宅基地的特點
宅基地是集體土地，與國有土地存在著本質的不同，而房地產評估理論是建立國有土地基礎上的估價理論，在開展宅基地評估時會遇到一些困難。宅基地與國有土地的不同之處主要體現在以下幾個方面：
1.所有制不同
宅基地屬於村集體，歸同在一個村委會管轄下的全體村民所有，屬於小集體，由村委會代行所有權;國有土地歸全體國民所有，歸同為中華人民共和國公民的全體人民所有，不區分城鎮居民或農村居民，由國務院代行所有權，並由各地人民政府具體行使。
2.使用權人不同
宅基地的使用權人一般是該村集體的成員，宅基地的流轉只能在本村集體內部，不得流轉給其他村集體的農村居民以及城鎮居民;農村居民在城鎮買房後，符合相關規定的可轉為城鎮戶口，就不再是農村居民了。
3.使用期限不同
宅基地一般沒有明確的使用期限限制，可以世代相傳;國有土地除了劃撥土地，一般都有明確的最高出讓年限限制，期限最長的住宅也就70年，雖然民法典規定了住宅建設用地使用權期屆滿後自動續期，但二者的使用期限還是存在重大的區別。
4.出讓方式不同
宅基地一般是歷史遺留的，也有向村集體新申請的，但基本上都無償使用，很少一併或按年交納使用費;國有土地則有劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌等多種出讓方式，除無償劃撥方式外，均需要交納國有土地出讓金。
基於上述的各種不同，城鎮房地產評估與宅基地房屋評估有著很大的區別，很難將一般用於城鎮房地產的估價方法和理論直接應用於宅基地房屋評估。
需要說明的一點是，本文所說的宅基地房屋的嚴謹說法是宅基地及上蓋建築物，是建於集體土地上用於農村居民正當居住的土地和住宅，而不是建於集體土地上賣給城鎮居民居住的小產權房。
二、需要評估的情況
一般來說，宅基地房屋較少出現需要評估的情況。
根據土地管理法的規定，一戶農民只能有一處宅基地。如果允許宅基地房屋抵押，一旦取消贖回權會造成農民失去住所，因此民法典規定不能將宅基地用作抵押品。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳*文在2008年10月22日的一次新聞釋出會上明確表示，在加快農村金融體制改革過程中，應排除土地承包經營權、宅基地和農民房產作為抵押。這實際上阻斷了利用宅基地房屋抵押申請貸款的可能，也就取消了以抵押為目的的估價行為。
然而，出於其他目的而需要對宅基地房屋進行的估價依然存在。比如，出於離婚訴訟、分割財產、繼承、贈與、損壞賠償、債務抵償等原因也可能要對宅基地房屋進行估價。本文所探討的主要是指這些方面的估價。出於不同目的對房地產進行的估價操作程式存在諸多不同，本文僅面向共性問題，不討論具體的估價過程。
三、估價機構的資格問題
在討論宅基地房屋評估的其他問題之前，首先要解決的是，經過行政審批而具有相關資質的房地產評估機構是否有資格對宅基地房屋進行評估呢?
在集體土地轉國有土地的過程中，常常涉及農用地和宅基地房屋的評估。這一過程中往往會引入房地產估價機構，因此，房地產估價機構對宅基地房屋的評估由來已久，不過這種特殊的拆遷估價形式與其他目的的宅基地房屋估價存在一定的差異。
拆遷估價專案涉及的房地產數量巨大，拆遷有固定期限，並有地方政府和法律為之提供支援，因此雖然任務繁重，但估價師所花費的精力平均到單宗估價物件上是相對少的。在實踐操作中，甚至不引入估價機構，而直接由政府制定賠償標準，雙方同意就算達成協議。不過從這一點依然可以看出，房地產估價機構是可以進行宅基地房屋評估的，既然拆遷評估可以，為什麼賠償等評估就不可以了呢?另外，在當前的各種第三方機構中，房地產估價機構也是最合適的宅基地房屋評估機構了。
不過，本文所關注的宅基地房屋估價與拆遷評估又有不同，對於單宗或少數幾宗房地產的估價，一定要經過認真的調查和測算，出具估價報告。可以說，房地產估價機構是可以作為宅基地房屋估價的操作者的，只是具體的操作過程還要認真探討一下。
四、宅基地房屋評估的價值定義
1.價格還是價值?還沒定論
房地產評估的到底是房地產的價格還是價值?這一點還沒有得到明確地解釋，也正因為這一點，房地產估價規範上凡提到房地產估價的價值定義時均採取“價值或價格”說法。部分估價師沒有留意到這一點，在其報告中常常直接採取價格的說法，或直接採取價值的說法，這都是不嚴謹的做法。
2.宅基地並非嚴格意義上的用益物權
宅基地房屋評估是評估什麼呢?《民法典》將宅基地劃入用益物權，與建設用地視同為一類，因此可以從一貫的對建設用地的價值定義來理解宅基地房屋評估的價值定義。
根據民法典的規定：“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。”但其相對於所有權缺少了處分的權利。對應地，在《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(粵府〔2005〕100號)中明確規定，村民住宅用地使用權不得流轉。這是保障宅基地本身的所有權不受侵犯的特別規定。那麼，這條規定是否禁絕了宅基地房屋出租和出售的可能呢?
