商品房管理條例

商品房管理條例

第一章總則

第二章商品房建設和交付使用

第三章商品房銷售和合同

第四章 商品房廣告

第五章爭議解決

第六章法律責任

第七章附則

合肥市第+三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議於2002年10月24日透過，現予公佈，自2002年12月1日起施行。

合肥市人民代表大會常務委員會

2002年10月24日

第一章總則

第一條為了規範本市商品房市場秩序，維護商品房交易當事人的合法權益，保證商品房的質量，促進房地產業的健康發展，根據(中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條本條例適用於本市行政區域內新建商品房的建設、交付使用、銷售及相關管理活動。已經出售交付使用的商品房再上市的交易活動，不適用本條例。

第三條商品房建設應當規範設計，科學施工，嚴格驗收，保證質量。

商品房交易應當遵循自願公平、等價有償、誠實信用的原則。

第四條建設行政主管部門負責本市商品房建設和交付使用管理工作。

房地產行政主管部門負責本市商品房銷售管理工作。

其他有關行政主管部門按照各自職責，做好商品房的相關管理工作。

第二章商品房建設和交付使用

第五條房地產開發企業開發建設商品房，應當依法取得開發資質，遵守法定開發建設程式，執行工程建設標準，按期交付合格商品房。

第六條房地產開發企業開發建設商品房，應當有不低於專案總投資額百分之三十的專案資本金。

房地產開發企業向市建設行政主管部門申報商品房建設投資計劃時，應當提供商品房專案資本金證明。商品房建設投資計劃經批准後，資本金應當用於本商品房專案的開發建設，不得挪作他用。

建設行政主管部門應當對商品房專案資本金的使用進行監督管理。

第七條商品房開發建設應當進行分階段驗收。商品房的地基、基礎、主體結構工程在各階段完工後，房地產開發企業應當組織勘察、

設計、施工、工程監理等有關單位進行階段驗收;未經階段驗收或者階段驗收不合格的，不得進入下一階段的施工和進行竣工驗收。

第八條房地產開發企業應當對其開發建設的商品房專案的質量承擔責任。勘察、設計、施工、工程監理等單位應當依照法律、法規的規定和合同的約定，對房地產開發企業承擔相應的質量責任。

第九條供水、供電、供氣、供熱、排水等施工單位，應當按照與房地產開發企業簽訂的配

套工程建設合同組織施工，確保工程質量，按期交付驗收。

供水、供電、供氣、供熱、排水等專業經營服務單位，應當自房地產開發企業提出配套工程竣工驗收申請之日起七個工作日內驗收完畢;驗收合格的，應當在三個工作日內，向房地產開發企業出具配套證明。

第十條房地產開發企業開發建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房准許交付使用證後，方可交付使用。

第+一條申請領取住宅商品房准許交付使用證，應當提供下列材料:

(一)竣工驗收報告;

二)建設工程規劃驗收合格證;

三)供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明;

四)非經營性公建配套證明。

建設行政主管部門應當自接到申請之日起七個工作日內，完成稽核工作;符合條件的，核發住宅商品房准許交付使用證。

住宅商品房准許交付使用證按幢發放。

第十二條房地產開發企業將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示住宅商品房准許

交付使用證，提供商品房質量保證書和商品房使用說明書。

商品房質量保證書應當列明保修範圍、保修期限、保修責任和保修單位等內容。

商品房使用說明書應當說明商品房的承重結構、管線部位、不得拆改部位、承重荷載和其他使用注意事項。

第十三條房地產開發企業應當按照法律、法規的規定和商品房質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

商品房保修期應當自房地產開發企業將商品房交付購房人之日起計算。

第十四條房地產開發企業應當目商品房竣工驗收合格之日起三十日內，按照國家和本市規定，申請辦理商品房所有權初始登記。

商品房所有權初始登記後，房地產開發企業應當在商品房交付使用+日內，書面通知購房人辦理商品房所有權轉移登記手續和土地使用權登記。

購房人在接到房地產開發企業書面通知之日起三十日內到房地產行政主管部門辦理商品房所有權轉移登記;房地產開發企業應當給予協助。房地產行政主管部門應當自受理之日起三十日核心發房屋所有權證。

