在美聯儲加息的背景下，全球房產價格都會下跌，特別是抗風險能力弱的新興經濟體。美聯儲加息後，在越南的美元就要回流美國，越南的房地產沒了美元支撐自然就會下跌。不過等美聯儲加息結束後，美聯儲就開始減息，大放水，到時候就會有大量的美元去越南抄底越南優質房地產，這就是美國收割全球的套路。

人家好得很，幾個朋友在那邊做實體業發展。希望大家能正視他人的好，取長補短，而不是什麼事情都帶有情緒的覺得別人不好了自己就能好，想要進步必須要不斷學習，正視他人的優秀。

越南太依賴外資了，在過去的幾十年間那些本來表面看著欣欣向榮的發展中國家在美元加息下變成一片“廢墟”是什麼原因？就是因為太依賴外資，美元潮汐下優質資產被收割，多年發展紅利被貪婪的奪走，美國利用美元霸權，像割韭菜一樣重複這個過程，但是很多國家還是逃不過，因為這就是世界規則，第三世界國家要靠融資才能發展經濟。

越南房地產暴雷？

我認為這反而是一個抄底的好機會，分析如下：

1、越南房產性質屬於終身制，原有房產交易的模式使用黃金，現在不清楚是否還在繼續這個模式，但終身制就很吸引人去購買投資。

2、越南社會體制與中國一樣，所有的改革開放的方法和方式都在仿照我們，現在我們改革開放40多年了，改革開放進入深水期，前無古人後無來者，越南的改革開放距離我們還有一定的時間距離，所以我們深水期改革開放的成就他們都可以無成本的借鑑，而社會穩定，有賺錢效應，房地產發展不會很差。

3、人口紅利，這一點就不多說了，越南的社會人口組成以35歲以下人群為主，社會勞動力資源非常豐富，因此Z世代未來對於房產的需求剛需會很大，投資房產會有不錯的收益。

4、建築設計和建設模式和中國同根同源，既然中國的房地產已經走入調整階段，那房地產商一定會考量走出去發展，在一帶一路的倡議下，大陸地產商跑去越南投資圈地，這個趨勢一定會形成，所以現在是價值窪地啊。

5、越南從地形來說，右邊臨海，左邊與各大陸陸接界，面朝大海，春暖花開的房子別說越南人民，連我都想要一套，所以可以發展房地產的海岸線很長，未來旅遊業可能會成為越南經濟轉型的支柱產業之一。

6、經濟發展，越南前三季度的經濟發展資料相信大家都知道了吧，只要越南改革開放沒有懸崖式的錯誤，只要越南選擇和平發展的模式，五年後估計經濟會超越中國廣東。

因此，如果在越南有親朋好友的話，如果手上有大額的閒置資金，可以試試，畢竟，中國唯一適合的投資領域，股市今天還在打3000點保衛戰。

2022年越南經濟飛速增長，房地產也是迅猛增長，目前沒有暴雷現象，目前越南現在經濟可以說是一邊繁榮，未來幾年應該是東南亞唯一一個快速增長的國家，現在大陸很多工廠搬到越南。

要說海外學習中國經濟模式，最認真的就是越南了，

越南的房地產暴雷是越南只學到中國經濟模式皮毛的原因

沒有把中國經濟的精髓學到手，

中國之所以房地產行業有20多年的繁榮期

其核心是製造業的崛起，

製造業崛起，出口大增，人民收入穩步提高

這三個作為基礎，才有房地產的繁榮，

而越南這三個都沾邊了，只是每一樣都沒學精。

首先是製造業，越南的製造業嚴重依賴外資，

其中南韓的三星，日本的汽車，機車工廠，中國的製造業工廠在越南都發展得不錯，

但外資在越南主要是為了利潤，產生的大部分利潤都留在外資公司，

只是解決了越南的部分就業問題，

越南本土製造業企業並沒有跟上，導致越南還是很缺本土優秀製造企業，

第二點就是越南的出口企業也是外資企業為主，

本土企業佔比不高，

以上兩點導致了越南的工人，收入不高，財富積累少，

但越南的房價已經提前漲了，

中國20年的房地產繁榮期，越南十年就走完了，

看目前的趨勢，越南未來三年本土製造業很難有大的進步，

老百姓的收入也很繼續高速增長，

所以越南的房地產就要減緩發展了，自然就暴雷了。

而中國之所以這麼繁榮，就是本土製造企業很強，

出口到海外，賺了老外不少錢，給員工持續加薪，帶動了中國的持續發展。

而越南像複製這一點很難，因為越南競爭不過中國企業。

受房地產爆雷影響，越南股債匯三殺！

越南房地產似乎正在重蹈中國房地產的覆轍！

在經濟發展模式上，中越兩國有著巨大的相似之處，越南革新開放幾乎就是中國改革開放的復刻版。在過去30餘年裡，越南緊跟中國步伐，取得了不俗的經濟發展成就。但是，越南也和中國經濟一樣，埋下了房地產的雷。

