我來說吧！

任何一家物業服務公司都不可能承諾說物業服務費包括所有維修內容和專案的，那還了得。話說回來了，如果有哪家公司敢這樣承諾，那麼，請你不要相信，那是不可能的——即使物業服務的費的單價再高。因為如果這樣的話，將會產生一個錯誤的導向：小區業主不會自覺地愛護公物及公共設施的。其次就是為了在競爭中拿下合同，而到真正執行過程中的時候，那就會推諉扯皮啦。

絕大部分物業公司與業委會簽訂的合同中，都會有一個條款，那就是：單次維修價格在多少以內，全年累計不超過多少的，內物業服務公司承擔。超過的，則由業主承擔。

但是，這裡要明確，這個只能是在小區成立了業主委員會的前提下籤訂才可能有效。如果沒有成立業主委員會，而是與個體的業主簽訂的，如開發商前期物業服務公司在業主接房時，與業主簽訂的合同，就不會有這個條款。因為即使有了這個條款也是無法執行的。

明白了上述的道理，自然就會認為人家說的是合理的。

那麼超過部分該如何處理呢？不外乎三種方式：業主臨時籌資分攤，二是申請公共維修資金。三是由物業公司先墊資後，再向業主收取。其實這三種方式都不實用。

墊資：物業公司墊資後其實也是要向業主分攤收取的，或者申請使用公共維修資金。

先說業主分攤。

題主沒有說明是幾個單元的幾部電梯壞了，涉及到多少戶使用。

不管涉及到多少，電梯壞了，由於涉及安全隱患的問題，肯定是要暫停使用的。業主分攤，其實多數人是會接受的，但也有少部分人不接受，一是就是認為應該由物業公司來承擔的人，因為交了物管費。如果這樣，就只能拖著了。另外一部分是不常住小區，或者還沒有裝修入住的人。

那分攤了後，就要收費了，不管是物業公司收取，還是業委會收取，那麼要收多長時間呢？實踐中要收齊是很麻煩的，會拖很長的時間。那難道就讓電梯停著嗎？很多小區其實就是這樣的。大家爬樓梯，等錢收齊後再修吧。

第二種方式就是申請公共維修資金。

幾千塊錢的事去申請維修資金，那個程式是非常的麻煩費時的，還要多次的會議，三分之二以上的業主簽字等等，正常情況下，需要幾個月的時間。再說了，值得嗎？因為申請都是要有具體的人去跑腳辦事的，這麼點錢，作為小區業委會主任的我來說，我是不會去跑，也不會組織人去跑的，真的不值得，時間投入成本等都不值當。

有沒有更好的方法呢？當然有，那就是本小區三年前（現在有四年了）推出的應急備用金制度。

當時也是一個單元的電梯鋼繩壞了，需要更換。由該單元業主商量，結果將近三個月，沒有一個方案。最後本人提了一個應急備用金的方案，先行在該單元試點。每戶人家出200元，用於該單元的設施裝置故障時的快速處置，但費用是超出了物業服務公司範圍外的。方案一出來，三天就籌夠了換鋼繩的錢，馬上買鋼繩更換。之後，繼續催交其他業主籌錢。之後，將這些應急備用金交由該單元推舉出的業主財務監管組管著，一有故障馬上處置，不讓裝置故障影響業主的生活。

第二年，這一方法在全小區推廣，所有業主，每戶交200元的應急備用金。

最先考慮業委會管著這筆錢，統籌使用。後來討論時覺得不妥：某個單元大家都很愛護設施設施，故障出的少。但有的單元不愛護，故障出的多，那不是故障多的單元佔了便宜嗎？最後決定，應急備用金由物管代收後，分到各個單元自行監管。涉及到該單元的問題，原則只有一個：快速處置。如果涉及到全小區的故障，各單元在備用金裡平攤。當然，備用金快見底時，各單元根據實際情況，再行籌集。

指導思想只有一個：一個家庭過日子，總要有點閒錢備用呢。何況那麼大的一個小區還有那麼多的設施裝置，沒有幾萬塊錢的備用金，臨時抱不了佛腳的。總不能因為一家每次三二十塊錢，還要挨家挨戶去收上十天半月甚至更長時間吧，那這個小區也就太可悲了吧。