第三章商品房銷售和合同

第+五條商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

本條例所稱商品房現售，是指房地產開發企業將已經完成所有權初始登記和取得准許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。

本條例所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。

第十六條商品房銷售實行許可證制度。

房地產開發企業在銷售商品房前，應當向市房地產行政主管部門申請領取商品房銷售許可證。未取得商品房銷售許可證的，不得以任何形式銷售商品房。

商品房銷售許可證按幢發放。商品房銷售完畢

的，市房地產行政主管部門應當登出商品房銷售許可證。

第十七條房地產開發企業申請領取商品房銷售許可證，應當具備下列條件:

(一)法人資格和相應的房地產開發資質等級;

(二)取得合法的國有土地使用權;

三)經批准的商品房建設投資計劃、建設工程規劃和施工許可;

四)已按照規定交納基礎設施配套費用;

五)有已經備案的物業管理方案或者簽訂的前期物業管理合同;

六)商品房專案開發建設達到市人民政府規定的工程形象部位;

七)施工進度和竣工交付日期;

八)商品房銷售方案。

經審查符合上述條件的，房地產行政主管部門

應當自收到申請之日起+個工作日核心發商品房銷售許可證。

第十八條房地產開發企業取得商品房銷售許可證後，可以自行銷售商品房，也可以委託具有資質的房地產經紀機構代理銷售商品房。

已經取得銷售許可證的預售商品房整體轉讓的，雙方應當向房地產行政主管部門辦理商品房銷售許可證變更登記手續，並且通知購房人。轉讓人對購房人的權利和義務由受讓人承擔。

第十九條房地產開發企業委託具有資質的房地產經紀機構銷售商品房的，應當簽訂委託合同，並出具委託書。委託書應當明確商品房的名稱、坐落地點、範圍和委託許可權、委託期限等內容。

第二+條房地產開發企業銷售商品房時，應當遵守下列規定:

一)向購房人出示商品房銷售許可證;

(二)不得在商品房買賣合同約定的價格之外，另行收取其他費用;

三)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人;

四)出售已經設定抵押的商品房，應當書面徵得抵押權人同意，並書面告知購房人。

第二十一條房地產經紀機構代理銷售商品房時，除應當遵守本條例第二十條的規定外，還應當向購房人明示營業執照、房地產經紀機構資質證書和房地產開發企業出具的委託書。不得代理銷售無商品房銷售許可證的商品房。

第二十二條房地產開發企業銷售或者委託房地產經紀機構代理銷售商品房的，應當與購房人訂立書面形式的商品房買賣合同。合同雙方可以採用房地產行政主管部門和市工商行政管理部門制發的商品房買賣合同示範文字。

房地產開發企業與購房人應當自商品房買賣合同簽訂之日起三十日內，到房地產行政主管部門辦理商品房買賣合同備案;其中預售商品房買賣合同，還應當按照規定到有關行政主管部門備案。

第二十三條商品房買賣合同應當主要載明下列事項:

(一)房地產開發企業、購房人、委託代理人的名稱;

(二)商品房專案的名稱、地點、樓號、房號;

三)標有國際通用座標的房屋平面圖;

四)商品房的建築面積、套內建築面積、套內使用面積和分攤的共有建築面積;

五)商品房的共用設施和裝置;

六)商品房的質量標準、裝飾裝修標準和室內裝置;

七)商品房的交付使用條件和日期;

八)商品房的計價方式和總價款;

(九)付款方式和時間;

（十）商品房面積誤差處理方式;

（+一)房屋設計、環境佈局和設計、環境變更約定;

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已於2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議透過。現予公佈，自2003年6月1日起施行。

二○○三年四月二十八日

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條出賣人透過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支援。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支援。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。



第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支援。

第十一條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支援;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支援。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支援，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照華人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照華人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。

第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支援，但當事人另有約定的除外。

第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援。

第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公佈施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公佈施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程式決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。