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房地產開發成本大概有土地、建安、營銷、財務、中介五塊；

老雷每逢年底年初都要做專案的利潤分析，所以有個大致瞭解。

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以下僅代表老雷一個從底層營銷角度看待參與過專案的成本分析

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01 土地價格差不多佔50%

現在土地獲取分兩種，招拍掛與城市更新。

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你看上一個專案後可以回溯下它的招拍掛記錄，會有個【樓面地價】

意思就是：土地成交總價÷建成後可售建築面積

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例如一塊地佔地10萬㎡，容積率2.0，即可售面積10萬㎡x2.0=20萬㎡

成交價20億，樓面地價=20億÷20萬㎡=1萬/㎡

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老雷參與過的專案，售價大概是樓面地價的一倍上下，最低的只有樓面地價的1.4倍；

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當然也有少量售價是樓面地價數倍的，但那是捂盤好多年的；（就是你去看房，人家跟你說土地使用年限已經用了十多年那種）

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城市更新的話，基本上都是跟土地方合作；

人家出土地你出錢開發，人家拿走50%利潤或者樓價。

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02 建安成本大概大概15%-20%

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廣州這邊，近些年熟地開發剛需產品；

設計-報批-建築-驗收-辦證，一套下來；

大概是3500元/㎡ ，帶裝修再加1500元/㎡

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當然一些山體地塊、臨江地塊、土地要加固的、還有需要拆遷的；

成本要上漲一些。

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還有些改善或者豪宅專案，要好一些的材料和工藝；

例如要掛石的、要加鋼筋的、要名師設計的、要景觀花園的；

還會再貴一點；

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但一般不會超過20%

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03 營銷推廣大概8%-12%

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這個就是營銷人的工作了，

營銷包括案場包裝、線上廣告、線下推廣、樓盤活動、禮品獎品等等

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一般在月初或者季初會定下當月的營銷費用計劃；

一般是上月銷售額或者本月銷售任務的5%左右；

但經常會超值

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加上集團統一的品牌推廣、大型活動分攤，

大概是10%左右。

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04 財務成本約10%-15%

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財務成本說白了就是利息。

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現在的房地產開發，大部分錢都是借回來的；

土地款要貸款、工程款要貸款。

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開發週期越長，利息就越高；

這就是【高週轉】的由來。

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一般銀行貸款利息沒那麼高，大概6%-8%

但實際操作上會有各種意外，例如工程進度滯後、報批不過、銷售進度滯後等等；

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這就需要各種銀行外的資本介入，而他們的利息是比較高的。

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所以你會看到很多三四線的樓盤，要等上一棟賣完了才蓋下一棟；

就是減少貸款金額，降低財務風險。

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05 中介費5%-10%

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這個逼乎上都知道了，不詳述

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餘下就是利潤了