當然了，如果涉及到大筆的維修費用，那就必須申請使用公共維修資金啦。

辦法總是人想出來的，只要大家都為自己居住的小區去多思考，總能找到好辦法的。

當然備用金制度終歸時應急，我們還有排班業主監督電梯維保的制度，等等，這個才是長效機制。

圖1是本小區近年更換下的電梯鋼繩。圖2是本城市申請維修資金的程式，原來吵吵嚷嚷的很多人，一見到這個程式就會啞口了。圖3是本小區的監督排班表。

物業費和維修費，可能很多業主認為只要繳納了物業服務費，就不應當再繳納其他費用，所以電梯的維修及維保費用都應當由物業公司承擔。

其實並不必然這樣。

根據多數地方規定來看，基本都認定電梯屬於共有設施，屬於所有業主共有。從權利義務一致原則來看，誰的東西，自然就誰來承擔責任。

當然，業主與物業公司之間簽訂的《物業服務合同》可能會對於電梯的維修、維保以及具體費用的承擔。如果合同有約定物業費包含電梯維修費用或電梯維修費用由物業公司承擔的話，那物業公司則需要物業公司承擔。

如果是需要業主承擔，那可以透過公維金。根據《物權法》第七十六條，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

那就要看跟物業公司簽訂的合同中，有沒有包括電梯損壞後的修理費了。

電梯的費用包括三項，一是剛性支出，包括每年的年檢費、變速器檢測費（質監局特種裝置檢測中心收取）和電梯維保費（每半個月一次，由電梯維保公司收取）。二是電梯電費。三是電梯配件損壞後的修理費，這又包括正常損壞的和人為損壞的。

物業公司在簽訂物業服務合同的時候，是要對這三項，特別是前兩項作出約定的，有的是包含前兩項的費用，有的不包含。另有的是在公共能耗費（公共電費中列支），也有的叫電梯費。第三項的費用，一般物業公司也是有約定的，當然，並不特指電梯，包括其它的修理費用。常見的內容就是：單次修理費不超過多少元，全年累計不超過多少萬元的，由物業公司承擔。單次修理費超過多少元，全年累計超過多少萬元以上的部分，由業主承擔。

我想這是可以理解的。如果有哪家物業公司敢簽訂合同說，任何修理費用都由物業公司承擔，那麼，要麼就是這家物業公司是騙人的，待這些設施裝置老化了，修理的要多了，就會拍拍屁股走人，不再續簽合同了。要麼就是要大幅提高物業費的單價，因為羊毛出在羊身上，這對業主來說反而不好。另外，如果物業公司能簽訂這樣的協議，本人認為，這對小區來說反而不會是好事，因為這對有些不愛護設施裝置的人來說，那就會肆無忌憚啦。

因此，在本人所瞭解到的很多小區裡，物業公司都有一條，就是單次的修理費用超過一定限度的，要由全體業主（這裡指使用者）來承擔。這裡說的全體並不是小區全體業主，而是指使用或者享受這個裝置的業主，如某個單元的電梯壞了，要其它單元的業主也承擔是不一定公平的，就應該由這個單元的全體業主承擔。

有的人認為，可以申請公共維修資金，這要看那個地方的公共維修資金管理中心的管理規定是如何制定的了。如果申請起來很麻煩，要費很長的時間，那麼電梯停運了，影響的是業主，因此，還是應該想出其它辦法的。

如果小區裡有公共收益，並且小區成立了業委會，且公共收益移交了業委會，建議可以從公共收益裡借支，這裡說的是借支，而不是列支，因為公共收益是全體業主共享的，而不是某個單元享有的。待修理好後，要麼享受的業主出錢，要麼再申請維修資金。

如果小區裡沒有公共收益，而又不可能讓電梯停運很長時間去申請公共維修資金，那就得想別的辦法啦。當然，不可能是每次壞了後，都要這家收點錢，那家收點錢，這個也是非常不容易的，很多小區是要收很長時間才能收齊的，但電梯總不能長期停運吧。因此，建議小區裡籌集部分應急備用金為好。

當然，如果是人為因素導致的損壞，肯定是要由責任人來承擔啦，這個應該是沒有疑問的。比如，前段時間引起很大批評的，三個年輕人（兩男一女）在電梯裡小便，並且是直接對著電梯電路板，結果導致電路板燒壞，電梯停運。還有很多影片大家也看了，故意損壞電梯的，這些毫無疑問是要由責任人承擔的。