10月8日，越南地產大佬張美蘭突然被捕，涉嫌非法發行債券和金融欺詐。張美蘭是越南最著名的華人女首富，她創立的萬盛發集團是越南第一大民營房地產企業。在今年5月份，張美蘭還率領她的萬盛發集團聯合李嘉誠的長實集團共同投資胡志明市，打造豪華公寓和高階別墅。

朱立基、張美蘭夫婦

據媒體統計，李嘉誠在越南投入上千億資金。然而，僅僅時隔5個月，萬盛發集團就爆雷了，張美蘭本人也被逮捕。李嘉誠恐怕要栽在越南了，鉅額虧損幾乎是在所難免的。

這就好比，在恆大爆雷前夕，李嘉誠攜千億資金進駐廣州，聯合恆大。張美蘭旗下的萬盛發集團幾乎就是一個翻版的恆大。論規模，它是越南第一大民營房企，但萬盛發集團的成長模式完全就是中國恆大的復刻版，即：高槓杆，高負債、高擴張。

熟悉恆大的中國網友已經知道，要玩轉這套模式，離不開銀行的支援。一旦銀行收緊貸款，房企爆雷幾乎就是必然的。而萬盛發集團的爆雷，恰恰就是跟越南銀行收緊貸款密切相關。

但越南銀行收緊貸款和中國不同。中國銀行對房企收緊貸款，主要源於央行釋出的“三道紅線”，越南銀行收緊貸款則主要有兩個原因：

其一是，美元放水。從2020年起，美國就啟動了美元放水。而同期，中國則收緊了房地產的信貸渠道。這使得超發的美元無法流入中國房地產市場，轉道流向了土耳其、俄羅斯和越南。在2021年，土耳其、俄羅斯和越南成為全球房價上漲幅度最大的三個國家。

為方便大家理解，隊長統一採用人民幣計算。被譽為“小上海”的越南胡志明市2020年的平均房價約1.6萬元/平米，但進入2022年以後，胡志明市的平均房價突破了2.5萬元/平米，市中心的高階住宅房價更是突破10萬元/平米，創造歷史最高值。

與之對應的是，胡志明市的月平均工資只有2000元。也就是說，一個越南工人在胡志明打工一年，不吃不喝也買不起一個廁所。房地產金融化的趨勢立即引起越南政府的警惕，中國的教訓近在眼前，越南不想重蹈覆轍。於是，越南政府果斷採取措施，收緊房地產信貸，積極引導資金流入製造業。

這就為越南房地產爆雷埋下了伏筆。

其二是，美元加息。在美元放水時，越南房地產市場展現出了虛假的繁榮。與房地產泡沫一起繁榮的還有越南股市，在2021年迎來了大牛市。但是，這一切都是短暫的。只要是泡沫，就一定會被戳破。

美元加息，就成了越南房地產泡沫被戳破的源頭。在美元加息後，越南資金大規模外逃。為了對抗美元加息，越南央行也不斷加息，但仍然抑制不住越南盾對美元貶值。

給大家看這張圖，美元持續走強，越南盾則跌跌不休，完全抑制不住。越南央行要想保住匯率，就不得不跟著美元加息，收緊銀根，這讓越南股市的流通性也跟著暴跌。僅半年時間，越南股市蒸發了1/3的市值，胡志明指數從1500點跌至隊長髮稿前的988點。

這是標準的美元收割套路。先放水，大量美元在低價區間湧入越南房地產市場和股市，再加息，高價拋售撤離，割完韭菜就跑，留給越南的是一地雞毛。

當越南房地產泡沫被戳破時，越南終究還是重蹈了中國房地產的覆轍。萬盛發集團爆雷不是唯一一家，還有新皇明和FLC集團。

在這些爆雷的越南房企中，都牽涉到兩大金融問題：一是債務爆雷，還不起債了。二是違規發行理財產品，把無數越南老百姓的畢生積蓄給坑了。

大家看，是不是跟大陸的房地產爆雷極為相似？越南房企的融資渠道跟中國房企一模一樣，主要依賴於銀行、債券、股市和違規理財。其中，違規理財大家是最有體會的，大陸爆雷的就有恆大理財，佳兆業理財。

