一、成本法
建築物評估值=建築物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值
(一)建築物成本構成
1、建築安裝工程費。
建築物的結構部分、裝修部分和基礎部分是建築工程費核算的基本物件。
2、前期費用。
3、其他費用。
4、間接費用。
5、合理利潤。
工業用廠房時一般不考慮合理利潤。
6、資金成本。
額定工期：在正常條件下的合理工期。
(1)資金成本計算時建設工期是指正常建設條件下，完成整個建設專案的合理工期。
(2)建設工期的計算與利息率的計算期要一致，如同位年或月。
(3)計算資金投入時，通常按建設期內均勻投入進行測算。
7、 稅金。
(二)建築物重置成本的估算方法
1、預決算調整法。
(1)專案決算與重置價值的聯絡。
決算價格即為建築物的歷史成本。
竣工決算資料提供了建築物建設的當期工程量資料。
①三材差價。
②地材價差額。
地材價差額=定額直接費×地價價格指數
③人工費和機械調整費。
人工費調整數=工日數×價差額/工日
價差額/工日=評估基準日工日單價-預決算工日單價
調整後的機械費=定額直接費×當地規定的取費系統
④其他直接費調整。
調整後的機械費=工程決算直接費×評估基準日其他直接費取費標準
⑤計算重置基價。
工程直接費=調整後的人工費+調整後的材料費+調整後的機械菲+調整後的其他直接費
⑥計算重置成本。
(2)預決算調整法適用前提和範圍。
此法是以建築物原工程量是合理的為假設前提的。
預決算調整法主要適用於用途相同、結構相同且數量較多的建築物評估。
2、重編預演算法。
此法主要適用於測算建築物更新重置成本或構造較簡單的建築物。
3、價格指數調整法。
價格指數法由於方法本身的緣故，在推算待估建築物重置成本的準確性方面略顯不足。
待估建築物重置成本=待估建築物賬面原值×綜合價格指數
(三)建築物實體性貶值率及成新率的估算
1、使用年限法
運用使用年限法的關鍵在於，測定一個較為合理的建築物尚可使用年限。
2、打分法。
按房屋的結構、裝修、裝置等組成部分的完好和損壞程度，劃分為5個等級：
(1)完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。
(2)基本完好房，包括了成新率在60%~79%之間的房屋。
(3)一般損壞房，包括了成新率在40%~59%之間的房屋。
(4)嚴重損壞房，成新率在39%以下的房屋。
(5)危房，成新率接近0%的房屋。
採用打分法的關鍵問題，一是打分標準是否科學合理，二是評估人員對打分標準掌握和運用的水平。
成新率=結構部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+裝置部分合計得分×B
其中：G——結構部分的評分修正係數;
S——裝修部分的評分修正係數;
B——裝置部分的評分修正係數。
(四)建築物功能性貶值的估算
建築物功能性貶值是指由於建築物用途、使用強度、設計、結構、裝修、裝置裝備等不合理造成的建築物功能不足或浪費形成的價值損失。
對土地與建築物用途不協調所造成的價值損失一般是以建築物的功能性貶值體現的。
(五)建築物經濟性貶值的估算
建築物經濟性貶值是指由於外界條件的變化而影響了建築物效用的發揮，導致其價值貶損。
(六)成本法案例分析
1、待估物狀況。
2、評估日期。
3、評估基準日。
4、評估目的。
5、評估方法。
6、評估過程。
(1)資料的準備和核實。
(2)現場勘察。
(3)準備檔案。
7、評估測算。
(1)重置全價的計算。
①建築安裝工程費(綜合造價)的計算。
②錢其費用及其他費用的確定。
其費用計取按建築安裝工程費的一定百分比計算。
③資金成本。
資金成本=本金×利率×定額工期
④投資方向調節稅。
⑤重置全價的確定。
重置全價=建築安裝工程費+前期費用及其他費用+資金成本
(2)測算建築物的成新率。
(3)確定該建築物評估值。