沒有。在規定宅基地不得流轉的同時，還有附帶條款，即：因轉讓、出租和抵押地上建築物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外;村民出賣和出租住房後，不得再申請新的宅基地。該項規定可解釋為：單獨的宅基地不得流轉，但上面蓋有建築物的，可因為房屋的出租和出售而造成宅基地實際上的流轉，而這種實際上的流轉是受法律認可的。宅基地的處分權也因此而得到了一定程度的放鬆。
因此，宅基地在某種形式上並不是嚴格的用益物權，人們可以透過某種形式擁有其一定程度上的處分權。
3.可簡單定義為：宅基地及其上蓋建築物的價格或價值
基於此，可以認為正常的宅基地房屋評估，是評估宅基地及其上蓋建築物的佔有、使用、收益權利，以及土地部分的部分處分權和建築物部分的全部處分權的價格或價值，換句話說，是評估缺失部分處分權的宅基地土地所有權和全部的建築物所有權的價格或價值。事實上，除了細節不同外，宅基地房屋的價值定義可以認為與國有建設用地的價值定義沒有明顯的差別，不必進行嚴密的區分。估價人員在思想上明確宅基地房屋評估所包含的權益內容後，可以簡單地將其價值定義描述為：宅基地及其上蓋建築物的價格或價值。
五、宅基地房屋估價的操作問題
1.非公開市場價值
由於農村宅基地在權屬上與國有土地有重大區別，之前雖沒有明確的禁止，但在沒有法律支援的情況下，集體土地(包括宅基地)流轉很難大範圍實施，集體土地的價格也難以在流轉過程中得到充分的體現，公開市場價值很難。廣州市國土房管局局長謝*丹曾表示要在2009年內出臺農村建設用地流轉辦法。不過即使出臺了完善的宅基地流轉辦法，宅基地仍然會被限制在本集體內流轉，存在條塊分割的市場無法達到公開市場價值要求的條件。因此，在宅基地房屋評估方面要運用市場法評估出其公開市場價值是非常困難的。
2.可比案例少，很難適用市場比較法
由於宅基地房屋的同一供需圈被嚴格限制在村集體內部，而村集體一般不會很大，一年當中難得出現幾家流轉宅基地房屋的，而一戶人家分為兩戶，需要宅基地時，往往可以申請，常常是無償劃給地塊，由其自主建房，由於土地無償劃給，也無從計算價格了。出現宅基地房屋流轉的情況可能有以下幾種情況：看中別人的宅基地房屋地理位置，要求買下來自用的;由於歷史原因而擁有兩處(含)以上的宅基地房屋，想要賣出一處的;遷入城鎮，轉為城鎮戶口(這種情況的正常處理程式是村集體收回其基地使用權，但實踐中很少發生)，想把老宅子賣人的;等等。
雖然存在這樣那樣的流轉理由和案例，但一年內出現宅基地房屋流轉的數量會非常少，要想利用市場法選取一年內的至少三宗可比案例來修正出估價物件的價格必將非常困難。而且也由於同村之間的交易幾乎必然地是關聯交易，也無法達到公開市場價值的要求。
3.收益難以測算，報酬率不好把握
由於宅基地房屋的用途主要是自住(也有村民用來售賣小商品或製作手工產品等，但這不影響其主要用途)，很少用來產生收益，因此大多數宅基地房屋的收益難以測算，報酬率也更難確定。因此，即使在商品住宅的評估中也很少應用收益法，在宅基地房屋評估中使用收益法就更加不合適了。
某公司曾處理了一個應用了收益法的評估案例，那是某法院委託的以抵債為目的的估價專案。之所以應用收益法，是因為法院表示用來抵債的是某村的一處宅基地房屋，將對其進行拍賣，競得者可獲得其上蓋建築物存續期間的使用權，但不得改擴建，房屋滅失後該地塊收歸村集體。經與法院的反覆溝通，估價機構認定委託的估價範圍為該宅基地房屋的用益物權，可以認為是宅基地房屋存續期間租金收入的折現，適用收益法。
當然，這種處理也是由該案例的特殊性決定的。收益法在宅基地房屋評估的實際操作中仍然存在諸多困難。
4.成本法相對適用，但仍欠缺條件
透過上面的考察，發現宅基地房屋評估不怎麼適用市場比較法和收益法，那麼，作為三大評估方法最後一種的成本法是否適用呢?
