商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，並在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關係，從而形成一個多功能、高效率、複雜而統一的綜合體。

商業綜合體包括有商場，影院，酒店等等，而商業街只是一些各型別的店鋪。

商業綜合體和商業街的主要區別:

（1）業主。綜合體一般是大業主統一持有，商業街是分散賣給許多小業主。大業主統一持有，好處是能夠有規劃地調整業態。像太古、新鴻基這樣的商業地產開發商，對購物中心經營十分有心得，同一個業態的商家數量會嚴格控制；懂得給主力店租金補貼，以主力店人氣帶動小商家；注重業態之間的互補；等等。都有長期的資料分析在背後支撐。而小業主不會挑業態和商家，誰給的高就租給誰，於是我們有了很多“今天開了一家賣X的很火爆第二天整條街都賣X了再過一個月全垮了”的案例。

（2）空間設計。正因為綜合體都是業主長期持有，所以好多業主捨得花血本，找最牛的設計師來做設計，讓最終呈現的物業帶給購物者身心的愉悅。日本的中城和六本木，是商業地產界的經典案例，它們為整個城市增加了價值，成為許多人不得不去的理由。

國內，優秀的購物中心也漸漸多起來，比如像芳草地，據說業主是為了放置自己的達利雕塑作品，建了一個購物中心。上海K11，iAPM，都令人印象深刻。更加豐富的現代休閒業態，配合舒適的空間，讓人有了去消磨時間的習慣。當然，我把整體持有的商業街都算作綜合體了，美國有很多很好的lifestyle center，都是業主長期持有出租的，因此也有很好的設計。

（3）車位。前面有人提到這個要素。車位的充足，對購物者的意願有非常大的影響。這一次找不到停車的，下一次我就不來了。新建的商業物業都比較注意車位的問題，而商業街修建的時間比較早，找車位都是很麻煩的。此外，購物中心形態上更加節地，結構上，我理解由於柱網的關係，開挖地下空間或者做樓頂停車，成本都會小一些。由此，購物中心通常有更充足的車位，在業態相差不大的情況下，對購物者更有吸引力。

（4）規模、選址、業態。這是二者表面看來最大的區別，三個因素相互影響。但要細分成社群中心、區域中心，還是城市中心。說起來太麻煩。具體回到樓主的問題上。你是開發商，想研究要做商業街還是購物中心；or，你是商業物業小業主，想知道自己的盈利前景會不會受到購物中心的威脅。這兩種情況下，你需要的答案是不一樣的。

簡單來說，開發商要做商業街還是購物中心，一看資金，二看資源。沒有短期回款壓力、擁有很好的商家儲備資源的開發商，才會考慮做購物中心。華潤就是典型。萬達的持有物業戰略，也是多少年一步一步調整的，中間經過了許多次產品升級，最終確定了一個合適的持有銷售比；萬達是用購物中心便宜拿地，再靠大量的公寓、商業街商鋪回款，持有物業的租金收入佔總收入一直很低。

所以作為開發商，你要考慮的第一個問題是你想持有還是拆散賣，其次是這個位置適合哪些業態，這些業態適合裝在什麼樣的空間裡。而不是考慮購物中心會不會取代商業街的問題。建築設計師和商業顧問會幫你一起思考形態的問題。如果你是小業主，手裡有商鋪，那麼在核心城市核心地段，租金肯定還會上漲，非常安全。如果是住了很多人的社群，實現保值也沒問題。位置偏的專業市場肯定是沒前途的，想轉型都沒機會。