題主提出的這個問題，我們先來分析一下：

①業主不願意請第三方專業漏水鑑定機構：說白了就是業主不願意掏錢也不想找麻煩唄。找第三方專業漏水鑑定機構要花錢呀。而且你還要配合其提供照片、指出漏水位置、道明何時漏水等等，這一系列冗雜繁複的過程，既花金錢又花精力，吃力不討好的事情，誰都不願意幹。

②業主要物業判斷漏水原因：花了錢就該為我辦事呀！假如我是業主的話，我也會這麼想。我既然已經按時向你物業公司繳納物業費了，那麼你就有責任全權處理我家庭生活中遇到的各類物業問題。我和鄰里發生了漏水糾紛，孰對孰錯，你該來幫我分析、幫我處理。至於我是不是接受你的方案，又是另外一回事。

假如我是物業工作人員，要麼自行處理，要麼找各種“孃舅”。

①自行處理。平時要增強學習，積累經驗，掌握技巧。 遇到問題，回想下以前怎麼處理，或者同事是如何處理的，安撫雙方焦躁的心態，找到原因，好言相勸，萬事都好商量嘛！同時，解決糾紛問題要擺正姿態，撇開“人情”，做出公平公正的“裁決”。

②我來跑腿。既然雙方都不願意找第三方專業漏水鑑定機構，那隻能我去找了。上帝既然繳了物業費，我們就該為他服務。細述糾紛原委，讓第三方機構去核準事實，道明漏水原因，以此來判定哪方負漏水的責任。然後我可以依據第三方的鑑定結果再約談當事雙方，該誰賠償就誰賠償。③逐級“搬救兵”。找村/社群工作人員協商調解；尋求鎮/街道調節委員會幫助協調處理；村/社群民警介入；以上的調解方式如若都不行，最後只能走司法途徑了。

最後總結：打鐵還需自身硬，物業人員想要醫好此類“疑難雜症”，必須提高自身業務能力，擺正姿態，不偏不倚，還要學會尋求外界幫助，既要會“裁判”，也要會“借力”。

我是業委會主任，不是物業管理人員。我小區發生過六次，或者說我處理過六次鄰里漏水的事，基本是以業委會為主導的。

我們這裡物管相對較軟，業委會對物管都提出過失之於寬，失之於軟的批評。

一起是上樓漏到下樓的，是衛生間和廚房漏水，都滲到下樓了，下樓的投訴。物業公司要求上樓採取措施，但上樓一直未採取，為此，雙方甚至差點打起來。後來，業委會介入，現場檢視後，確定是上樓的原因，為此明確要求上樓：暫時由物管停水，在多少天之內，必須重新處理防水。原因是這家在裝修的時候，防水處理出了瘕疵（這也讓業委會發現了一個漏洞，為此書面要求物管，今後對裝修戶，必須同時對裝修業主和施工方收取押金，並且從原來的1000元增加到2000元，裝修完畢後半年無問題全額退押金。如有問題，如不處理，直接從押金中扣款處理）。如未處理，下次下樓再行投訴，堅決停水。後來，上樓口頭答應處理，但稱不用衛生間。但實際一直未處理。半年後，下樓再次滲水漏下，下樓再次投訴。業委會通知物管，堅決斷水，不講任何理由。後來，上樓在此情況下，重新請施工員來撬了地板，處理了防水問題。

一次是管道井裡的水管在半夜突然斷裂，水淹了一家剛裝修的屋子，也淹了新買的傢俱。後來業委會介入查明原因，管道井裡的水管接頭斷裂，屬於水管質量問題。而水管的採購安裝是開發商。為此，業委會向開發商發書面要求，敦促開發商賠償損失。後來開發商處理了水管（更換接頭），並賠償了被淹業主家的損失（好像是傢俱錢）。

一次是上樓的洗衣機接著水龍頭，人上班後忘記關龍頭，導致洗衣機水管脫出，水漫到隔壁。幸好隔壁是未裝修房，沒有損失。但水又從隔壁屋中間滲入，漏到了下樓，但因損失不大，影響也不大，並且是無意造成的疏失，業委會和物管提醒上樓以後注意。

一次是春節是，業主在樓道內燒香，因為香多香高，結果觸發了煙霧感應器，引發自動消防噴淋，雖經搶險，但水還是流淌到電梯裡，燒壞了電梯電路板。後來業委會組織處理，總共1800元的電路板及電梯修復費，水費200元。失事業主家承擔80%，物管處置不及時，未能及時關閉消防水，屬業務生疏，承擔20%。另一次是有人半夜到業主家門口放火，引發噴淋，泡壞了電梯。後業委會組織處理，業主家必須全額先行墊付，再向放火者追訴。後來業主家支付了一萬餘元，修復了電梯，還賠償了水費。後失主家自行向放火者追訴成功。