成本法對建築物造價的把握可透過各地造價資訊網定期公佈的造價標準進行評估，價格把握應該問題不大，難點在於如何根據城市房地產造價資訊準確地把握農村房屋造價與城市房屋造價之間的差異。
由於目前絕大多數的宅基地為無償使用，取得成本非常小，但土地又必然有其價值，因此，成本法評估宅基地房屋的主要難題是無法準確對宅基地定價。有些地方如南海，政策較為靈活，集體土地改為國有土地的現象較為普遍，且有相關政府檔案明確集體土地改為國有土地應補交的稅費標準，所以在宅基地房屋評估的實踐操作上，評估機構會將集體土地假設為國有土地，然後扣除應補繳的土地使用權出讓金和流轉稅，得出宅基地土地價值;再用重置成本法測算建築物價值;兩者加起來就得出宅基地房屋的價值。
這種思路有假設開發法的影子，但很多地方特別是經濟落後地區的農村並不具備集體土地改為國有土地的政策支援或必要性，所以採用假設為國有土地再扣除稅費顯得依據不足。因此，成本法雖然是一種相對適用的估價方法，但這種方法的使用還需要進一步的政策支援。
總之，宅基地房屋評估是房地產評估的一個難點，需要更多的重視和更為深入的研究。
宅基地的特點
宅基地是集體土地，與國有土地存在著本質的不同，而房地產評估理論是建立國有土地基礎上的估價理論，在開展宅基地評估時會遇到一些困難。宅基地與國有土地的不同之處主要體現在以下幾個方面：
1.所有制不同
宅基地屬於村集體，歸同在一個村委會管轄下的全體村民所有，屬於小集體，由村委會代行所有權;國有土地歸全體國民所有，歸同為中華人民共和國公民的全體人民所有，不區分城鎮居民或農村居民，由國務院代行所有權，並由各地人民政府具體行使。
2.使用權人不同
宅基地的使用權人一般是該村集體的成員，宅基地的流轉只能在本村集體內部，不得流轉給其他村集體的農村居民以及城鎮居民;農村居民在城鎮買房後，符合相關規定的可轉為城鎮戶口，就不再是農村居民了。
3.使用期限不同
宅基地一般沒有明確的使用期限限制，可以世代相傳;國有土地除了劃撥土地，一般都有明確的最高出讓年限限制，期限最長的住宅也就70年，雖然民法典規定了住宅建設用地使用權期屆滿後自動續期，但二者的使用期限還是存在重大的區別。
4.出讓方式不同
宅基地一般是歷史遺留的，也有向村集體新申請的，但基本上都無償使用，很少一併或按年交納使用費;國有土地則有劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌等多種出讓方式，除無償劃撥方式外，均需要交納國有土地出讓金。
基於上述的各種不同，城鎮房地產評估與宅基地房屋評估有著很大的區別，很難將一般用於城鎮房地產的估價方法和理論直接應用於宅基地房屋評估。
需要說明的一點是，本文所說的宅基地房屋的嚴謹說法是宅基地及上蓋建築物，是建於集體土地上用於農村居民正當居住的土地和住宅，而不是建於集體土地上賣給城鎮居民居住的小產權房。
二、需要評估的情況
一般來說，宅基地房屋較少出現需要評估的情況。
根據土地管理法的規定，一戶農民只能有一處宅基地。如果允許宅基地房屋抵押，一旦取消贖回權會造成農民失去住所，因此民法典規定不能將宅基地用作抵押品。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳*文在2008年10月22日的一次新聞釋出會上明確表示，在加快農村金融體制改革過程中，應排除土地承包經營權、宅基地和農民房產作為抵押。這實際上阻斷了利用宅基地房屋抵押申請貸款的可能，也就取消了以抵押為目的的估價行為。
然而，出於其他目的而需要對宅基地房屋進行的估價依然存在。比如，出於離婚訴訟、分割財產、繼承、贈與、損壞賠償、債務抵償等原因也可能要對宅基地房屋進行估價。本文所探討的主要是指這些方面的估價。出於不同目的對房地產進行的估價操作程式存在諸多不同，本文僅面向共性問題，不討論具體的估價過程。
三、估價機構的資格問題
在討論宅基地房屋評估的其他問題之前，首先要解決的是，經過行政審批而具有相關資質的房地產評估機構是否有資格對宅基地房屋進行評估呢?