一、成本法
建築物評估值=建築物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值
(一)建築物成本構成
1、建築安裝工程費。
建築物的結構部分、裝修部分和基礎部分是建築工程費核算的基本物件。
2、前期費用。
3、其他費用。
4、間接費用。
5、合理利潤。
工業用廠房時一般不考慮合理利潤。
6、資金成本。
額定工期：在正常條件下的合理工期。
(1)資金成本計算時建設工期是指正常建設條件下，完成整個建設專案的合理工期。
(2)建設工期的計算與利息率的計算期要一致，如同位年或月。
(3)計算資金投入時，通常按建設期內均勻投入進行測算。
7、 稅金。
(二)建築物重置成本的估算方法
1、預決算調整法。
(1)專案決算與重置價值的聯絡。
決算價格即為建築物的歷史成本。
竣工決算資料提供了建築物建設的當期工程量資料。
①三材差價。
②地材價差額。
地材價差額=定額直接費×地價價格指數
③人工費和機械調整費。
人工費調整數=工日數×價差額/工日
價差額/工日=評估基準日工日單價-預決算工日單價
調整後的機械費=定額直接費×當地規定的取費系統
④其他直接費調整。
調整後的機械費=工程決算直接費×評估基準日其他直接費取費標準
⑤計算重置基價。
工程直接費=調整後的人工費+調整後的材料費+調整後的機械菲+調整後的其他直接費
⑥計算重置成本。
(2)預決算調整法適用前提和範圍。
此法是以建築物原工程量是合理的為假設前提的。
預決算調整法主要適用於用途相同、結構相同且數量較多的建築物評估。
2、重編預演算法。
此法主要適用於測算建築物更新重置成本或構造較簡單的建築物。
3、價格指數調整法。
價格指數法由於方法本身的緣故，在推算待估建築物重置成本的準確性方面略顯不足。
待估建築物重置成本=待估建築物賬面原值×綜合價格指數
(三)建築物實體性貶值率及成新率的估算
1、使用年限法
運用使用年限法的關鍵在於，測定一個較為合理的建築物尚可使用年限。
2、打分法。
按房屋的結構、裝修、裝置等組成部分的完好和損壞程度，劃分為5個等級：
(1)完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。
(2)基本完好房，包括了成新率在60%~79%之間的房屋。
(3)一般損壞房，包括了成新率在40%~59%之間的房屋。
(4)嚴重損壞房，成新率在39%以下的房屋。
(5)危房，成新率接近0%的房屋。
採用打分法的關鍵問題，一是打分標準是否科學合理，二是評估人員對打分標準掌握和運用的水平。
成新率=結構部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+裝置部分合計得分×B
其中：G——結構部分的評分修正係數;
S——裝修部分的評分修正係數;
B——裝置部分的評分修正係數。
(四)建築物功能性貶值的估算
建築物功能性貶值是指由於建築物用途、使用強度、設計、結構、裝修、裝置裝備等不合理造成的建築物功能不足或浪費形成的價值損失。
對土地與建築物用途不協調所造成的價值損失一般是以建築物的功能性貶值體現的。
(五)建築物經濟性貶值的估算
建築物經濟性貶值是指由於外界條件的變化而影響了建築物效用的發揮，導致其價值貶損。
(六)成本法案例分析
1、待估物狀況。
2、評估日期。
3、評估基準日。
4、評估目的。
5、評估方法。
6、評估過程。
(1)資料的準備和核實。
(2)現場勘察。
(3)準備檔案。
7、評估測算。
(1)重置全價的計算。
①建築安裝工程費(綜合造價)的計算。
②錢其費用及其他費用的確定。
其費用計取按建築安裝工程費的一定百分比計算。
③資金成本。
資金成本=本金×利率×定額工期
④投資方向調節稅。
⑤重置全價的確定。
重置全價=建築安裝工程費+前期費用及其他費用+資金成本
(2)測算建築物的成新率。
(3)確定該建築物評估值。