還有一次，是樓下商場餐廳失水，消防車來滅火，噴的消防水滲到業委會辦公室，淋溼了辦公裝置紙張，此事正在處理中，尚未處理結束。但當然，業委會肯定是要商場餐廳賠償損失的。

綜合下來，六次的原因、物件各不相同。但業委會的原則是：不管是誰的原因，必須查清，同是要承擔責任。如果不採取補救措施，則堅決停水，防止再次影響到鄰里。而對於損失不大的，鄰里間也能諒解的，則是提倡以和為貴，和睦相處。

上面兩圖，一圖是上樓漏水滲到下樓。一圖是上樓撬開地板，重新進行防水處理。

從事過多年的小區業委會工作，發現物業管理人員處理相鄰漏水糾紛一般就幾點：

1，一個是拖。拖個幾天，讓業主雙方意見很大。

2，一個是踢。出了問題是上下鄰居的責任，跟物業公司關係不太大。

3，另一個是和稀泥。解決問題不痛不癢的，最後問題解決了，鄰里關係也鬧翻了，還得花錢。

為什麼會這樣呢，主要的原因還是責任心，多一事不如少一事，吃力不討好。加上業主與物業關係也不太好，不太相信物業。

所以，最後的結果就是：居委、業委作為第三方介入處理比較快。

我們一般處理：

1，叫上物業施工人員，管理人員一起去雙方家庭看現場。

2，約雙方一起協商，本著以大化小，省錢快速處理原則，進行處理。

3，如果雙方揪著不放，那麼就讓雙方進行起訴或者民事訴訟，這是雙方吃力不討好的事情。一般來說都不想這樣。

在經過的很多次鄰里糾紛，都是非常快速的。主要是站在對方立場，公正公平解決，對於個別自私的業主，就說幾個字，你家的事以後不會再理了。作為業主來說，經常面對物業公司，也要經常面對業委會，如果把大家都得罪了，以後家裡需要幫助的話，就沒人願意伸手了。畢竟作為業委會來說，就是一個調節方，沒有利益關係的，如果業主不配合，最後吃虧的往往是業主自己。

所以，鄰居漏水糾紛，業委會介入協調一般都比較容易，如果物業出面能解決，但是物業不盡責的時候多。

一般漏水用不到第三方鑑定機構吧。漏水很複雜麼？室內有水的管道--自來水，暖氣。看不見的一般就是熱熔介面時間久了出問題，打壓泵可以幫助檢測管道漏水，打壓泵一般物業都有吧。看得見的就是角閥軟管等易損件。漏水最頻繁的是衛生間，如果漏到樓下去，十有八九是防水有問題。有資質的物業公司都明白怎麼處理，如果在開發商質保期內，沒有改動防水的話施工單位負責維修。

一拖，二踢，三和稀泥。我們小區也有漏水的情況。六樓頂上有個天窗，當時開發商質量不罷關，下大雨和連陰雨時，天窗的水就往樓下一層一層的流，牆灰被水浸泡發脹發黴，脫殼。地板上也有沉積水。報物業後，他們來看了一眼，等明天晴了再去處理。一直到今天為止沒動靜。整修要花錢的事，我估計希望不是很大。

這些事情物業也只是檢視漏水原因，讓樓上儘快修復，樓下壎失找樓上協商解決，衛生間漏水大多漏水原因是防水，和地板磚有縫隙導致樓下滲水，還有包裹的下水管道，和上水管道，廚房情況也是類似，遇到好說話的樓上及時處理了漏水，遇到不講理的會拖很久才會處理，現在人不講理的太多，所以物業也不可能做到樓下滿意，業委會也一樣不會做完美

我把物業趕走了，目前是業委會和網格員共同管理小區，目前將小區的廣告承包出去，廣告公司負責整個社群的衛生情況和6個保安的薪資，薪資是先打到業委會再由業委會打保安賬戶。有兩個保安是水電工，有一個保安是司機。兩個個你退役哨兵！！一個小妹妹，聯絡水電氣公司，以及公共裝置的維護，收費就年初業主按照自己的住宅1.5元繳費。目前，買了一臺巡邏電動車，對講機，影片記錄儀，監控200多個，保安護具，保安人員冬裝兩套秋裝四套夏裝四套。錢還有一大半。估計今年是用不完了！！