在集體土地轉國有土地的過程中，常常涉及農用地和宅基地房屋的評估。這一過程中往往會引入房地產估價機構，因此，房地產估價機構對宅基地房屋的評估由來已久，不過這種特殊的拆遷估價形式與其他目的的宅基地房屋估價存在一定的差異。
拆遷估價專案涉及的房地產數量巨大，拆遷有固定期限，並有地方政府和法律為之提供支援，因此雖然任務繁重，但估價師所花費的精力平均到單宗估價物件上是相對少的。在實踐操作中，甚至不引入估價機構，而直接由政府制定賠償標準，雙方同意就算達成協議。不過從這一點依然可以看出，房地產估價機構是可以進行宅基地房屋評估的，既然拆遷評估可以，為什麼賠償等評估就不可以了呢?另外，在當前的各種第三方機構中，房地產估價機構也是最合適的宅基地房屋評估機構了。
不過，本文所關注的宅基地房屋估價與拆遷評估又有不同，對於單宗或少數幾宗房地產的估價，一定要經過認真的調查和測算，出具估價報告。可以說，房地產估價機構是可以作為宅基地房屋估價的操作者的，只是具體的操作過程還要認真探討一下。
四、宅基地房屋評估的價值定義
1.價格還是價值?還沒定論
房地產評估的到底是房地產的價格還是價值?這一點還沒有得到明確地解釋，也正因為這一點，房地產估價規範上凡提到房地產估價的價值定義時均採取“價值或價格”說法。部分估價師沒有留意到這一點，在其報告中常常直接採取價格的說法，或直接採取價值的說法，這都是不嚴謹的做法。
2.宅基地並非嚴格意義上的用益物權
宅基地房屋評估是評估什麼呢?《民法典》將宅基地劃入用益物權，與建設用地視同為一類，因此可以從一貫的對建設用地的價值定義來理解宅基地房屋評估的價值定義。
根據民法典的規定：“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有佔有、使用和收益的權利。”但其相對於所有權缺少了處分的權利。對應地，在《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(粵府〔2005〕100號)中明確規定，村民住宅用地使用權不得流轉。這是保障宅基地本身的所有權不受侵犯的特別規定。那麼，這條規定是否禁絕了宅基地房屋出租和出售的可能呢?
