調整物業管理費標準，需分幾個步驟進行

1、由物業管理企業做出預算方案，預算中明確註明維持物業服務標準不便的情況，物業費需要調整的幅度。同時物業企業應做第二種方案，即在維持現行物業費標準不便的情況下，物業服務標準有何種變動。

2、將兩種預算方案提交業委會審議

3、業委會審議通過後，將預算方案提交業主大會表決，必要時，可以組織業主代表和物業公司進行答疑答辯。

4、經業主大會審議，同意調整物業費標準的，由業委會代表全體業主，和物業公司按照新收費標準簽署新的物業管理合同。如果業主大會透過方案二，則由業委會和物業公司按新服務標準簽署新的物業管理合同。

5、經業主大會同意調價，並簽署新的物業合同之後，物業公司憑業委會的書面審議證明、物業管理合同正本，到當地物價管理部門、房屋管理部門做新物業費收費標準備案。收費不變的，忽略此步驟。

步驟一：前期調研及可行性論證

本階段是對既往管理服務歷程及經驗的總結和梳理，包括“知己”和“知彼”兩個

大的方面。對企業端的分析，包括：提供的服務到底怎麼樣？是否符合法律、

法規及行業規定？是否符合合同約定？服務水平處於什麼層次？與周邊社群

相比如何？每年投入了多少人力、物力、財力？盈虧情況如何？物業費收繳率如何？等等。這一步的分析非常關鍵，應確保物業服務沒有“硬傷”。

如果無法贏得大部分業主的滿意，

又怎麼會有他們對於提高物業費的同意呢？現在有些做得較好的物業服務企業，

業主滿意度調查都是由第三方公司操作的，以確保業主滿意度調查結果的客觀、公正、可信。

對業主端的分析，則包括：物業專案建築面積、佔地面積、容積率業主戶數、

業主構成、業主群體分佈、業主繳費意願、業主繳費能力、業主滿意度如何？等等。

對這兩個大的方面要做充分調研，關鍵是要用資料說話，而且要運用真實可靠的資料。

進行物業費調價可行性研究論證以確認目前到底是否具備調價的基本條件。

步驟二：多方溝通及意見徵詢

物業費調價不可能由物業服務企業單方決定，

而是要受到各方力量的影響甚至

是較大程度的決定作用。在物業費調價過程中需要與以下主體溝通、協調並徵詢其意見：社群居委會/街道辦事處/鄉鎮人民政府/房地產行政主管部門/

價格主管部門(具體哪個或哪些部，要視情況而定)、業主委員會(如已成立)

業主或業

主代表。透過溝通，審視他們是否同意物業服務企業發起物業費調價。如果不同意或者是有條件的同意，找出問題出在哪裡及如何改進相關主體提出的問題。

注意：有些地方規定物業費價格調整必須經物價局/

發改委批准，此時屬於行政審批。必須注意，這是必經程式。

步驟三：整改並提高服務水平

對於前一步驟發現或提出的問題，物業服務企業著力整改，提高服務質量，達

到或基本達到相關主體的要求對於整改結果要進行宣傳，贏得業主的贊同、認可或者最起碼的不反對調價。

步驟四：啟動調價

在調價條件基本具備的情況下，正式啟動調價。

物業服務企業要抽調精銳力量，組建專門團隊，制訂調價方案，做好分工，列好計劃，責任到人。

步驟五：明確服務標準並測算收費標準

本步驟既是調價方案的組成部分，更是對外宣傳公示的重要內容，用以取信於業主及各監管部門，證明物業服務企業調價有充分必要性及合理性。例如，北

京市釋出的五級物業服務標準，可以以其中一個標準為參照，如果原先的物業

服務合同關於服務標準的約定已經比較詳細，也可沿用。確定服務標準後，對收費標準進行評估測算。

評估測算時如果能夠聘請第三方評估監理機構來進行，會更具客觀公正性和說服力。

步驟六：召開溝通聽證會

本步驟相當於一個通氣會，是對服務標準和收費標準正式公佈前，在小範圍內的正式溝通意見。當然，本步驟並非必經步驟。

步驟七：調價方案公示公告

調價方案公示公告,

主體內容基本體現在步驟五中的內容，另外對調價的適用範圍、實施日期等事項作專門提示。

步驟八：業主大會表決

經過公示公告，業主對調價方案有了瞭解之後，組織業主大會會議，就調價方

案進行表決。此步驟是最關鍵和最具決定性意義的步驟。物業服務企業一定要配合業主組織或業主代表及政府主管部門做好最後的衝刺工作，至少徵得“雙過半數”業主的同意。 步驟九：簽訂物業服務合同補充協議

業主大會表決透過並經公示公告後，

簽訂物業服務合同補充協議或者重新簽訂物業服務合同，用法律檔案的形式將新的收費標準確定下來。

步驟十：公示新的物業服務收費標準

正式公示公告新的物業服務收費標準，物業費調價工作圓滿結束。

以上是對物業費調價步驟的梳理和總結，

業主委員會和物業服務企業在具體操作時可根據實際情況增加或者省略某些步驟。

1、漲價與有沒有業委會沒有關係；

2、超過三分之二以上的業主同意，就可以；

3、漲價以後需要備案；

4、物業費是與當地的生活及消費水平適當持平的，物權法有相關規定，地方性法規也會有相關規定的；如果未重新簽訂合同的話，那需要公示或公告的；