如何看待未來房地產行業和房地產股票？

房地產行業增長最快的階段肯定已經過去了，自2004年經營性用地全面實行“招拍掛”制度以來，中國房地產市場經歷了快速發展的黃金十五年。作為中國經濟的重要增長點，房地產對GDP增長產生了巨大的作用。但現在，黃金時代已經過去，中國的城市化建設已經告一段落，因而未來房地產行業肯定會進入一個平穩發展的新階段。

當然，因為對房產稅等調控政策的預期，使很多人認為未來房價會大跌。個人並不認可，我認為調控只是為了讓房價“不要過快上漲”，很多人領會錯了，認為是要房價大跌，不要過快上漲，那麼只要小幅慢慢上漲，也是可以的。而未來的房地產業，需要轉型，比如萬科提出的“城市配套服務”這是一個非常好的方向。

對於房地產股，個人覺得長期來說，依然是很好的投資資產，但要投資有實力的房地產公司，房地產每過幾年就會受到調控，在政策的“收與放”之間迴圈，有實力的公司抗風險能力才強，而沒實力的很容易因資金問題倒下，比如說之前的中弘股份。因而個人覺得龍頭房企未來機會依然非常明顯。

今年受疫情的持續影響，各地特別是疫情高發地區經濟受到波及，要達成年度5.5%的增長目標，就需要基建與地產發力了，從最近重要會議的政策中也看出了相關的端倪。那麼，房地產板塊股票的投資機會怎麼樣呢？

首先來回顧一下當前的地產行業情況。4月穩地產政策基調沒有變，但政策力度有限。1）強二線城市在外圍區域放鬆限購，比如杭州、阜陽、南京、麗水，整體力度有限；2）首套二套房房貸利率降低；3）提高公積金貸款額度，降低二套房首付比例，商業貸款整體政策還沒有鬆動。除北京、廣州核心區域外，成交量加速下跌，仍未築底企穩。1）企業層面，4月份百強房企實現操盤金額4284.7億，環比下降16.2%，同比銳減58.6%，處於近年單月同比跌幅的最高水平。22年1-4月累計同比下降了50.2%，其中近半數企業環比下降20%-40%。2）城市層面，4月份30個重點城市新增供應和成交面積同比跌幅達59%和58%，環比分別下降5%和16%。目前有32個城市受疫情靜態管控影響，售樓處遇冷甚至被迫關停轉為線上營銷。3）北京和廣州核心區域市場熱度回升。北京新盤開盤當天平均去化率穩步提升到了41%，核心地段樓盤開盤售罄，但遠郊專案的區劃率低於10%；廣州核心區域的熱度回升，中高階專案去化快，增城、南沙、花都外圍區域未有回升。

具體到城市，分化明顯。分線級來看，1）受北京和廣州驅動，一線城市供應量環比增長20%。北京市場4月份供應量同比上升103%，環比增長202%。廣州新增供應量環比增長138%；上海因為看全域靜態管理影響，供應同環比降幅超90%；深圳熱度不高；2）二三線城市銷售疲軟，新開盤的去化率30%，很多專案只有10%以內。26個二三線城市4月份成交環比下降18%，同比降幅是63%。只有南京、合肥、常州、福州四個城市新房成交環比降幅接近20%，同比降幅達58%。

分割槽域來看：1）蘇北全面承壓：杭州核心區一房難求，但遠近郊和外圍區域市場全面熄火；南京4月份客戶的到訪量和轉化率明顯下滑，新開盤的平均去化率下降到了33%，流搖現象普遍，一些邊緣的版塊折扣力度達到了9折。徐州、鹽城、淮安特價房達到五折，渠道佣金持續上升，實際轉化效果差；2）除北京外，北方市場不斷下行。天津的來訪和認購量都環比下降40%。在4月份平均去化率降到了23%，多數專案的渠道的點位佣金比例最高達到5%，青島濟南市場熱度持續下降，煙臺、濟寧熱點樓盤日到訪量不到30組，遠郊樓盤的日均到訪量不到10組，多數專案都進行大折扣去促進銷售，新盤去化率降到20%以下；3）粵港澳地區只有廣州核心區在回升。佛山、深圳、惠州、東莞、珠海沒有回暖趨勢。目前專案的去化率在30%左右，多數專案可能只有10%以內；4）中西部多數城市市場羸弱。西安市場分化顯著，熱點版塊價格倒掛，還是有萬人搖的情況，在4月份突破了歷史的高位，西鹹新區打8折去化率最高只有29%，最低2%；武漢新開盤的平均去化率只有20%，渠道佣金點位漲到10萬塊錢一套，也沒有帶動整個成交回升。

二手房領先新房三個月左右，核心城市新房市場仍有比較長時間築底。4月份重點城市的二手房成交環比下降了10%，同比下降56%，比3月份的跌幅繼續擴大了4pp，其中青島、蘇州、杭州、深圳核心城市同比跌幅大於60%。

土拍市場，4月份全國300城土地總成交總建面環比微漲了1%，同比降幅近60%。杭州、寧波、南京、成都、長沙、深圳成交溢價率小幅增長，絕大多數的城市土地底價成交，整體300城的平均溢價率只有4.8%。預售資金監管寬鬆的城市土拍成績更亮眼。4月份300城接近1/5的土地撤牌或流拍。深圳土拍成交超800億，沒有流拍；杭州預售資金監管比寧波寬鬆，土拍成績也更亮眼。

房企拿地更加謹慎、聚焦，退出或嚴控市場不景氣城市投資。1）4月份金輝、濱江、力高、越秀等個別企業銷售實現環比大幅增長，恆大輪番以價換量來促進銷售，但以價換量提振的效果有限；2）目前主要城市土地成交以央國企和地方平臺託底拿地為主，前四月份幾乎有過半數的企業沒有新增拿地；3）專案利潤提高可以改善房企拿地積極性。合肥、杭州、深圳地價下調，限價增長，土拍熱度的回升，專案利潤明顯改善，地房比維持在0.5以內；4）房企更加關注現金流管控，對於預售資金監管比較嚴的城市，會望而卻步。

具體到政策層面，市場築底成功關鍵在降低核心一二線城市二套房首付比例。目前國內充裕得的購房改善型需求被壓抑，“認購又認貸”政策下絕大多數城市首付比例在五成以上，甚至像蘇州、南京二套房近八成。可能在三季度整個市場回溫，三四線週期可能會更長，今年政策會不斷寬鬆，力度也會越來越大，但疫情對行業影響的廣度和深度難以把控，城市間流動大幅降低影響支付能力。

下一步的政策，首先大前提依然是“房住不炒”，這就意味著國家轉型的態度是堅決的，大國競爭未來在於高新尖，而不在於造房子。但是房地產板塊牽扯到方方面面，上下游關係到無數人的就業，同時房價又關係到金融的穩定，因為房地產板塊總體的基調是穩住，但僅此而已。

股票投資有句話，叫“在魚多的地方釣魚”，如果在一個日暮西山的板塊裡想要發掘出超額收益，是難上加難。因此，房地產板塊配置的價效比是不高的，作為個人而言，是不會去可以關注的。及時近期有一些寬鬆的政策，但從更高的維度看，只不過是一個小水花而已，對房地產板塊沒有根本性的利好。