沒有。在規定宅基地不得流轉的同時，還有附帶條款，即：因轉讓、出租和抵押地上建築物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外;村民出賣和出租住房後，不得再申請新的宅基地。該項規定可解釋為：單獨的宅基地不得流轉，但上面蓋有建築物的，可因為房屋的出租和出售而造成宅基地實際上的流轉，而這種實際上的流轉是受法律認可的。宅基地的處分權也因此而得到了一定程度的放鬆。
因此，宅基地在某種形式上並不是嚴格的用益物權，人們可以透過某種形式擁有其一定程度上的處分權。
3.可簡單定義為：宅基地及其上蓋建築物的價格或價值
基於此，可以認為正常的宅基地房屋評估，是評估宅基地及其上蓋建築物的佔有、使用、收益權利，以及土地部分的部分處分權和建築物部分的全部處分權的價格或價值，換句話說，是評估缺失部分處分權的宅基地土地所有權和全部的建築物所有權的價格或價值。事實上，除了細節不同外，宅基地房屋的價值定義可以認為與國有建設用地的價值定義沒有明顯的差別，不必進行嚴密的區分。估價人員在思想上明確宅基地房屋評估所包含的權益內容後，可以簡單地將其價值定義描述為：宅基地及其上蓋建築物的價格或價值。
五、宅基地房屋估價的操作問題
1.非公開市場價值
由於農村宅基地在權屬上與國有土地有重大區別，之前雖沒有明確的禁止，但在沒有法律支援的情況下，集體土地(包括宅基地)流轉很難大範圍實施，集體土地的價格也難以在流轉過程中得到充分的體現，公開市場價值很難。廣州市國土房管局局長謝*丹曾表示要在2009年內出臺農村建設用地流轉辦法。不過即使出臺了完善的宅基地流轉辦法，宅基地仍然會被限制在本集體內流轉，存在條塊分割的市場無法達到公開市場價值要求的條件。因此，在宅基地房屋評估方面要運用市場法評估出其公開市場價值是非常困難的。
2.可比案例少，很難適用市場比較法
由於宅基地房屋的同一供需圈被嚴格限制在村集體內部，而村集體一般不會很大，一年當中難得出現幾家流轉宅基地房屋的，而一戶人家分為兩戶，需要宅基地時，往往可以申請，常常是無償劃給地塊，由其自主建房，由於土地無償劃給，也無從計算價格了。出現宅基地房屋流轉的情況可能有以下幾種情況：看中別人的宅基地房屋地理位置，要求買下來自用的;由於歷史原因而擁有兩處(含)以上的宅基地房屋，想要賣出一處的;遷入城鎮，轉為城鎮戶口(這種情況的正常處理程式是村集體收回其基地使用權，但實踐中很少發生)，想把老宅子賣人的;等等。
雖然存在這樣那樣的流轉理由和案例，但一年內出現宅基地房屋流轉的數量會非常少，要想利用市場法選取一年內的至少三宗可比案例來修正出估價物件的價格必將非常困難。而且也由於同村之間的交易幾乎必然地是關聯交易，也無法達到公開市場價值的要求。
3.收益難以測算，報酬率不好把握
由於宅基地房屋的用途主要是自住(也有村民用來售賣小商品或製作手工產品等，但這不影響其主要用途)，很少用來產生收益，因此大多數宅基地房屋的收益難以測算，報酬率也更難確定。因此，即使在商品住宅的評估中也很少應用收益法，在宅基地房屋評估中使用收益法就更加不合適了。
某公司曾處理了一個應用了收益法的評估案例，那是某法院委託的以抵債為目的的估價專案。之所以應用收益法，是因為法院表示用來抵債的是某村的一處宅基地房屋，將對其進行拍賣，競得者可獲得其上蓋建築物存續期間的使用權，但不得改擴建，房屋滅失後該地塊收歸村集體。經與法院的反覆溝通，估價機構認定委託的估價範圍為該宅基地房屋的用益物權，可以認為是宅基地房屋存續期間租金收入的折現，適用收益法。
當然，這種處理也是由該案例的特殊性決定的。收益法在宅基地房屋評估的實際操作中仍然存在諸多困難。
4.成本法相對適用，但仍欠缺條件
透過上面的考察，發現宅基地房屋評估不怎麼適用市場比較法和收益法，那麼，作為三大評估方法最後一種的成本法是否適用呢?
成本法對建築物造價的把握可透過各地造價資訊網定期公佈的造價標準進行評估，價格把握應該問題不大，難點在於如何根據城市房地產造價資訊準確地把握農村房屋造價與城市房屋造價之間的差異。
由於目前絕大多數的宅基地為無償使用，取得成本非常小，但土地又必然有其價值，因此，成本法評估宅基地房屋的主要難題是無法準確對宅基地定價。有些地方如南海，政策較為靈活，集體土地改為國有土地的現象較為普遍，且有相關政府檔案明確集體土地改為國有土地應補交的稅費標準，所以在宅基地房屋評估的實踐操作上，評估機構會將集體土地假設為國有土地，然後扣除應補繳的土地使用權出讓金和流轉稅，得出宅基地土地價值;再用重置成本法測算建築物價值;兩者加起來就得出宅基地房屋的價值。
這種思路有假設開發法的影子，但很多地方特別是經濟落後地區的農村並不具備集體土地改為國有土地的政策支援或必要性，所以採用假設為國有土地再扣除稅費顯得依據不足。因此，成本法雖然是一種相對適用的估價方法，但這種方法的使用還需要進一步的政策支援。
總之，宅基地房屋評估是房地產評估的一個難點，需要更多的重視和更為深入的研究。