有天津“金三角”之稱。總面積420.72平方公里，轄8個鎮和地處市區的長青辦事處。1津南區東臨天津港，西連市中心城區，南接大港石化工業區，北依海河，佔海河綜合開發全長72公里的中下游32公里，處於天津市經濟發展的主軸上，是承接中心城區城市功能和濱海新區產業功能的重要地區，東部的葛沽鎮是濱海新區的重要組成部分！