當銀行收緊信貸，外資撤離，越南房企現金流難以週轉，直接帶來的惡劣影響就是股債匯三殺！房地產一爆，股市和債市必然也跟著爆。緊接著就是房企發行的理財產品無法兌付，投資者在恐慌之下擠兌銀行存款。像越南第五大銀行——西貢商業銀行就因受萬盛發集團所拖累，而遭到儲戶擠兌。

這些房企還是越南的納稅大戶，它們爆雷了，越南財政收入也面臨挑戰。

萬幸的是，越南房地產總體規模較小，遠沒有中國房地產的規模那麼大。它對越南經濟造成的傷害也沒有中國房地產那麼深遠。對越南而言，提前打破對房地產的幻想，沒準也是一樁好事。

只是李嘉誠的越南炒房大計，恐怕是要遭遇滑鐵盧了。

越南經濟得益於國際投資轉移，中國生產成本逐步提高導致的。

越南修改了GDP核算標準，將無法精確統計的個體商販用估算價值計入GDP，導致越南人均GDP暴漲到3400美元。

事實上越南起步階段沒有問題，東南亞大部分國家都獲得這種投資機會，馬來西亞，泰國，菲律賓都有，這次是越南。

最多投資的國家是新加坡，南韓，日本，中國臺灣，都是周邊經濟比較發達的國家和地區投資，這些國家主要投資鞋帽衣服，電子加工初級加工行業，本身利潤很低，事實上幾乎所有起步國家都做過，不管是成功的日韓中，還是失敗的印馬泰，都是靠這些發家的。但之所以有的國家後面上去了，有些國家最後也沒上去，這些都是後話。

日韓中能上去，不是新的投資潮推動新的產業，而是東亞三國在發展過程中不斷推動教育人才戰略，國民擁有工業化積極性導致的。目前在亞洲乃至世界大學排的進前五百的亞洲國家，幾乎被東亞三國和新加坡包攬，這些不是投十年二十年就能出結果的，中國改革開放前，大學教育已經推動，能自行研製許多工業產品，能在評價上逐步超過日本東大，京大，東工大，當然不只是因為那些變態的留學生優待制度，也包括對教育研發的高度重視，中韓起碼花了六十年辛苦培養起來，越南目前在研發投入和教育投入甚至還不如中國2001年的水平，中國2008年人均GDP才跟越南現在相當，但研發投入百分比已經是現在越南的幾倍水平（不是量，是百分比），又包括中國2008年產業升級已經出現成效，那時候的華為，OPPO，vivo，小米，高鐵等一系列中高階製造業就是那時候發力的。但問一下越南，有哪些資本投入到了這一塊領域？

也就是說，越南在資本積累過程中，對研發和教育並不重視，越南一樣興起了汽車製造和手機品牌以及家電品牌的發展，但越南的汽車產業甚至連零部件都無法生產，缺乏工業基礎，依靠寶馬淘汰生產線貼標出售，手機品牌也難以找到合適的發展方向，不同於小米，越南目前中中國產手機面臨中國南韓美國的競爭，沒有優勢前提，賣的並不好。

越南人均GDP突破一萬美元可以預見，因為國外資本可以助推越南達到這種水平。但說越南是經濟奇蹟就說不上，因為近代工業化有這個成就的不少，但真的實現發達水平的屈指可數。

越南地產爆雷，要爆就讓他爆，只要中國地產不爆雷就可以了。

我朋友交了首付，現在也沒有看到有爆雷的跡象。

自己管好自己國家的房地產，只要我們的不爆，能安居樂業就行了。

這就是一場割韭菜的遊戲，暴雷不是啥問題，越南政府有虧嗎？沒有啊，賣地賺了很多錢，有韭菜割的名聲還打響了廣告，越南人虧了嗎？也沒有啊！反正房子貴，自己也買不起，房子都被韭菜買了。越南經濟怎麼了，沒有什麼大問題啊！越南經濟靠什麼，靠低端製造業，血汗工廠啊！什麼金融什麼股票，人家根本就沒資格玩，現在居然有人問房地產暴雷越南經濟怎麼了，越南房地產暴雷關越南經濟什麼事啊！關在廠裡打工的工人什麼事啊！

我覺得評價越南地產暴雷有點為時過早。

越南在不斷學習中國成功經驗，在發展外向型經濟，吸引外資落戶，經濟發展很快，房地產和房價也增長比較快。

因為美國的暴力加息，使越南的外資在流出，大陸經濟正倍受考驗。房屋銷售和房價也不同程度受到影響，和現在的中國房地產是不是有點相似？

但是越南只處於剛發展起來的前期的中國，他們的房地產就像2008年左右的中國房地產階段，雖然看似低迷，但是過了那個階段會再次起飛。所以他們不是暴雷，是要蹲下再次起飛的前兆。