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  • 1 # 開心沒每一天

    商業綜合體”,是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合,並在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關係,從而形成一個多功能、高效率、複雜而統一的綜合體。

    商業綜合體包括有商場,影院,酒店等等,而商業街只是一些各型別的店鋪。

  • 2 # 性情中人7899

    商業綜合體和商業街的主要區別:

    (1)業主。綜合體一般是大業主統一持有,商業街是分散賣給許多小業主。大業主統一持有,好處是能夠有規劃地調整業態。像太古、新鴻基這樣的商業地產開發商,對購物中心經營十分有心得,同一個業態的商家數量會嚴格控制;懂得給主力店租金補貼,以主力店人氣帶動小商家;注重業態之間的互補;等等。都有長期的資料分析在背後支撐。而小業主不會挑業態和商家,誰給的高就租給誰,於是我們有了很多“今天開了一家賣X的很火爆第二天整條街都賣X了再過一個月全垮了”的案例。

    (2)空間設計。正因為綜合體都是業主長期持有,所以好多業主捨得花血本,找最牛的設計師來做設計,讓最終呈現的物業帶給購物者身心的愉悅。日本的中城和六本木,是商業地產界的經典案例,它們為整個城市增加了價值,成為許多人不得不去的理由。

    國內,優秀的購物中心也漸漸多起來,比如像芳草地,據說業主是為了放置自己的達利雕塑作品,建了一個購物中心。上海K11,iAPM,都令人印象深刻。更加豐富的現代休閒業態,配合舒適的空間,讓人有了去消磨時間的習慣。當然,我把整體持有的商業街都算作綜合體了,美國有很多很好的lifestyle center,都是業主長期持有出租的,因此也有很好的設計。

    (3)車位。前面有人提到這個要素。車位的充足,對購物者的意願有非常大的影響。這一次找不到停車的,下一次我就不來了。新建的商業物業都比較注意車位的問題,而商業街修建的時間比較早,找車位都是很麻煩的。此外,購物中心形態上更加節地,結構上,我理解由於柱網的關係,開挖地下空間或者做樓頂停車,成本都會小一些。由此,購物中心通常有更充足的車位,在業態相差不大的情況下,對購物者更有吸引力。

    (4)規模、選址、業態。這是二者表面看來最大的區別,三個因素相互影響。但要細分成社群中心、區域中心,還是城市中心。說起來太麻煩。具體回到樓主的問題上。你是開發商,想研究要做商業街還是購物中心;or,你是商業物業小業主,想知道自己的盈利前景會不會受到購物中心的威脅。這兩種情況下,你需要的答案是不一樣的。

    簡單來說,開發商要做商業街還是購物中心,一看資金,二看資源。沒有短期回款壓力、擁有很好的商家儲備資源的開發商,才會考慮做購物中心。華潤就是典型。萬達的持有物業戰略,也是多少年一步一步調整的,中間經過了許多次產品升級,最終確定了一個合適的持有銷售比;萬達是用購物中心便宜拿地,再靠大量的公寓、商業街商鋪回款,持有物業的租金收入佔總收入一直很低。

    所以作為開發商,你要考慮的第一個問題是你想持有還是拆散賣,其次是這個位置適合哪些業態,這些業態適合裝在什麼樣的空間裡。而不是考慮購物中心會不會取代商業街的問題。建築設計師和商業顧問會幫你一起思考形態的問題。如果你是小業主,手裡有商鋪,那麼在核心城市核心地段,租金肯定還會上漲,非常安全。如果是住了很多人的社群,實現保值也沒問題。位置偏的專業市場肯定是沒前途的,想轉型都沒機會。

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