動用本樓的維修基金，如動用本樓的維修基金必須超過百分之八十業主簽字才能向上一級房產局申報，因為這筆錢買房時己提前交了。

一，小區公共區域及設施屬於全體業主，包括電梯。

二，物業是進行公共區域服務的公司，不是慈善機構。

三，既然屬於業主，所有費用都應由業主分攤，物業不必出任何費用，還要收取手續費。

四，物業要求業主分攤4800成本費及1200元手續費，才合理。

非常不合理，我買了房子，交了費，就應該什麼都做，我們小區有一塊空地，我讓物業出錢修個直升機停機坪，再買一架直升機，每天送業主上下班！！不這麼做就不交物業費！哼！

電梯轎廂內有沒有廣告收入？據本人所知，在好的地盤，電梯廣告收入維修一部電挮的費用確確有餘。如果沒有電梯廣告收入，有沒有其它廣告收入？場地經營收，停車收入？如果是有，請先用這些資金維修？如果是沒有，這樣的物業公司就是一個不會經營的物業公司。業主倒黴了。

根據國家相關物業設施裝置維護和物業費收取規定，正常收繳的物業費是不包含電梯的中修、大修和更換費用的。

故電梯的中修、大修和更換應屬於動用維修基金的範疇！

但是，電梯屬於業主共有的財產，法律同時規定，物業公司在管理小區設施裝置過程中，若管理維護不當，應當給予賠償！

此電梯如果還在正常的使用期限內，若是物業公司在平常對電梯的管理維護中，沒有按規定的週期進行正常的定期維護，造成電梯提前老化、損壞，物業服務公司應負賠償責任！

物業服務企業是依據與業主簽訂的服務合同，為業主的共有部分提供服務。

只要是物業服務合同有約定的就合理。物業服務企業是根據與業主簽訂的物業合同服務小區的共有部分。小區裡的設施裝置，維修、維護和管理都必須按照合同約定進行，遵守合同約定是最起碼的底線。

小區裡的電梯屬於特種裝置，根據國家有關規定，是必須由有資質的電梯維護公司進行維護和管理。有實力的物業服務企業通常都有自己的電梯維護企業，小型的物業企業會根據國家有關規定將這一業務轉包給有資質的電梯維護公司。

物業服務企業對小區裡的共有電梯提供的是日常維修、養護的和管理的服務。

電梯執行所產生的費用通常有如下幾項：1、日常維修，養護和管理；2、電梯的維修和更新改造；3、執行時所需要的電費。

電梯的日常維修，養護和管理所產生的費用通常包含在物業管理費中。並在合同里約定維修和更換電梯零配件單項費用超過多少金額(通常約定為500元)內不另收取費用，超過部分由業主承擔。

電梯的維修和更新費用毫無疑問是由共有業主承擔。有專項維修資金的，可以動用專項維修資金；沒有專項維修資金的，由業主共同籌集。

電梯執行的電費根據每月實際產生的金額，由共有者共同承擔。

在物業服務合同裡，電梯執行維護零配件的更換，有單項最高金額的約定。

提問者所說的物業企業只承擔1500元以下的維修費用，指的就是日常維修養護時單項更換零配件的最高金額。只要是合同有約定，就應該按照合同執行。

單項更換零配件的金額，通常是由維保公司做出預算，業主委員會委員稽核，保證購買零配件金額的真實性。

物業服務企業在提供服務時，履行物業服務合同的約定，超過合同約定部分可以拒絕執行。

物業的這種做法是合理的，有的人說了，物業費我交了，憑什麼還要交電梯維修費，《物業管理條例》第五十三條規定，“專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造，不得挪作他用”。 電梯屬於專有部位業主的共有設施，因此，裝置設施的小修有物業承擔，大中修申請物業維修基金，費用超過4800元屬於大中修範圍，應該在物業維修基金列支。而物業的職責範圍是公共區域的維護保養，包括電梯執行的電費，維保費，檢測費，這些都有物業公司承擔。

不過，電梯維修費應該由業委會或者業主代表透過公開招標的方式定價，避免物業和維修單位把維修費用定價過高，損壞業主的利益。

這個應該和物業沒有關係，電梯是業主自己出資裝的，應該是業主自己的事物業無權干涉。物業幹好自己的事配合好就行了，現在物業是大爺業主花錢請了個唉!不能讓物業參與談價不然又被黑一部分錢去，招標就行。

非常合理合法！

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用；

10、企業稅費；

11、企業利潤。

物業共用部位、共用設施裝置的大修、中修和更新、改造費用，應當透過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

根據小區總面積（戶數）、物業費標準和收繳率三個關鍵指標，小區的單筆維修費用50-1000元直接由物業費中支出，超過的費用從公共收益或公共維修資金中支出。